2020年，各行各業(yè)均受到新冠疫情不同程度影響，但得益于疫情防控工作的快速推進和常態(tài)化，國內經濟活動得以快速重啟。 

數據上看，二季度GDP增長3.2%，已經由負轉正；三季度增長4.9%，四季度增長6.5%，呈現階梯式上升；全年GDP達到101.6萬億元，同比增長2.3%，成為全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。

發(fā)改委在4月20日明確了新基建的范疇，地方政府對相關產業(yè)的支撐亦提上日程。同樣在4月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了基建公募REITs試點通知，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

這預示著未來資本對資產的價值要求更高，直接影響未來園區(qū)運營商的投拓選址和資產運營能力。

縱觀2020年全年，更多房地產企業(yè)被迫轉型已成為事實，產業(yè)地產開發(fā)商亦面臨著鞏固基本盤與謀求轉型之間的平衡問題。

積極提升資管能力，半導體和醫(yī)療成招商熱門

2020 年，招商蛇口將其定義為“資管年”，資產梳理再盤活，積極擁抱公募 REITs，成功進入“2021產城發(fā)展企業(yè)運營表現”研究成果名單。

張江高科作為張江高科技園區(qū)的主力開發(fā)企業(yè)，從區(qū)位、政策上獲益甚多，年內繼續(xù)加強“產業(yè)投行”的定位，在醫(yī)療、芯片乃至新能源汽車領域都有參與，產業(yè)投資和科創(chuàng)基金帶來的業(yè)績貢獻越發(fā)喜人。

聯(lián)東集團作為產業(yè)地產領域高周轉、規(guī)?；拇?，2020年管理層更提出“2025 年全國布局 700 個園區(qū)”的目標。另外，可以關注到聯(lián)東集團更加重視運營服務，特別是 U 谷金融這一金融服務平臺的建立，對于聯(lián)東整合金融資源以服務入園企業(yè)有相當助益。

從全年動態(tài)來看，國內產業(yè)地產開發(fā)商不斷加大在物聯(lián)網、大數據、半導體、新能源汽車等產業(yè)方面的招商引資力度，同時疫情影響下園區(qū)對醫(yī)療新技術的投入同樣正在加快，醫(yī)療領域的簽約及開工也在增多。

招商方面，年內代表性事件有張江高科參與上海微電子裝備的 A 輪融資，并引入聯(lián)仁健康運營總部、和黃醫(yī)藥腫瘤藥生產基地，以及博騰藥業(yè)上海制劑研發(fā)中心。

重大項目開工方面，聯(lián)東集團公布了旗下 6 個園區(qū)的新開工狀況，中新集團公布了4 個。除此之外，華夏幸福、東湖高新、星河產業(yè)、金地威新等均在下半年積極啟動新園區(qū)建設。

盈利能力仍受影響，輕重資產或成增收關鍵

觀點指數選取12家產業(yè)地產上市企業(yè)進行部分盈利指標對比，在中期營業(yè)收入方面，僅招商蛇口和東湖高新實現了同比增長，分別為45.74%和9.57%，招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務同比增長更是達到78.31%。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

其余企業(yè)則錄得不同程度下跌，特別是蘇州高新和北大資源，分別下跌72.40%和68.58%。對于營業(yè)收入的大幅下跌，蘇州高新方面表示，系因房地產交付結轉同比減少；而北大資源亦表示，營收下降源于“物業(yè)發(fā)展項目已交付面積減少”。

扣非歸母凈利潤同比變化上，12家中有4家實現了同比增長，為東湖高新、上海臨港、張江高科和中新集團，分別增長61.57%、547.19%、242.62%和22.81%，其余企業(yè)均錄得同比下降。

張江高科扣非凈利潤大幅增長主要源于公司的投資收益，其下屬合營企業(yè)ShanghaiZJHi-TechInvestmentCorporation持有的已上市股票在期內錄得較大投資收益；而上海臨港的大幅增長，源于上年同期發(fā)生的企業(yè)合并所造成的凈損益，本期并無該項發(fā)生。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

從毛利率看，12家企業(yè)中，2020年上半年毛利率較2019年年末有所上升的企業(yè)有4家，分別為華夏幸福、中國宏泰發(fā)展、中新集團和北大資源。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

其中，宏泰發(fā)展毛利率達到82.6%新高位，主要由于龍河高新區(qū)的土地使用權出讓收入占整體收入比例較同期高，而該收入毛利率高于其他園區(qū)的土地整理投資服務及物業(yè)銷售。龍河高新區(qū)項目是宏泰發(fā)展的核心項目，項目發(fā)展成熟，但市場亦對其過于依賴單一項目有所憂慮，未來或可關注異地復制和輕資產輸出能力。

數據顯示，2020年產業(yè)地產企業(yè)的盈利能力普遍受到疫情影響，主要圍繞兩點：一是房地產交付結轉大幅減少；二是因租金減免或優(yōu)惠政策導致收入減少，特別是對于一些國有園區(qū)平臺。

