主持嘉賓：世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生

討論嘉賓：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華先生；英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄先生；中國(guó)金茂高級(jí)副總裁、華南區(qū)域總經(jīng)理魏浙先生；中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明先生；厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲先生

黎振偉：謝謝各位參加我們的鏗鏘行，所謂鏗鏘就是大家的觀點(diǎn)不同，如果都是一樣的觀點(diǎn)，那就沒(méi)有鏗鏘了，本來(lái)這個(gè)論壇是建銀國(guó)際的曾總主持的，我主持下一個(gè)對(duì)話，但是他臨時(shí)有事來(lái)不了，所以我代替他來(lái)主持這個(gè)很具有金融背景的論壇。

剛才我們聽(tīng)了邱博士的演講，談到了幾個(gè)觀點(diǎn)，讓我們對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)。我們這一場(chǎng)鏗鏘行的對(duì)話主要是講金融政策下的股市與樓市，我們的嘉賓有經(jīng)濟(jì)學(xué)家，還有開(kāi)發(fā)商企業(yè)家，正好是兩個(gè)方面的代表。

我有三個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題探討一下金融的問(wèn)題，我們?cè)谡劦焦墒懈鷺鞘械臅r(shí)候，這是中國(guó)當(dāng)今最熱的話題，但是這兩個(gè)看不透問(wèn)題的背后有一個(gè)更看不透的抓手，就是金融。中國(guó)金融政策創(chuàng)造了很多的詞匯，比如說(shuō)“去杠桿、脫實(shí)向虛、雙管齊下、普惠金融、放短收長(zhǎng)、大水漫灌”，這是中國(guó)的特色。

今年兩會(huì)李克強(qiáng)總理談到了2019年穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，不搞大水漫灌，在這樣的基調(diào)下，我們?nèi)绾窝信?019年的中國(guó)金融政策對(duì)股市和樓市的影響，今年的變化又跟以往的變化有什么本質(zhì)的不同？首先聽(tīng)聽(tīng)邱博士的觀點(diǎn)。

邱曉華：剛才因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我沒(méi)有把我準(zhǔn)備的PPT的內(nèi)容給大家展示，貨幣政策今年已經(jīng)定調(diào)了，穩(wěn)健的貨幣政策、松緊適度。前面我講到一個(gè)問(wèn)題，就是未來(lái)高債務(wù)的負(fù)擔(dān)，我們表面上是要積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策相搭配，積極的財(cái)政政策在很大程度上是要靠準(zhǔn)財(cái)政政策。

準(zhǔn)財(cái)政政策的含義是更多地要財(cái)政出政策，銀行買單。也就是說(shuō)未來(lái)三年，一方面我們說(shuō)積極的財(cái)政政策、減稅降費(fèi)，但大家知道減稅降費(fèi)，從1萬(wàn)億到今天的2萬(wàn)億，似乎給我們的印象是力度在加大，但是問(wèn)題是我們的財(cái)政收入的來(lái)源越來(lái)越小，因此它更多的要通過(guò)商業(yè)銀行。而商業(yè)銀行眼下又越來(lái)越多受到它的資金供給的限制，因此它又轉(zhuǎn)向更多的依靠中央銀行。

比如今年按照整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的需要，需要央行提供將近4萬(wàn)億的流動(dòng)性來(lái)滿足財(cái)政政策、貨幣政策的需要。4萬(wàn)億靠什么來(lái)？降準(zhǔn)已經(jīng)降了1%，提供了1萬(wàn)多億，可以預(yù)期今年還要再降1%，加起來(lái)能增加3萬(wàn)億左右，再動(dòng)用鈔票儲(chǔ)備七八千億，這樣加在一起，今年對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題。問(wèn)題是明年，降準(zhǔn)空間在縮小，后年降準(zhǔn)空間進(jìn)一步縮小，因此靠這條路增加流動(dòng)性已經(jīng)空間很小。所以未來(lái)更多的是要通過(guò)央行調(diào)整它的資產(chǎn)負(fù)債表，來(lái)給全社會(huì)增加流動(dòng)性。

