繼2019年的物業(yè)企業(yè)上市熱潮后，2020年物業(yè)服務企業(yè)仍舊是2021房地產(chǎn)行業(yè)新晉上市表現(xiàn)研究成果的熱點，28家新晉上市企業(yè)中物業(yè)占據(jù)了18家。

觀點指數(shù)對28家地產(chǎn)相關新晉上市企業(yè)進行監(jiān)測，通過六大財務指標以及品牌、管理和創(chuàng)新等指標進行研究，最終產(chǎn)生“2021房地產(chǎn)行業(yè)新晉上市表現(xiàn)”研究成果名單。

從首發(fā)募集資金來看，募集超過百億港元的僅有兩家，分別是恒大物業(yè)（142.7億港元）和華潤萬象生活（141.05億港元）。

對比2019年物業(yè)公司最大IPO保利物業(yè)的53.82億港元，2020年物業(yè)股最大募資規(guī)模翻了將近3倍。從市場價競爭力來看，兩家企業(yè)也遙遙領先，恒大物業(yè)達到了576.65%，華潤萬象生活為494.24%，遠超行業(yè)平均水平，備受資本市場追捧。

自上市以來，恒大股價短短兩個月實現(xiàn)了翻倍，成為2020年上市物業(yè)股中最為耀眼的新星。但回顧剛上市1個月并不亮眼的表現(xiàn)，恒大物業(yè)的轉變來自于發(fā)布的兩則公告：一是恒大物業(yè)預計2020年凈利潤及股東應分配利潤預期均為去年的2.8倍左右；二是召開誓師大會，要在2021年新增拓展在管面積3.6億平方米，凈利潤超39億元。

為實現(xiàn)這一目標，2021年1月29日，恒大物業(yè)斥資15億全資收購浙江亞太酒店物業(yè)服務有限公司，收購后恒大物業(yè)新增超8000萬平方米在管面積，擴大規(guī)模的決心顯而易見。再加上母公司能夠持續(xù)提供在管面積，問鼎物企第一的目標似乎并不遙遠。而恒大物業(yè)股價飆升，也意味著資本市場對其未來發(fā)展的看好。

另一物業(yè)股華潤萬象生活除了募資金額超過百億港元之外，上市市盈率也處于行業(yè)領先水平，達到了178倍，上市不到一個月市值就突破千億港元。

觀點指數(shù)對比2017-2018年營業(yè)收入，恒大物業(yè)較大，但凈利潤更少。2019年恒大物業(yè)營收增長24%，毛利潤卻增長143%，凈利潤更增長289%。來自母公司的輸送讓恒大物業(yè)上市前財報非常亮眼，但是從之前表現(xiàn)來看，相同營收情況下恒大物業(yè)凈利潤不如華潤萬象生活。

營收越大，息稅前利潤率反而越小，這或許就是物業(yè)企業(yè)難以打破的怪圈。眾所周知，物業(yè)行業(yè)最吃緊的是人力資源，收費越高的服務對高質(zhì)量人才需求越大，意味著營收越多支出越大。

綜合來看，前三家物業(yè)企業(yè)在募資金額、上市市盈率、市場價競爭力三個指標上具有絕對優(yōu)勢，在息稅前利潤率和市場定價方面則表現(xiàn)平庸。

同時在研究結果名單上較多的另一類型是住宅開發(fā)類新股，分別是上坤地產(chǎn)、金輝控股、匯景控股以及大唐集團。

從整體指標來說，住宅類新股屬于中規(guī)中矩型，發(fā)行估價與30日后市值對比在20%左右，股價稍有波動但年底收盤價基本與發(fā)行價齊平。不過住宅類新股的息稅前利潤率處于名單中較高水平，上坤地產(chǎn)更是以35%（預測值）水平成為了該指標的表現(xiàn)突出企業(yè)。

一直以來，住宅開發(fā)類企業(yè)的高杠桿、高利潤，都是支撐中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的原始動力。在2020年房地產(chǎn)行業(yè)重磅政策“三道紅線”頒布后，將高杠桿融資堵死，再加上大型房企持續(xù)擠壓擴張，很多未上市的中小型房企只能艱難維持周轉。

在這種環(huán)境下還成功上市的住宅開發(fā)企業(yè)，也算是暫時松了口氣。

本次在研究成果名單內(nèi)的還有一家代建企業(yè)綠城管理——作為國內(nèi)代建行業(yè)登陸香港聯(lián)交所第一股，綠城管理受到了資本市場和行業(yè)的關注，也給房地產(chǎn)企業(yè)從高杠桿向輕資產(chǎn)轉型，以及分拆代建業(yè)務上市提供了一條新的道路。

據(jù)綠城管理公告披露，2020全年公司代建項目累計取得合同銷售面積約560萬平方米，合同銷售額約745億元。

而貝殼找房，是依靠技術賦能的房產(chǎn)交易服務及居住服務平臺。貝殼找房和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)服務企業(yè)有著本質(zhì)區(qū)別。據(jù)年報顯示，貝殼2020年營收為705億元，同比增長53.2%；凈利潤達27.78億元，首次實現(xiàn)美國會計準則下全年盈利。

疫情帶來的數(shù)字化無疑給貝殼找房這類網(wǎng)上平臺帶來利好，但未來作為一個與實體不動產(chǎn)聯(lián)系非常緊密的網(wǎng)絡平臺，如何推動技術創(chuàng)新，還需要更多嘗試。

（以上為系列報告之一，如需閱讀《卓越指數(shù)· 2021年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告》全文，請進入報告專題下載查閱）