養(yǎng)老機構(gòu)在疫情期間受到多方面打擊，嚴重時期嚴控進出，入住率一直在低位徘徊，資金也受到了影響。而在一些疫情反復(fù)的地區(qū)，養(yǎng)老機構(gòu)不允許接收新入住老人，機構(gòu)的入住率提升面臨著很大的困難，但運營成本一直在增加，給持續(xù)經(jīng)營帶來巨大考驗。

整體數(shù)據(jù)上，2020年一季度養(yǎng)老機構(gòu)的數(shù)量增速顯著放緩，二季度隨著疫情形勢好轉(zhuǎn)和機構(gòu)放開，有所回升，四季度同比增速達到3.44%。

政策上觀察，2020年可以見到三個明顯的趨勢：即養(yǎng)老機構(gòu)加強規(guī)范化管理、鼓勵民間資本、物業(yè)公司參與，以及支持城市更新和老舊小區(qū)改造中配建養(yǎng)老設(shè)施。可以預(yù)見具備一定養(yǎng)老資源鏈接能力的房企和物業(yè)公司，會在未來的擴張中更具優(yōu)勢。

標準化加速，政策持續(xù)激勵民間資本參與養(yǎng)老

回顧2020年，江蘇、廣州等地發(fā)布了多項與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的評價標準，江蘇也被民政部確定為養(yǎng)老機構(gòu)等級評定先行先試地區(qū)。

具體而言，江蘇省印發(fā)了《江蘇省養(yǎng)老機構(gòu)等級評定管理辦法（試行）》，明確提出養(yǎng)老機構(gòu)的等級評定采用等級制，從高到低依次為五到一，五個等級，有效期為三年。

廣東省民政廳則發(fā)布了《老年人照顧需求等級評定規(guī)范》，以及《養(yǎng)老機構(gòu)認知癥老人照顧指南》兩個地方標準。

總體來說，2020年政策上主要分為三大類，即加強對養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)范化管理、持續(xù)鼓勵民間資本參與養(yǎng)老實業(yè)，以及支持城市更新和老舊小區(qū)改造中配建養(yǎng)老設(shè)施。

對于養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)與運營，政策正積極往簡政放權(quán)和加強事后懲戒兩方面同步進行。

支持政策上，2020年多地出臺了社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的相關(guān)政策，內(nèi)容涵蓋提高普及率、老舊小區(qū)升級改造等。足見普及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施是大勢所趨，也是值得養(yǎng)老運營機構(gòu)關(guān)注的政策傾向。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門更于12月聯(lián)合發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式。

當前物業(yè)公司上市仍處于風口期，但市場估值已偏向保守。從2020年物業(yè)上市情況看，有相當一部分新上市物業(yè)公司破發(fā)，加大轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)創(chuàng)新將成為提升資本市場估值的關(guān)鍵。

更多的政策落地意味著更多的養(yǎng)老設(shè)施運營需求，政企合作的機會也會更多，政策的引導(dǎo)更會讓物業(yè)公司進入養(yǎng)老服務(wù)市場，因此如何拿下這些養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施的運營權(quán)、哪些服務(wù)主體更具有優(yōu)勢則是接下來關(guān)注的焦點。

在各類扶持政策中，比較值得注意的還有養(yǎng)老用地方面的政策。

深圳和福州兩地出臺的養(yǎng)老服務(wù)扶持政策，在養(yǎng)老用地供應(yīng)方面較為接近，均對非營利性和營利性的養(yǎng)老用地的出讓作出了區(qū)分，并從土地產(chǎn)權(quán)入手，按不同性質(zhì)制定不同的出讓方法。未來可能有更多城市在養(yǎng)老用地出讓上采取類似措施。

另外，深圳的文件還針對城市更新項目中的養(yǎng)老配套有所規(guī)定：配建社區(qū)老年人日間照料中心的城市更新項目，可按社區(qū)老年人日間照料中心建筑面積的2倍計入獎勵容積。

7月國務(wù)院辦公廳對外發(fā)布了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。提到對于在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中提供養(yǎng)老服務(wù)的機構(gòu)，在所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、不動產(chǎn)登記費等上給予優(yōu)惠性的鼓勵政策。

由此可見，從中央到地方都致力于鼓勵在城市更新和老舊小區(qū)改造中加強養(yǎng)老配套，這對于積極參與城市更新項目，并具備一定養(yǎng)老資源鏈接能力的企業(yè)來說，無疑是利好。

