2020年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說依然是艱難的一年。調(diào)控政策頻出，監(jiān)管不斷加強(qiáng)，資金持續(xù)收緊，革新轉(zhuǎn)型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會(huì)改變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，如何保持生存發(fā)展將成為2020年房地產(chǎn)業(yè)的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時(shí)也是充滿挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)的一年。觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)旗下的觀點(diǎn)指數(shù)研究院聯(lián)合眾多主流媒體、研究機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)、金融投行及專業(yè)機(jī)構(gòu)，盤點(diǎn)2019年中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地產(chǎn)企業(yè)；尋找在這一年，勇于追求光榮（Glory）的房地產(chǎn)企業(yè)；尋找所有躋身中國(guó)最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體（Group），共同構(gòu)建出專業(yè)與極具影響力的《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告?》，并在“2020觀點(diǎn)年度論壇”盛大發(fā)布。

《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告》包含19個(gè)報(bào)告，以下為《2020中國(guó)上市房企償債能力報(bào)告》。

對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，高負(fù)債幾乎成了業(yè)界常態(tài)，隨之而來的是企業(yè)償債壓力。

債務(wù)清償能力關(guān)乎企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展甚至是生死存亡，觀點(diǎn)指數(shù)所研究的2020上市房企償債能力表現(xiàn)研究成果名單，結(jié)合財(cái)務(wù)指標(biāo)及團(tuán)隊(duì)管理等指標(biāo)綜合考量企業(yè)償債能力，表彰在過去一年里，表現(xiàn)出了卓越償債能力的房企。

對(duì)于償債能力在財(cái)務(wù)方面的考量，觀點(diǎn)指數(shù)主要關(guān)注兩方面指標(biāo)，一是負(fù)債結(jié)構(gòu)，二是償債壓力。

對(duì)于負(fù)債結(jié)構(gòu)，也就是負(fù)債比率，觀點(diǎn)指數(shù)使用行業(yè)內(nèi)廣泛采用的凈負(fù)債率，該指標(biāo)衡量了抵消掉貨幣現(xiàn)金后的帶息負(fù)債相對(duì)于企業(yè)凈資產(chǎn)的比重。

對(duì)于償債壓力，觀點(diǎn)指數(shù)分別考察企業(yè)短期債務(wù)壓力和整體償債壓力。對(duì)于短期債務(wù)壓力，觀點(diǎn)指數(shù)采用現(xiàn)金短債比來衡量企業(yè)是否有充足現(xiàn)金應(yīng)對(duì)企業(yè)短期債務(wù)，同時(shí)根據(jù)速動(dòng)比率考察企業(yè)是否有充足流動(dòng)性；企業(yè)未必需要保留超過短期債務(wù)的現(xiàn)金，但是更多的現(xiàn)金，勢(shì)必降低還債的壓力。

整體償債壓力方面，觀點(diǎn)指數(shù)通過息稅前收入與財(cái)務(wù)成本比值來考量企業(yè)收入應(yīng)對(duì)債務(wù)付息的壓力，這是一種較為動(dòng)態(tài)的考察。

相對(duì)靜態(tài)的，觀點(diǎn)指數(shù)采用息稅折舊攤銷前收入（EBITDA）與總債務(wù)比值，及貨值與總債務(wù)比值來衡量企業(yè)整體收入、較易變現(xiàn)資產(chǎn)與負(fù)債的對(duì)比情況。更多的收入保證、更多的易變現(xiàn)資產(chǎn)保障，企業(yè)必然會(huì)有更充足的信心與實(shí)力應(yīng)對(duì)債務(wù)償還。

中國(guó)海外發(fā)展以穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)成功進(jìn)入研究成果名單。

根據(jù)中國(guó)海外發(fā)展2019年中報(bào)，公司凈負(fù)債率僅為35%，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)年末凈負(fù)債率為37%，低于97%的行業(yè)樣本企業(yè)。息稅折舊攤銷前收入與總負(fù)債的比值預(yù)計(jì)為15.5%，高于98%的行業(yè)樣本企業(yè)。同時(shí)，中國(guó)海外發(fā)展速動(dòng)比率預(yù)期為0.88，高于88%的樣本企業(yè)。審慎穩(wěn)健的財(cái)務(wù)治理策略，讓中國(guó)海外發(fā)展成為少數(shù)得到國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投資級(jí)評(píng)級(jí)的房企。