從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，金融發(fā)展的格局在變，金融運(yùn)用的空間在變，金融的作用也在變，所以我們要談?wù)摌鞘幸埠?，談?wù)摴墒幸埠?，首先要看到整個(gè)中國(guó)金融環(huán)境、財(cái)政環(huán)境的改變，帶來(lái)資金流向、資金供給和資金使用結(jié)構(gòu)的變化，這樣我們才能夠準(zhǔn)確地判斷這個(gè)市場(chǎng)會(huì)怎么變化。

黎振偉：您剛才談到我們接下來(lái)可能就不是簡(jiǎn)單的發(fā)行貨幣或者是發(fā)債，或者是減稅，要綜合看整個(gè)金融體系的改變。我們的企業(yè)可能都習(xí)慣了過(guò)去的金融政策下的生存方式，可能今后就不同了。李大霄先生，您有什么不同的觀點(diǎn)？或者提醒我們的企業(yè)家這個(gè)環(huán)境下是要樂(lè)觀還是不要太樂(lè)觀？

李大霄：我緊接著邱老師剛才講的怎么解決債務(wù)的問(wèn)題，邱老師給我們?nèi)齻€(gè)渠道，還有一個(gè)渠道，就是怎么樣把這個(gè)債變得便宜一點(diǎn)。

我們看到美國(guó)的十年期債息是2.6%，中國(guó)是從4%左右回到3.13%，這樣就使我們的資金成本可以下降。為什么特朗普這次找美聯(lián)儲(chǔ)的主席談話呢？就是要談降息的問(wèn)題，怎么讓美國(guó)的企業(yè)還本付息的息減少，這是它面臨的問(wèn)題，中國(guó)可能也是這個(gè)途徑。

所以從這個(gè)角度上看，2018年整個(gè)的債息是在往下走的。怎么讓企業(yè)的融資成本下來(lái)，可能是下一階段，特別是我們對(duì)中小企業(yè)怎么樣讓這個(gè)毛細(xì)血管打通，特別是剛才還講到地產(chǎn)企業(yè)，怎么樣能夠讓地產(chǎn)融到資，前一段我們發(fā)債發(fā)了一些，很多的融資項(xiàng)目批了一些，國(guó)內(nèi)發(fā)了，海外融資的渠道也發(fā)了債，發(fā)債的成本在下降。這是一個(gè)渠道。

黎振偉：您會(huì)不會(huì)覺(jué)得我們的貸款利息是要減少還是增加？我看到現(xiàn)在普惠金融已經(jīng)在做這個(gè)措施。

李大霄：我們看到跟房地產(chǎn)有關(guān)系的是首付上浮的比例，各個(gè)城市已經(jīng)稍微有所下行，這也是一個(gè)成本下行。中小企業(yè)的融資真實(shí)的價(jià)格往下走，這是一大趨勢(shì)。能夠讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益，未來(lái)可能是一個(gè)方向。

正因?yàn)槿绱?，股票就?huì)漲，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的下行造成現(xiàn)在面臨的資產(chǎn)荒的出現(xiàn)。還有一個(gè)是債轉(zhuǎn)股，大型企業(yè)的債轉(zhuǎn)股已經(jīng)一開(kāi)始了，這個(gè)量還是非常大的，這也是一個(gè)解決問(wèn)題的途徑。

黎振偉：也就是說(shuō)李大霄先生談到的隨著資本、利息成本的降低，我們的企業(yè)整個(gè)股市或者樓市都會(huì)看好，因?yàn)橘Y金量更大。三位企業(yè)家，你們感覺(jué)到了嗎？