床位達823.9萬張，養(yǎng)老企業(yè)10年增長12倍

截止2020年4季度，我國共有提供住宿的養(yǎng)老機構(gòu)38069個，環(huán)比上升3.44%，同比增長11.75%；養(yǎng)老床位數(shù)為823.9萬張，環(huán)比上升2.04%，同比增長8.18%。細分來看，養(yǎng)老機構(gòu)床位共483.1萬張，環(huán)比增長3.89，同比增長12.56%；社區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)340.8萬張，環(huán)比下跌0.47%，同比增長2.53%。

受疫情影響，2020年一二季度全球經(jīng)濟增速放緩，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到明顯沖擊，各地不時有零星的疫情案例出現(xiàn)，對于當?shù)鼗謴?fù)提供疫情前相若的養(yǎng)老服務(wù)造成一定障礙。而且疫情防控的要求提高了養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營成本，使得本已利潤稀薄的行業(yè)雪上加霜。

反映到整體數(shù)據(jù)上，2020年一季度養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量的增速顯著放緩，二季度隨著疫情形勢好轉(zhuǎn)和機構(gòu)放開，養(yǎng)老機構(gòu)增速有所回升。截至四季度，全國養(yǎng)老機構(gòu)同比增速達到3.44%。

數(shù)據(jù)來源：民政部，觀點指數(shù)整理

社區(qū)養(yǎng)老方面，其床位增速持續(xù)低于機構(gòu)養(yǎng)老，床位數(shù)環(huán)比增長率在連續(xù)三個季度處于正值后再度轉(zhuǎn)負，增速維持低水平。目前社區(qū)內(nèi)養(yǎng)老床位和養(yǎng)老服務(wù)常以公益的方式提供，市場行為較弱，盈利能力較差，增長相對乏力。

另外，隨著疫情進入常態(tài)化防控，各項工作逐漸恢復(fù)正常，特別對于公益性養(yǎng)老機構(gòu)的政策支持持續(xù)，四季度提供住宿的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)及其床位數(shù)增長顯著回升。

數(shù)據(jù)來源：民政部，觀點指數(shù)整理

分省份來看，四季度河南省提供住宿的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)上升到了3168家，超越四川省的2531家和江蘇省的2469家，成為全國可提供住宿養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量最多的省份。

然而機構(gòu)床位數(shù)上，河南省的偏少，養(yǎng)老床位數(shù)為28.7萬張。江蘇仍是我國的養(yǎng)老大省，機構(gòu)床位數(shù)達到了44.1萬張。

數(shù)據(jù)來源：民政部，觀點指數(shù)整理

單就社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)情況看，浙江省和江蘇省社區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)最多，均達到31.1萬張，第三名為浙江省，為26.5萬張。從數(shù)據(jù)可見，這三個省份社區(qū)嵌入式的養(yǎng)老照料中心布局最多，在“社區(qū)養(yǎng)老+居家養(yǎng)老”的配合上居于全國前列。

另外，根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，2010年至2019年的十年間，我國企業(yè)名稱或經(jīng)營范圍含“養(yǎng)老”的企業(yè)（以下簡稱養(yǎng)老相關(guān)企業(yè)）總量由原來的0.95萬家，增長至12.5萬家，增長了12倍。

具體來看，我國養(yǎng)老相關(guān)企業(yè)的增速自2013年起開始大幅提升，至2016年達到49.31%。之后增速雖有所放緩，但仍維持在30%以上，2019年則新增養(yǎng)老相關(guān)企業(yè)將近3.2萬家。

養(yǎng)老盈利困局未解，險企擴張不停息

疫情之下，即使是位居行業(yè)龍頭的養(yǎng)老機構(gòu)，面臨的損失和現(xiàn)金流壓力同樣是巨大的。

親和源自2019年起已受困于同母公司宜華健康的業(yè)績對賭。來到2020年，根據(jù)宜華健康的公告，疫情使得其養(yǎng)老板塊會員卡銷售收入較上年同期下降較大，且銷售進展緩慢，而運營成本中的裝修、租賃、折舊攤銷等費用較為固定且占比較大。亦因此2020年親和源的利潤下跌幾成定局。

親和源作為國內(nèi)最早采用會員制收費模式的養(yǎng)老企業(yè)，一直是養(yǎng)老行業(yè)的標桿，項目所處區(qū)位亦比較理想，。若親和源在2020年的經(jīng)營尚且如此，其余養(yǎng)老企業(yè)的經(jīng)營狀況亦可見一斑。

