隨著土地成本日益高企、融資環(huán)境收緊，房企過(guò)往高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)的“三高模式”難以為繼。區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，代建憑借著高收益率、低風(fēng)險(xiǎn)以及低杠桿等優(yōu)勢(shì)，成為了不少房企擁簇和推進(jìn)的一種輕資產(chǎn)模式。

涉足代建領(lǐng)域的既有頭部房企，亦有中小型房企。其中，少數(shù)房企憑借著多年布局與經(jīng)營(yíng)，獲取了代建行業(yè)上的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，例如“代建第一股”綠城管理以及提交招股書準(zhǔn)備奔赴上市的中原建業(yè)。

當(dāng)然也有準(zhǔn)備試水代建行業(yè)的“新兵”，例如2020年宣布開(kāi)始布局代建業(yè)務(wù)的中交地產(chǎn)和中梁控股。

經(jīng)歷十幾年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)代建行業(yè)已經(jīng)逐漸形成了政府代建、商業(yè)代建、資本代建三種主流代建模式。其中，商業(yè)代建又可分為單純收取服務(wù)費(fèi)的項(xiàng)目代建和“小股操盤”的股權(quán)式代建。

2013年萬(wàn)科和鐵獅門合作開(kāi)發(fā)舊金山Lumina項(xiàng)目就屬于股權(quán)式代建范疇，有效達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、分享收益的共贏效果?，F(xiàn)階段房企利用各自資源優(yōu)勢(shì)和相適應(yīng)的代建模式，向市場(chǎng)輸出不同的代建項(xiàng)目，例如華潤(rùn)、招商蛇口等利用央企優(yōu)勢(shì)，承擔(dān)政府的保障房工程項(xiàng)目；朗詩(shī)、當(dāng)代依賴產(chǎn)品特點(diǎn)，主打綠色地產(chǎn)代建項(xiàng)目品牌。

就代建行業(yè)而言，除了代建模式以及項(xiàng)目特色之外，規(guī)模、盈利水平、市場(chǎng)份額等亦是衡量代建房企經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀與否的重要指標(biāo)。

經(jīng)過(guò)大量統(tǒng)計(jì)調(diào)研和研究考察，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布“2021房地產(chǎn)代建管理表現(xiàn)”，旨在表彰過(guò)去一年全力提升競(jìng)爭(zhēng)力，積極發(fā)展代建業(yè)務(wù)，并打造出優(yōu)秀品牌與管理價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)。

“代建第一股”綠城管理憑借著行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的規(guī)模和盈利水平，綜合得分最高，成功進(jìn)入研究成果名單。

截至2020年6月30日，綠城管理（自行及透過(guò)與業(yè)務(wù)伙伴合作）擁有代建項(xiàng)目268個(gè)，分布于全國(guó)27個(gè)省（直轄市及自治區(qū)）的85座城市及1個(gè)海外城市（位于柬埔寨）。2020年代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售金額約為745億元，合同銷售面積約560萬(wàn)平方米。

此外，綠城管理還積極獲取新的代建項(xiàng)目，合約建面維持高水平增長(zhǎng)，2020年新拓代建項(xiàng)目合約總建筑面積達(dá)1869萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約16.8%；新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估58.1億元，同比增長(zhǎng)約22.3%。

值得一提的是，正在籌備上市的中原建業(yè)，憑借著多年經(jīng)營(yíng)和快速擴(kuò)張，規(guī)模不遑多讓。截至2020年12月31日，中原建業(yè)累計(jì)簽約代建輕資產(chǎn)項(xiàng)目246個(gè)，合計(jì)規(guī)劃計(jì)容面積約3309萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)51.3%。

目前，中原建業(yè)代建項(xiàng)目布局遍布河南、海南、河北、新疆、山西、陜西等地，未來(lái)隨著中原建業(yè)正式對(duì)接資本市場(chǎng)，規(guī)模布局將進(jìn)一步擴(kuò)張和完善。

另外一家代建企業(yè)金地管理，擁有開(kāi)發(fā)管理、資源整合、產(chǎn)品創(chuàng)新和優(yōu)質(zhì)服務(wù)等方面優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還背靠金地集團(tuán)對(duì)代建業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略支持，成為了市場(chǎng)對(duì)標(biāo)和學(xué)習(xí)的重點(diǎn)對(duì)象。

2006年，金地通過(guò)承接深圳首個(gè)由政府委托代建的寫字樓項(xiàng)目“福田科技廣場(chǎng)”，正式進(jìn)入代建領(lǐng)域。經(jīng)過(guò)十幾年經(jīng)驗(yàn)積累，目前金地管理形成代建共贏G體系，提供咨詢顧問(wèn)、開(kāi)發(fā)管理、配資代建、政府代建等多種業(yè)務(wù)服務(wù)，為客戶打造精準(zhǔn)、高效、定制的全過(guò)程開(kāi)發(fā)管理解決方案。

滿足委托方需求，實(shí)現(xiàn)雙方共贏是代建行業(yè)的必然趨勢(shì)。目前藍(lán)綠雙城已經(jīng)打造出獨(dú)特的“共建模式”，做好C端需求落到實(shí)處，形成了繼產(chǎn)品品質(zhì)之外的另一個(gè)重要核心優(yōu)勢(shì)。

“共建模式”的核心在于事業(yè)共擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)共享。具體而言，藍(lán)綠雙城通過(guò)與委托方約定基本收益，并以代建費(fèi)為擔(dān)保，項(xiàng)目基本收益未實(shí)現(xiàn)的折減代建費(fèi)，基本收益實(shí)現(xiàn)后超額累進(jìn)分成，真正意義上實(shí)現(xiàn)了雙方共贏發(fā)展的“共同體”概念。

（以上為系列報(bào)告之一，如需閱讀《卓越指數(shù)· 2021年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告》全文，請(qǐng)進(jìn)入報(bào)告專題下載查閱）