林少洲：今年春節(jié)之后，資本市場(chǎng)尤其是股市的表現(xiàn)，我想可能對(duì)今年整體的經(jīng)濟(jì)，包括樓市的走勢(shì)是一個(gè)非常明顯的信號(hào)，首先是政策層面，我們希望看到整個(gè)趨勢(shì)會(huì)好起來(lái)，不能往下掉，所以在托底方面，政府都提出了舉措。年初的這個(gè)表現(xiàn)可能會(huì)使得一些猶豫的心態(tài)，原來(lái)備受煎熬的問(wèn)題，在現(xiàn)在可能有所緩解，這個(gè)信號(hào)也會(huì)繼續(xù)傳導(dǎo)到樓市。

第二是股市的財(cái)富效應(yīng)，因?yàn)閺倪^(guò)去實(shí)操的經(jīng)歷來(lái)看，1996年我去北京萬(wàn)科當(dāng)總經(jīng)理的時(shí)候，當(dāng)時(shí)20%的庫(kù)存，我記得當(dāng)時(shí)我找客戶的時(shí)候，我第一個(gè)就是在中國(guó)證券報(bào)上做的廣告，我去那里找客戶，那時(shí)候有38套連排別墅，壓了兩年沒(méi)賣出去，我在中國(guó)證券報(bào)上做了廣告，因?yàn)楫?dāng)時(shí)有一個(gè)小牛市，起來(lái)之后就有一批在股市里掙了錢的人去買房，當(dāng)然這些人現(xiàn)在成了大贏家，因?yàn)楫?dāng)時(shí)就是五六千塊錢的房子，現(xiàn)在漲了十幾倍，如果當(dāng)時(shí)還把錢留在股市里，現(xiàn)在可能又虧了。所以這波人在股市和房市的傳導(dǎo)財(cái)富效應(yīng)上有一定的表現(xiàn)。當(dāng)然這個(gè)量有多大，我們還要看后續(xù)的政策。

中國(guó)的房地產(chǎn)很奇怪，形勢(shì)好的時(shí)候大家去買房，我們叫改善型，形勢(shì)如果不太樂(lè)觀的時(shí)候，很多人又希望通過(guò)買房解決安全感的問(wèn)題，讓財(cái)富、資金保值。所以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)者來(lái)說(shuō)，我們的機(jī)會(huì)還是很多的，大家可以積極挖掘。

黎振偉：還是看好房市。劉總，您是搞產(chǎn)業(yè)的，您覺(jué)得您的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在春天來(lái)了嗎？銀行給你的貸款支持你嗎？

劉愛(ài)明：我們的客戶是產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，我們有差不多100萬(wàn)平米的園區(qū)，有幾百上千家企業(yè)，從客戶那里感覺(jué)到現(xiàn)在確實(shí)挺難的，當(dāng)然一路都很難，跟房地產(chǎn)、股市都沒(méi)法比。

主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面，一是需求突然就沒(méi)了，第二是形勢(shì)不好的時(shí)候，大家談產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，但是我們接觸到的很多企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)沒(méi)有人幫他，像現(xiàn)在普惠金融算是唯一能讓老板臉上有點(diǎn)笑容的事，確實(shí)有些企業(yè)還不錯(cuò)，能夠以較低的成本從銀行拿到錢，這一點(diǎn)很重要，現(xiàn)在有渠道，我們也建立了很多渠道幫助客戶做這些事。

但是總體上我們這個(gè)社會(huì)沒(méi)有更多的機(jī)構(gòu)來(lái)幫助我們的企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，所以我經(jīng)常說(shuō)，我做這行做了幾年，我有一個(gè)很深的體會(huì)，我說(shuō)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有服務(wù)業(yè)，這是什么意思呢？

我們拿房地產(chǎn)來(lái)舉例，房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)很發(fā)達(dá)，你找世聯(lián)這樣的公司給你寫市場(chǎng)研究報(bào)告，這是上市公司給你寫報(bào)告，還可以找上市公司給你設(shè)計(jì)，上市公司給你蓋，上市公司給你賣，給你做物業(yè)管理，甚至還有人幫你融資，房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)很發(fā)達(dá)，老板想干點(diǎn)事，他有工具。