但困難也是相對的，依托金融保險母公司的泰康之家、光大養(yǎng)老，以及尚未有開業(yè)項目的太保卻維持對外拓展的步伐，顯示出較強的資金實力。

首先在土地市場上，觀點指數(shù)持續(xù)跟蹤國內(nèi)的養(yǎng)老用地出讓狀況，不完全統(tǒng)計2020年的6宗養(yǎng)老土地出讓均被泰康之家和中國太保分食，其中泰康之家收獲4宗，總成交價12.54億元，規(guī)劃總建面52.66萬平方米。

而中國太保得到了另外2宗，總成交價3.15億元，規(guī)劃總建面12.01萬平方米。兩者先后在南京棲霞區(qū)仙林街道周邊拿地，區(qū)位相當鄰近。

而在新項目開業(yè)方面，泰康之家和光大養(yǎng)老年內(nèi)都有新項目開業(yè)，包括泰康的杭州項目大清谷、光大的旅局項目三亞海棠花開康養(yǎng)中心。

除此之外，光大養(yǎng)老更是持續(xù)在收并購市場上發(fā)力，規(guī)?？焖贁U大，成功進入“2021養(yǎng)老機構(gòu)運營表現(xiàn)”研究成果名單。而泰康之家則憑借養(yǎng)老土地市場上的進取表現(xiàn)也在研究成果名單之內(nèi)。

另外，今年動態(tài)較少的越秀養(yǎng)老，于11月也有重大動作。根據(jù)母公司越秀地產(chǎn)的消息，于2020年11月22日，越秀康養(yǎng)及靜頤投資（均為越秀地產(chǎn)附屬公司）、廣州越秀資本及廣州越秀投資管理（均為廣州越秀集團股份有限公司附屬公司）以及國企創(chuàng)新基金已訂立有關(guān)成立合伙基金的合伙協(xié)議，募資規(guī)模5億元。

根據(jù)公告，該合伙基金主要目的是投資或收購養(yǎng)老領(lǐng)域的項目或公司，收購后將對該等機構(gòu)實施合并和改造措施。越秀康養(yǎng)參建合伙基金的動作，意味著收并購依舊是國內(nèi)養(yǎng)老企業(yè)擴張的重要方式。

在關(guān)注企業(yè)擴張的同時，觀點指數(shù)留意到光大養(yǎng)老在縣市擴張基本采取公建民營的方式，與當?shù)卣M行聯(lián)營合作，這部分項目更偏向于普惠性，與光大匯晨旗下的高端養(yǎng)老公寓產(chǎn)品線有明顯區(qū)隔。

對于三四線城市以及大部分縣市而言，人均收入不高，對養(yǎng)老服務(wù)的支付能力較弱，不過人口遷徙則帶來了不少養(yǎng)老需求，這種輕資產(chǎn)方式更能減少經(jīng)營壓力，提供給當?shù)氐膬r格亦能控制在合理范圍。

同樣在公建民營項目上積極布局的還有九如城集團，年內(nèi) 7個項目開業(yè)，均采取了公建民營的策略，與地方政府簽約，接管已建成項目的改建，或由地方城投公司建成后再接收運營。

目前，公建民營養(yǎng)老機構(gòu)有三大實現(xiàn)模式，即公建委托運營模式、政府與社會力量合作（PPP）模式、整體打包委托運營模式。其中，整體打包委托的方式解決了部分運營機構(gòu)“挑肥揀瘦”的問題，運營機構(gòu)也能實現(xiàn)收益，這在光大養(yǎng)老的實操上也不少見。

盡管公建民營在養(yǎng)老領(lǐng)域已推進了一段時間，但至今一直面臨三大問題：一、運營方利潤需求與政府兜底需求的沖突；二、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的基層政府只做項目推廣，不管后期運營，這些機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量和持續(xù)運營能力差；三、實操上，部分地區(qū)缺乏當?shù)貙嵤┺k法的制定，在養(yǎng)老項目投標上出現(xiàn)拉關(guān)系、走后門等非正常競爭手段，擾亂市場秩序，老年人權(quán)益更難得到保護。

現(xiàn)時，公建民營作為激發(fā)公辦機構(gòu)活力、促進養(yǎng)老服務(wù)社會化的重要途徑，已經(jīng)得到了各地政府的重視，但實操上出現(xiàn)的種種問題，依然有待因時而變、因地而變地去解決。

（以上為系列報告之一，如需閱讀《卓越指數(shù)· 2021年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告》全文，請進入報告專題下載查閱）