對(duì)投資者而言，發(fā)起人往往是衡量REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）投資吸引力的重要因素。近期上市的招商局商業(yè)房托基金（1503.HK）是港交所的第11只REIT，它的發(fā)起人招商蛇口(001979.SZ)昨日發(fā)布一個(gè)交易金額高達(dá)1458億元的重大資產(chǎn)重組事件，而這又將對(duì)招商局商業(yè)房托基金產(chǎn)生什么影響？下面具體來(lái)看一看。

1、招商蛇口與前海投控增資前海自貿(mào)投資

12月19日，招商蛇口發(fā)布共同增資合資公司重大資產(chǎn)重組的公告，其子公司招商前海實(shí)業(yè)聯(lián)合前海投控?cái)M分別對(duì)前海自貿(mào)投資增資，該筆交易資金高達(dá)1458億元。

根據(jù)草案顯示，招商前海實(shí)業(yè)以其持有的深圳市招商前海馳迪實(shí)業(yè)有限公司100% 股權(quán)以及部分現(xiàn)金向合資公司進(jìn)行增資，前?？毓梢云涑钟械纳钲谑星昂ｘ欔艑?shí)業(yè)投資有限公司100%股權(quán)對(duì)合資公司進(jìn)行增資。

值得注意的是，前海自貿(mào)投資是推進(jìn)前海2.9平方公里土地整備和開(kāi)發(fā)建設(shè)的主導(dǎo)平臺(tái)。因此，本次交易完成后，招商蛇口將進(jìn)一步明確在前海區(qū)域的土地權(quán)益，加快前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升該片區(qū)的資源價(jià)值。

2、招商局商業(yè)房托潛在收購(gòu)資產(chǎn)有望增多

招商局商業(yè)房托獲招商蛇口授優(yōu)先選擇權(quán)，對(duì)于位于粵港澳大灣區(qū)（佛山及廣州除外）、北京或上海的辦公或購(gòu)物中心都在優(yōu)先選擇權(quán)范圍內(nèi)。

此次交易也將為招商局商業(yè)房托基金形成積極的影響。本次交易后，招商蛇口將加速前海媽灣片區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)，持續(xù)提升商業(yè)環(huán)境和物業(yè)價(jià)值，為REIT帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)資產(chǎn)的注入收購(gòu)機(jī)會(huì)。

目前招商局商業(yè)房托基金的投資組合包括四個(gè)寫字樓和一個(gè)購(gòu)物中心，分別是位于深圳蛇口的新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、科技大廈和科技大廈二期和花園城，總租賃面積約25萬(wàn)平方米，總評(píng)估值約65.79億人民幣。五處物業(yè)資產(chǎn)都是能形成穩(wěn)定收入的高質(zhì)量商業(yè)物業(yè)，擁有優(yōu)越的地理位置，并與深圳中央商務(wù)區(qū)緊密相連，擁有多元化的優(yōu)質(zhì)租戶。

此外，根據(jù)招商局商業(yè)房托基金的招股書，招商局商業(yè)房托也明確擁有招商蛇口三個(gè)物業(yè)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這三項(xiàng)物業(yè)分別為深圳蛇口的匯港二期、太子廣場(chǎng)以及新時(shí)代廣場(chǎng)二期項(xiàng)目。其中，匯港二期是可出租總面積約40,000萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，太子廣場(chǎng)是可出租面積約66,100平方米的甲級(jí)寫字樓，新時(shí)代廣場(chǎng)是可出租總面積約78,700平方米的甲級(jí)寫字樓。

3、前海蛇口自貿(mào)區(qū)發(fā)展將提速，招商局商業(yè)房托獲業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)動(dòng)能

招商蛇口重大資產(chǎn)重組后，前海蛇口自貿(mào)區(qū)的建設(shè)有望提速。獲得增資的合資公司將依托招商蛇口與前海投控在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、制度創(chuàng)新、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等方面的成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)資源，加快片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，發(fā)揮產(chǎn)城融合效應(yīng)，促進(jìn)創(chuàng)新要素集聚，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)，落實(shí)國(guó)家“一帶一路”倡議，打造企業(yè)走出去門戶基地，建設(shè)深港合作的平臺(tái)載體。前海媽灣片區(qū)的物業(yè)物業(yè)價(jià)值和租金回報(bào)率有望顯著提升。

前海蛇口自貿(mào)區(qū)發(fā)展提速之后，該區(qū)域的物業(yè)租金收入將得到提升。根據(jù)招商局商業(yè)房托基金的業(yè)績(jī)顯示，2016-2018年公司營(yíng)業(yè)收入分別為人民幣3.66億元、3.59億元、3.89億元，凈利潤(rùn)分別為人民幣3.48億元、7.25億元、10.99億元，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)都比較穩(wěn)定。

結(jié)語(yǔ)：

招商局商業(yè)房托基金是穩(wěn)健的投資品種，并擁有不錯(cuò)的投資回報(bào)率。根據(jù)分派承諾，以現(xiàn)價(jià)計(jì)算，招商局商業(yè)房托的投資回報(bào)非常具有吸引力，其未來(lái)三年分派收益率為：2020年為7.2%，2021年為7.8%，2022年為8%。

隨著重組事件迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，招商蛇口在大灣區(qū)的土地資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步夯實(shí)，這也為具有穩(wěn)健性的招商局商業(yè)房托基金帶來(lái)更多成長(zhǎng)性。潛在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入將擴(kuò)大REIT的投資組合，提升REIT資產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)自貿(mào)區(qū)的提速發(fā)展也為其業(yè)績(jī)提供了增長(zhǎng)動(dòng)能。