困難之下，企業(yè)更加重視輕重結合的發(fā)展方式。

如億達中國繼續(xù)在輕資產平臺“億達未來”上發(fā)力，提供以智能化為基礎的園區(qū)輕資產服務，包括園區(qū)管理、招商運營、企業(yè)服務、技術服務、產業(yè)研究等。

數據來源：億達中國公告，觀點指數整理

2020年10月，中集產城輕資產項目東莞松山湖中集產城數字科技產業(yè)園開業(yè)，管理面積超過20萬平方米。

中集產城年內引進戰(zhàn)略投資者曲江文投，碧桂園亦繼續(xù)增加投資擴大對中集產城的持股，由此中集產城成為聯(lián)營公司從中集集團出表。合作方對短期盈利、盈利周期以及發(fā)展速度的要求會否改變中集產城未來的發(fā)展戰(zhàn)略，值得持續(xù)關注。

3家企業(yè)公布REITs計劃，園區(qū)資產證券化未來可期

4月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。而在基礎設施包含范圍里，文件提到了倉儲物流、國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等，給市場情緒打了一劑“強心針”。

對一直以來困擾產業(yè)地產行業(yè)的投融資痛點而言，REITs是一個巨大利好，也是目前國內投融資體系里急需，且具有較大潛力的融資模式。從發(fā)行REITs的資產條件上看，要求項目具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經營能力和較好的增長潛力，規(guī)定上有效排除了部分經營不善的園區(qū)資產。

東湖高新首先發(fā)力，于9月份發(fā)出公告，稱擬開展公開募集基礎設施證券投資基金（基礎設施公募REITs）的申報發(fā)行工作，擬選取資產是位于東湖高新區(qū)的武漢軟件新城1.1期產業(yè)園項目，初步募集規(guī)模約8.5億元。

東湖高新也因此成為國內產業(yè)地產行業(yè)首個公開披露園區(qū)資產公募REITs方案的企業(yè)。這一單REITs將采取“公募基金+ABS”的結構，并可能會加入“股+債”的私募基金層級。

來源：東湖高新公告

資料顯示，武漢軟件新城已經建成項目面積超過100萬平方米，是集新一代信息技術、智慧健康、文化與科技融合等三大特色產業(yè)集群于一體的智慧園區(qū)。

不過，東湖高新手中自持園區(qū)中符合申報條件的只有2014年交付的1.1期項目，共有11棟樓，占地3.4萬平方米，總建筑面積16.6萬平方米。

上海臨港方面則于10月傳出消息，將以位于臨港新片區(qū)的2處優(yōu)質工業(yè)廠房資產為基礎資產，與戰(zhàn)略合作伙伴東久集團將位于上海和蘇州、無錫、常州的4處工業(yè)廠房資產共同發(fā)起設立公募REITs，資產包共計六處產業(yè)園。該部分資產現金流穩(wěn)定，具有持續(xù)經營能力和較好的增長潛力，符合試點要求。截至2020年7月整體出租率達95%，整體估值約22億元。

政策層面，臨港新片區(qū)管委會于2020年5月8日會同人民銀行上?？偛俊⑸虾ｃy保監(jiān)局、上海證監(jiān)局、市金融工作局共同發(fā)布《全面推進中國（上海）自由貿易試驗區(qū)臨港新片區(qū)金融開放與創(chuàng)新發(fā)展的若干措施》，REITs是其中的關鍵部分。另外，還在12月發(fā)布了《關于報送臨港新片區(qū)基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）儲備項目的通知》。上海市國資委對臨港集團在金融資本方面的創(chuàng)新一直比較支持，包括借殼上市、定向增發(fā)、發(fā)起設立園區(qū)開發(fā)基金，以及臨港新片區(qū)與特斯拉的百億對賭等。

另有消息透露，于2019年12月實現REITs赴港上市的招商蛇口，亦已經申報本次的基礎設施公募REIT，該申報項目是第一批申報中唯一的“央企+工改工”概念。

據觀點指數了解，是次申請的REITs資產包將涵蓋位于深圳蛇口網谷的四棟寫字樓：萬維大樓、萬聯(lián)大廈、萬融大廈和萬海大廈，總建筑面積達20萬平方米，其中產業(yè)用房部分面積約15萬平方米，全部由招商蛇口自持出租。

在資產交易政策方面，REITs是轉讓所有權但保持運營權的較好金融工具，能夠滿足園區(qū)持續(xù)穩(wěn)定經營的需要，同時也可以實現資金回收。不過，實踐中面臨著資產交易的政策瓶頸，不同部門之間的指導意見尚未明確，審批效率亦有待提高。另外，公募REITs作為國內全新的一種融資工具，配套稅收政策仍有待建立。

可以預見，中國大陸市場首單公募REITs很大幾率在2021年誕生，哪一家企業(yè)能嘗到“頭啖湯”，成為市場關注焦點。

（以上為系列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2021年度房地產企業(yè)表現報告》全文，請進入報告專題下載查閱）