但是做產(chǎn)業(yè)的要轉(zhuǎn)型升級(jí)，沒(méi)有人幫他，例如他要一個(gè)很深的研究報(bào)告做決策，他有錢也請(qǐng)不到人寫報(bào)告。我們的報(bào)告是宏觀決策，但是對(duì)企業(yè)是微觀決策，微觀決策除了你自己研究，否則沒(méi)有人給你寫報(bào)告。

所以借這個(gè)機(jī)會(huì)我也呼吁一下，真正產(chǎn)業(yè)端如果要做好，確實(shí)是要從企業(yè)的角度、從轉(zhuǎn)型升級(jí)的角度，能真正有一些措施幫助他們?nèi)マD(zhuǎn)型升級(jí)。

黎振偉：其實(shí)劉總你就是做這個(gè)工作的，你們就是產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，而且你談到今年貨幣政策已經(jīng)在支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一個(gè)好的方面。魏總，您來(lái)自央企，資金估計(jì)對(duì)你們來(lái)說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題。

魏浙：我覺(jué)得是個(gè)污點(diǎn)，這是最大的污點(diǎn)，大家都認(rèn)為好像錢對(duì)央企來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題，實(shí)際上不是那么回事。

從整個(gè)大環(huán)境來(lái)說(shuō)，金融是房地產(chǎn)的商業(yè)，在2008年的時(shí)候，我跟一家民營(yíng)企業(yè)的董事長(zhǎng)聊天，說(shuō)房地產(chǎn)什么最重要呢？他說(shuō)是錢最重要，我說(shuō)不是，我說(shuō)人最重要，有人就有錢。房地產(chǎn)這么多年，沒(méi)有缺過(guò)錢，不管是民營(yíng)企業(yè)還是國(guó)有企業(yè)都可以想到辦法拿到錢，畢竟我們是資金密集型企業(yè)，必須是錢做第一手。

在2017年、2018年，房地產(chǎn)缺錢了，很多是因?yàn)槲覀冋麄€(gè)房地產(chǎn)大的形勢(shì)和大的政策所決定的，民企沒(méi)有錢的原因是銀行不能貸給你，它有很多的限制，限制錢往房地產(chǎn)流入，大家覺(jué)得央企的底子比較厚，比較容易借到錢，但是它有去杠桿的要求，在這個(gè)降杠桿的要求下，你沒(méi)法拿更多的錢。

像去年大家有很多很好的機(jī)會(huì)，我們就不能做這方面的一些事情，所以我們說(shuō)沒(méi)錢，是因?yàn)楦鞣N條件而決定的。到了今年來(lái)說(shuō)，又重新放開(kāi)了，在這個(gè)過(guò)程中有一些釋放，現(xiàn)在更多的是房地產(chǎn)依靠自己的回款和自己的存量，實(shí)際上整個(gè)行業(yè)都是缺錢的狀態(tài)。

雖然是放開(kāi)了，剛才邱老師在講，現(xiàn)在政策放寬松，在降準(zhǔn)，但是它還要限制。還有發(fā)債的問(wèn)題，肯定是哪里便宜在哪里發(fā)債，但是現(xiàn)在很多地方的錢已經(jīng)拿不到，所以我們也并不一定是不缺錢的。

黎振偉：我們第一個(gè)話題，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格為什么高，房地產(chǎn)這么調(diào)控，去年還有15萬(wàn)億，還增長(zhǎng)了10%，很大程度就是中國(guó)的M2比較大，發(fā)了很多的錢，錢沒(méi)有地方去，都流到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