回顧整體情況，就凈負(fù)債率來看，截至2019年末，樣本30家房企中，平均凈負(fù)債率為60.58%，中位數(shù)為65.47%，而四分位距則為29.49%（45.13%至74.62%）。

多數(shù)樣本房企財(cái)務(wù)杠桿相對(duì)穩(wěn)健，在充分利用資金的同時(shí)并沒有過度惡化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。對(duì)總體負(fù)債壓力而言，過高的總負(fù)債仍然是拖累房企在財(cái)務(wù)指標(biāo)排名的一個(gè)重要因素。

從償債能力財(cái)務(wù)指標(biāo)名次對(duì)比圖中，可發(fā)現(xiàn)高名次（深色點(diǎn)）的點(diǎn)大多偏小，而最明顯的幾個(gè)大點(diǎn)顏色偏淺。相同負(fù)債情況下，更多的EBITDA及更多的貨值都會(huì)降低房企的償債壓力，那么對(duì)應(yīng)的，圖中偏上、偏右的點(diǎn)所代表的企業(yè)，有著更好的償債保障。

若以回歸方法倒推各指標(biāo)對(duì)總分的影響，影響最大的便是貨值/總負(fù)債與EBITDA/總負(fù)債，其次便是現(xiàn)金短債比和速動(dòng)比率。這意味著，名次好的房企在這些指標(biāo)的表現(xiàn)相對(duì)更加優(yōu)秀。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)，財(cái)務(wù)排名前30家房企平均速動(dòng)比率0.70，中位數(shù)0.68，25%分位數(shù)0.58，75%分位數(shù)為0.79，整體流動(dòng)偏低?，F(xiàn)金短債比平均數(shù)0.33，中位數(shù)0.31，25%分位數(shù)0.27，75%分位數(shù)0.36。值得注意的是現(xiàn)金短債比中位數(shù)與平均數(shù)相差不多，意味著分布較為對(duì)稱，同時(shí)從樣本房企來看，行業(yè)現(xiàn)金短債比水平區(qū)分度不大。

對(duì)龍頭企業(yè)關(guān)注之外，我們可以關(guān)注上升發(fā)展中的企業(yè)。作為決心在2020年沖擊千億房企門檻的禹洲地產(chǎn)來說，2019年全年銷售額達(dá)751.15億元，總貨值超2500億元。財(cái)務(wù)方面，禹洲地產(chǎn)EBITDA/總負(fù)債比值6.1%，超過72%的樣本房企。速動(dòng)比率預(yù)計(jì)為0.74，超過78%的樣本房企。

凈負(fù)債率方面，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)2019年底禹洲地產(chǎn)凈負(fù)債率為70.5%，超過38%的房企。貨值與總負(fù)債比率有待提高，從息稅前收入增長(zhǎng)情況來看，禹洲地產(chǎn)預(yù)計(jì)在2019底再創(chuàng)新高，有望超過80億元，同比上漲約27%?？焖俚臉I(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)緩解了償還利息的壓力，也將增強(qiáng)償還債務(wù)的能力。

另一家典型的企業(yè)德信中國(guó)，該公司2019年全年銷售為450.8億元，同比增長(zhǎng)13%。這從一個(gè)側(cè)面反映出本次研究的理念，償債能力并非比較收入的絕對(duì)值，更加關(guān)注房企的財(cái)務(wù)管理能力。

更審慎的管理風(fēng)格一定程度上可以加強(qiáng)企業(yè)的償債能力，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，德信中國(guó)截至2019年底凈負(fù)債率顯著低于行業(yè)平均水平，貨值占總負(fù)債490%，高于96%樣本房企?？梢姡滦胖袊?guó)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的使用相當(dāng)謹(jǐn)慎。

在息稅攤銷折舊前收入與總負(fù)債的比值，以及現(xiàn)金短債比等涉及非現(xiàn)金費(fèi)用前收入及流動(dòng)性方面，德信中國(guó)也超過將近半數(shù)房企。

以上簡(jiǎn)要分析僅限于企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)部分，為了避免過度依賴財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，觀點(diǎn)指數(shù)也詳盡研究了企業(yè)的管理、品牌等方面，希望讓研究成果名單能夠更能反映真實(shí)情況，更具參考價(jià)值。

（以上為系列報(bào)告之一，如需閱讀《卓越指數(shù)· 2020年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告?》全文，請(qǐng)進(jìn)入報(bào)告專題下載查閱）