觀點(diǎn)網(wǎng) 如果將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比作一江春水，那么房地產(chǎn)則像是那只先知水暖的小鴨子。每逢出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，“小鴨子們”都會(huì)第一時(shí)間感知到，并做出反應(yīng)。

近幾個(gè)月來，全球匯率波動(dòng)已經(jīng)不是什么新聞，傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)后，地產(chǎn)商們操心的方向頗為一致——境外債務(wù)。由此，許多房企不約而同地選擇了提前贖回美元債。

最新消息顯示，于8月16日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司宣布贖回于2020年到期的7億美元4.45%有擔(dān)保票據(jù)。當(dāng)贖回完成時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)所有2020年票據(jù)將予以注銷，以及將再無已發(fā)行尚未償付的2020年票據(jù)。

匯率波動(dòng)下，各個(gè)行業(yè)受到的影響不盡相同。在8月5日人民幣“破7”后，一些出口型企業(yè)在股市上喜獲漲停。但就像硬幣兩面，利好與利空總是相對(duì)的，在人民幣貶值的影響下，境外融資較多的房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R不小壓力。

除了遠(yuǎn)洋外，旭輝、佳兆業(yè)、中駿等多家房企同樣提前贖回了自己的部分境外債務(wù)。8月至今，各房企已提前贖回超過16億美元的境外債。

對(duì)于提前贖回債券的理由，房企的表述大同小異。其中，佳兆業(yè)在公告中表示，本次交易有助于佳兆業(yè)減少債務(wù)，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)并降低未來利息支出，同時(shí)也顯示出公司積極管理債務(wù)的堅(jiān)定決心。

另一家有贖回美元債動(dòng)作的房企也向觀點(diǎn)新媒體表示，提前贖回公司債是加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的舉措，有助于企業(yè)控制融資成本、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

不難發(fā)現(xiàn)，房企提前贖回美元債的共同目的，都是“降成本”和“控風(fēng)險(xiǎn)”。

對(duì)此，清華大學(xué)貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)指出：“企業(yè)提前贖回顯然與匯率市場(chǎng)變化有關(guān)，在當(dāng)初沒有采用匯率風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施下，加快贖回美元債可以避免人民幣的進(jìn)一步貶值。”

不過，他表示，提前贖回對(duì)于房企而言并不能完全算是一項(xiàng)管控風(fēng)險(xiǎn)的舉措：“所謂管控，往往是指企業(yè)的主動(dòng)行為，但這次提前贖回是企業(yè)們不得不做的一項(xiàng)動(dòng)作。”

能夠看到，內(nèi)地房企發(fā)行的海外債券大部分是美元債。匯率波動(dòng)下，房企的財(cái)務(wù)成本會(huì)相應(yīng)提高，并且將伴隨有一定資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于部分發(fā)債利率較高的房企，其中風(fēng)險(xiǎn)更是不容忽視。

談到這，匯率波動(dòng)會(huì)對(duì)房企境外融資“成本”與“風(fēng)險(xiǎn)”產(chǎn)生的影響似乎已經(jīng)清晰。而新的問題是，匯率波動(dòng)是怎樣對(duì)房企境外融資造成這些影響？

“匯兌損失”，有業(yè)內(nèi)人士如是總結(jié)指出，人民幣貶值后，房企在境外融資中按人民幣計(jì)價(jià)的利息費(fèi)用支出部分會(huì)增加，境外融資占比越高的企業(yè)所受到的影響也就越大。

除此之外，或許還要從房企發(fā)行境外債的特點(diǎn)上尋找原因。

事實(shí)上，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行美元債券基本上具備著幾項(xiàng)特點(diǎn)，包括大多數(shù)房企發(fā)行的境債券是非投資級(jí)別，即這些債券都屬于高收益?zhèn)?/p>

其次，房企境外債的期限普遍較短，比如較常見的3年期債券，不能忽視的是，短期限債券給發(fā)債企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)并不低。

郭杰群對(duì)此介紹說，此類短期限債券受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響會(huì)更大，發(fā)債企業(yè)必須在更短的時(shí)間內(nèi)融資還債，正如目前匯率市場(chǎng)的變化所造成的的影響。

值得一提的是，受到政策調(diào)控，舉借外債成為房企重要的補(bǔ)充融資渠道。目前房企境外融資的體量已經(jīng)較前兩年大幅增長(zhǎng)。換而言之，房地產(chǎn)行業(yè)受到匯率波動(dòng)影響的面積，或許會(huì)較前兩年更為寬廣。

華泰證券一份報(bào)告指出，2017年房企境外債發(fā)行規(guī)模為2898億元，同比大幅增長(zhǎng)396%；2018年境外債發(fā)行規(guī)模為3299億元，全年發(fā)行規(guī)模較2017年進(jìn)一步增長(zhǎng)。2019年1-4月境外債發(fā)行規(guī)模為2254億元，同比繼續(xù)增長(zhǎng)41%，僅前4月發(fā)債量已達(dá)到2018全年的68%。

境外債務(wù)大幅增長(zhǎng)使房企不得不在匯率波動(dòng)時(shí)承受更大的風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，償債高峰的來臨同樣讓地產(chǎn)商們承壓。

公開數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外有1140億美元存量高收益?zhèn)?020年有210億美元債務(wù)到期，2021年有290億美元。不僅如此，整2019年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債總到期量為4573億元，月均到期量為381億元。

有業(yè)內(nèi)人士表示，債券實(shí)際總償還量包括提前兌付量和回售量，由于這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均具有不可預(yù)見性，實(shí)際償還量可能比到期量更大。

他進(jìn)一步表示，在房企需要更加謹(jǐn)慎對(duì)待債務(wù)問題的當(dāng)下，境外債的風(fēng)險(xiǎn)把控顯得尤為重要。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。