通過多項(xiàng)指標(biāo)，以及多維度的考量，龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展以及萬科脫穎而出。

龍湖集團(tuán)不僅于國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)獲得投資級(jí)發(fā)行人評(píng)級(jí)，而且一直保持著良好的財(cái)務(wù)狀況和低成本融資記錄。觀點(diǎn)指數(shù)計(jì)算，龍湖集團(tuán)債券加權(quán)平均票面利率僅為3.9%。

以良好財(cái)務(wù)狀況著稱的中國(guó)海外發(fā)展、萬科，符合國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投資級(jí)發(fā)行人標(biāo)準(zhǔn)，憑借充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備（表現(xiàn)為較高的現(xiàn)金短債比）、較低的債券發(fā)行利率、較高的違約距離得分，領(lǐng)先行業(yè)。

華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)也保持了優(yōu)秀的表現(xiàn)，緊隨萬科。

此外，權(quán)益銷售較低的越秀地產(chǎn)，也憑借較高的現(xiàn)金短債比，低息債券發(fā)行記錄進(jìn)入研究名單。

大部分房企現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)

2020年，房企在公開市場(chǎng)融資仍以債券類為主，增發(fā)等股權(quán)類融資則多發(fā)生在香港市場(chǎng)。內(nèi)地情況來看，多家房企申請(qǐng)發(fā)行預(yù)案后進(jìn)展不順。

根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，包括新城控股、榮盛發(fā)展等房企最早自2016年便開始籌劃增發(fā)預(yù)案，但截至目前仍沒有進(jìn)入實(shí)施階段。同時(shí)，有兩家房企的增發(fā)預(yù)案正式停止實(shí)施。

從公開融資渠道看，2020年房企融資類別中金額最多的是企業(yè)債，其中絕大多數(shù)為在香港、新加坡發(fā)行的中資離岸債券。

類似的，配股融資方面，香港依然是該類融資的主要渠道，內(nèi)地配股融資進(jìn)展緩慢，導(dǎo)致并沒有實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行結(jié)果。

整體來看，2020年海外融資總額僅僅小幅低于境內(nèi)融資總額。值得注意的是，這里并沒有包括銀行貸款類缺少公開信息的融資渠道。

衡量房企債務(wù)健康狀況的一個(gè)重要指標(biāo)便是現(xiàn)金短債比，2020年影響深遠(yuǎn)的“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)也將現(xiàn)金短債比作為紅線之一。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，截至2020年底，大部分樣本房企的現(xiàn)金短債比將大于1，即達(dá)到“三道紅線”監(jiān)管要求。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)估，66家樣本上市房企的現(xiàn)金短債比多分布在1-2的區(qū)間范圍，而少數(shù)房企擁有充足的現(xiàn)金水平來償付短期有息債務(wù)。值得注意的是，該指標(biāo)沒有考慮應(yīng)付賬款等短期商業(yè)信用的償付壓力。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)以往報(bào)告所述，個(gè)別房企信用政策較為激進(jìn)，導(dǎo)致無息債務(wù)水平過高，即過于依賴商業(yè)信用而非預(yù)收款提供運(yùn)營(yíng)資金，這對(duì)企業(yè)整體的財(cái)務(wù)健康狀況帶來負(fù)面影響。

對(duì)于房企而言，銷售回款自然是重要的資金來源，也是房企償還債務(wù)的重要保障。同時(shí)，較高的權(quán)益銷售會(huì)為房企融資提供重要支持。

觀點(diǎn)指數(shù)根據(jù)穆迪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)上市房企的信用評(píng)級(jí)（指發(fā)行人評(píng)級(jí)或企業(yè)家族評(píng)級(jí)）進(jìn)行打分，并將其房企的權(quán)益銷售進(jìn)行對(duì)比，可發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)顯現(xiàn)出顯著的相關(guān)關(guān)系：Spearman相關(guān)系數(shù)為0.70，p值接近0，意味著該相關(guān)性通過顯著性檢驗(yàn)。

從圖中也可以明顯發(fā)現(xiàn)，左上方有個(gè)別顯著偏離群體的異常值，這通常意味著房企通過過于激進(jìn)的擴(kuò)張策略導(dǎo)致杠桿水平攀升，財(cái)務(wù)狀況惡化，從而拉低了信用評(píng)級(jí)。可以看出，投資級(jí)房企利率分布較為密集，盡管受到上述因素影響，但絕大部分加權(quán)利率還是控制在5%以下。

投資級(jí)房企利率優(yōu)勢(shì)明顯

綜合房企2020年債券發(fā)行票面利率情況，分布呈現(xiàn)顯著的右傾現(xiàn)象，約一半房企加權(quán)平均票面利率不足6%，同時(shí)10家房企平均加權(quán)利率落在4%的水平，整體表現(xiàn)出了較低的融資成本。

另一方面，可以看到個(gè)別房企的加權(quán)平均票面利率超過12%。

根據(jù)不同信用評(píng)級(jí)的房企來看，可以發(fā)現(xiàn)投資級(jí)（Baa）房企優(yōu)勢(shì)較為明顯，但同時(shí)也可看到，部分Ba級(jí)房企依然可以有與投資級(jí)房企相當(dāng)?shù)睦剩@是由于債券利率還會(huì)受到債券類別、期限、抵押品、特殊條款等多種因素影響。

可以看出，投資級(jí)房企利率分布較為密集，盡管受到上述因素影響，但絕大部分加權(quán)利率還是控制在5%以下。