目前我們的M2已經(jīng)是GDP的2倍，去年增加了16萬(wàn)億，今年按照這個(gè)勢(shì)頭增長(zhǎng)的話，我們房地產(chǎn)也才15萬(wàn)億的市場(chǎng)，所以很多人說(shuō)房地產(chǎn)使消化了新增人民幣。雖然現(xiàn)在國(guó)家提出要發(fā)展實(shí)業(yè)，但是錢還是要進(jìn)入房地產(chǎn)。

邱老師，您怎么看存量貨幣的問(wèn)題，如何解決地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)兩者之間的矛盾？

邱曉華：其實(shí)這些年貨幣發(fā)得比較多，有正常因素，也有非正常因素。

正常因素是中國(guó)經(jīng)濟(jì)貨幣化進(jìn)行，一定需要貨幣逐步的深化。今天大家很關(guān)心樓市，我覺(jué)得從政策面來(lái)說(shuō)，中央有一個(gè)定位，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這是現(xiàn)在的政策的基調(diào)。另外有兩個(gè)體系，分別是市場(chǎng)體系和保障體系。

然后是三個(gè)穩(wěn)：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。目標(biāo)就是金融債，還是要保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。所以從政策面角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)說(shuō)還是會(huì)保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展，不會(huì)大起大落，進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展期。

就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，有三層意思要和大家交流一下：

第一層，政策調(diào)控的力度不會(huì)輕易的改變，但是從穩(wěn)增長(zhǎng)角度來(lái)看，地方政府做出一定的調(diào)整，又是勢(shì)在必行的，因?yàn)橐虺鞘┎摺⒁怀且徊?，其?shí)就給地方政府提供了一個(gè)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆€(wěn)增長(zhǎng)的需要來(lái)做出調(diào)整的方式。所以面對(duì)政策，投資者也好，消費(fèi)者也好，要看到政策的調(diào)整一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，雖然如此，但是它也有底線，這個(gè)底線就是不會(huì)讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。

第二層，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展高速增長(zhǎng)期結(jié)束了，每年都20%、30%的投資，每年的銷售都是百分之二三十的增長(zhǎng)，這個(gè)時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了。

但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)期沒(méi)有結(jié)束，說(shuō)它的高速增長(zhǎng)結(jié)束，是因?yàn)椋?/p>

第一，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)變化了，老年人口和年輕人口對(duì)住房的需求是不一樣的，因此這個(gè)空間是在減少的。

第二，隨著成本的提升，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代結(jié)束了，逐步趨向于平均利潤(rùn)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，因此這個(gè)領(lǐng)域的投資更加謹(jǐn)慎了。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以那么景氣，除了剛性的居住需求，我們不可否認(rèn)，在這個(gè)市場(chǎng)里面是存在著投資、投機(jī)兩種需求，而目前來(lái)看，可以預(yù)期房產(chǎn)稅的制定和出臺(tái)，以及對(duì)土地政策的管理，對(duì)貨幣政策的管理，可以預(yù)期對(duì)投機(jī)、投資型的支撐因素在減少，反過(guò)來(lái)是約束因素在加大。因此這個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力是在減弱的。

說(shuō)高速增長(zhǎng)期結(jié)束，一是人口變了，二是成本變了，三是政策變了，所以不會(huì)再有過(guò)去的輝煌了。

當(dāng)然另一方面，它的增長(zhǎng)并沒(méi)有結(jié)束，因?yàn)椋旱谝唬袊?guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在路上，第二，中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程也還在路上，第三，中國(guó)的國(guó)際化進(jìn)程也沒(méi)有結(jié)束，第四，中國(guó)自身發(fā)展由高速轉(zhuǎn)到高質(zhì)量，相應(yīng)帶來(lái)人們對(duì)生活質(zhì)量提升的改善或者調(diào)整上的需求沒(méi)有結(jié)束。

因此從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，支撐中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的基本因素依然是一個(gè)比較可觀的數(shù)量。剛才朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)可能還有10年期增長(zhǎng)，我是贊同的，至少在10年以后才會(huì)發(fā)生真正的供大于求，那時(shí)候是賣房的人大于買房的人，那時(shí)候中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)真正進(jìn)入轉(zhuǎn)折性的變化。

