8月，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)“金九銀十”前的短暫蟄伏，也是房企集中向投資者匯報上半年成績的業(yè)績月。在此過程中，每家房企的土儲面貌、銷售進度、利潤進退、財務費用表現(xiàn)等，得以被一一窺見。

對于上半年來說，房企融資端經(jīng)歷了“前高后低”的行情。一季度后，市場遭遇密集調(diào)控。針對房企融資，銀保監(jiān)會5月中旬，下發(fā)了23號文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資。房企的融資渠道開始收窄，來自資金面的支持也相對減弱。

而海外債方面，由于去年6月，發(fā)改委發(fā)文限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾，在保障“借新還舊”的同時限制房企過度提高外債比例。

因此2019年上半年，可以看到房企發(fā)行海外債的金額有所下降，2019年上半年，觀點指數(shù)監(jiān)測100余家樣本企業(yè)，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)上半年房企的海外融資規(guī)模達到3866.2億元，較去年同期出現(xiàn)明顯下跌。

“塞翁失馬，焉知非福”，海外債上的相對謹慎，也間接給房企帶來了意外的收獲。

2018年中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟增速下行，宏觀經(jīng)濟的種種特征，都需要匯率給出比較大的彈性。我們也可以看到，2018年人民幣匯率波動明顯增加，關(guān)于破7的討論不絕于耳，并于今年8月5日給出了答案，離岸、在岸人民幣對美元匯率雙雙跌破“7”元關(guān)口。因此，反映到房企的財務報表中，上半年上市房企匯兌損失整體有所減少。

觀點指數(shù)以30家1-8月銷售金額均排在TOP40以內(nèi)的上市房企作為樣本，可以看到上述房企的總匯兌損失是34.08億元，較去年同期的78.48億元，下降56.57%，近乎六成。

當中因為年初人民幣略有升值，再加上有不少企業(yè)開展外匯套期保值業(yè)務，管控外匯風險。因此匯兌由負轉(zhuǎn)正，匯兌損失下降超過80%，甚至100%的房企也不在少數(shù)。

回顧到利潤表上，2019年中期匯兌損益對上述30家房企的凈利潤平均影響比例為-1.47%，對比2018年中期的-3.65%，上升2.18個百分點。這也意味著，經(jīng)歷匯率的擾動后，房企已經(jīng)有所行動。

以個體來說，去年上半年，有個別房企匯兌損失為1.09億元，其凈利潤僅為5.74億元，換句話說，匯兌損失對其凈利潤的影響比率達到18.99%，而今年上半年其該指標有明顯好轉(zhuǎn)，為4.04%。在30家房企中，匯兌損失對其凈利潤影響比例最大的達到7.7%。

透過上述數(shù)據(jù)可以明顯看到，匯率波動不僅使得發(fā)行較多海外債的房企匯兌損益擴大，亦會提升海外融資成本，侵蝕凈利潤表現(xiàn)。但是人民幣兌美元匯率“破7”已經(jīng)成為不爭的事實，房企又只能在“借新還舊”的循環(huán)融資命題中局限發(fā)揮，因此對于高杠桿的中小房企來說，帶來的財務沖擊會更大。

對于下半年或許更長的明年來說，面對人民幣破“7”，房企應該如何管控外匯風險？外匯套期保值和減少發(fā)債要怎么平衡？成本上升中的債務結(jié)構(gòu)又應該如何調(diào)整？在這里或許可以找到答案。

9月24日下午，以“匯率與境外債券融資”為主題的“香港資本圓桌”將在深圳舉行。在此次閉門圓桌上，將對當下的匯率、海外債等熱點話題進行專題分享。