第三層，全面發(fā)展的階段結(jié)束了，但是差異化發(fā)展的階段沒(méi)有結(jié)束，完全靠需求拉動(dòng)的全面增長(zhǎng)的階段結(jié)束了，但是可以預(yù)期未來(lái)人口、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境這三個(gè)因素會(huì)越來(lái)越?jīng)Q定這個(gè)地區(qū)、這個(gè)國(guó)家租房市場(chǎng)的變化。

可以這么說(shuō)，有人氣的地方，比如說(shuō)粵港澳大灣區(qū)未來(lái)會(huì)越來(lái)越有人氣，比如說(shuō)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀協(xié)同發(fā)展帶、中西部城市群，像這些能夠凝聚人氣、集聚人口的地區(qū)，它肯定繼續(xù)還會(huì)支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展。

反之，人口越來(lái)越流出，人們?cè)絹?lái)越不愿意在那里待的地方，就會(huì)走向蕭條。從經(jīng)濟(jì)來(lái)看，如果這個(gè)地方經(jīng)濟(jì)沒(méi)有活力，這個(gè)地方肯定也不會(huì)有人，因?yàn)檫@個(gè)地方的就業(yè)崗位越來(lái)越少，經(jīng)濟(jì)有活力就意味著有就業(yè)。

還有一個(gè)是生態(tài)，如果這個(gè)地方的居住環(huán)境越來(lái)越好，人們?cè)絹?lái)越適應(yīng)新的環(huán)境，這個(gè)地方就可以發(fā)展。

從這三點(diǎn)來(lái)看，一線城市、二線城市是符合的，三四線城市的明星城市、特色城市也是符合的，先城鎮(zhèn)、小縣城有一部分符合生態(tài)型的，除此之外的地區(qū)，大家無(wú)論是投資房地產(chǎn)，還是持有房地產(chǎn)都要小心。

黎振偉：謝謝邱博士。李大霄先生，剛才邱博士談到在今后一兩年里面，大家會(huì)更加注重投資債券、股票，代替房地產(chǎn)投資。但我個(gè)人認(rèn)為在中國(guó)目前債券市場(chǎng)這個(gè)情況下，這種短期效益可以，但是長(zhǎng)期確實(shí)也是不容易，你說(shuō)現(xiàn)在的投資者會(huì)慢慢看好股市而不去投房地產(chǎn)嗎？如果要投，必須具備什么樣的條件？

李大霄：第一個(gè)觀點(diǎn)，同志們，股票要漲了。這是剛才邱老師說(shuō)了，我也贊同。錢有的是，中國(guó)是第二大股票市場(chǎng)，MSCI從5%漲到20%才剛剛開(kāi)始，富時(shí)，羅素，還有標(biāo)普、道瓊斯還沒(méi)有開(kāi)始，所以錢會(huì)滾滾而來(lái)。債券市場(chǎng)方面來(lái)看，中國(guó)是第三大債券市場(chǎng)，全球的資金通過(guò)債市進(jìn)來(lái)，所以在座的各位要把握這個(gè)股票市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，還要把握債券市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，從這兩個(gè)地方拿錢。

第二個(gè)觀點(diǎn)，在座的老板們，給你們一個(gè)建議，回購(gòu)自己的股票，現(xiàn)在是最佳時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是給你們忠心耿耿的干部和員工做員工持股計(jì)劃的最好時(shí)機(jī)。不是在2015年的地球頂?shù)臅r(shí)候，2015年誰(shuí)做員工持股計(jì)劃都是套員工的，現(xiàn)在誰(shuí)做員工持股計(jì)劃，就是給員工積福的。

第三個(gè)觀點(diǎn)，地產(chǎn)人賺的錢也是人民幣，跟其它行業(yè)賺的錢含金量是一樣的。地產(chǎn)的估值是嚴(yán)重錯(cuò)誤的，也就是說(shuō)資本市場(chǎng)上對(duì)地產(chǎn)的觀點(diǎn)，認(rèn)為地產(chǎn)人賺那一塊錢跟其它行業(yè)賺那一塊錢是不一樣的估值，這是絕對(duì)錯(cuò)誤的。告訴你們的老板們，這是李大霄說(shuō)的，現(xiàn)在的資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的定價(jià)是錯(cuò)的，理由就是地產(chǎn)賺的一塊錢人民幣跟其它行業(yè)賺的一塊錢人民幣是一樣的。所以從這個(gè)角度來(lái)看，地產(chǎn)股估值錯(cuò)誤了，地產(chǎn)也是永續(xù)經(jīng)營(yíng)行業(yè)，它不是說(shuō)明年就不做的。

還有一個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在是大魚吃小魚的最好時(shí)候，現(xiàn)在是行業(yè)重組、并購(gòu)、收購(gòu)的最佳機(jī)會(huì)，現(xiàn)在是利用資本市場(chǎng)把自己壯大，吞并其它來(lái)不及利用資本市場(chǎng)的人的最佳時(shí)候。

黎振偉：看看我們的地產(chǎn)商們?cè)趺纯矗趺丛u(píng)估我們今天的房地產(chǎn)？

劉愛(ài)明：剛才邱博士說(shuō)得很全面，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)我不能說(shuō)永遠(yuǎn)看多，但是也大概是這個(gè)意思，在中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，只是大家把地產(chǎn)妖魔化了，用一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)可能是未來(lái)10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為數(shù)不多的亮點(diǎn)，因?yàn)樗泻芏嗾鎸?shí)的需求。

我們的粵港澳大灣區(qū)那么宏偉的規(guī)劃，你說(shuō)房子不漲，那么多投資為什么要投呢？你修了那么多路，現(xiàn)在高鐵都通到香港了，房?jī)r(jià)為什么不漲？所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)我是看多的。我自己有一個(gè)項(xiàng)目，去年10月份開(kāi)始賣，去年的行情不太好，三個(gè)月賣了100套，上個(gè)月賣了200多套，我什么都沒(méi)有變化。

我覺(jué)得現(xiàn)在大家不敢買房都是被嚇的，市場(chǎng)是在的，供應(yīng)還是不足的。比如說(shuō)在深圳，深圳現(xiàn)在沒(méi)地了，現(xiàn)在又劃出地來(lái)建保障房，市場(chǎng)供應(yīng)太少了，人口一個(gè)勁往里面涌，但是這種需求關(guān)系是沒(méi)變的，他不買房就是被嚇的。

那你為什么要嚇?biāo)?？這是很奇怪的一個(gè)事，所以政策的穩(wěn)定性我覺(jué)得是比較重要的，大家要有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期，地產(chǎn)行業(yè)能穩(wěn)定的發(fā)展，這是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)起到的是一個(gè)穩(wěn)定器的作用，它穩(wěn)定了，至少有一塊就穩(wěn)定住了，地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)加到一起要占GDP的20%到25%，所以我覺(jué)得地產(chǎn)行業(yè)要穩(wěn)定下來(lái)。

剛才聽(tīng)了李大霄先生說(shuō)的，我很興奮，但是對(duì)股票我是沒(méi)有研究，不懂樓市的人看樓市，就像我今天看股市一樣，希望李博士講的是對(duì)，但是我心中確實(shí)是直打鼓。我今天說(shuō)樓市還要漲，可能不懂樓市的人心里也打鼓，但是我相信專業(yè)人士的判斷。

黎振偉：碧桂園那么大的產(chǎn)值，萬(wàn)科這么高的利潤(rùn)，他們的股票價(jià)格還那么低，但是房?jī)r(jià)卻那么高，可能這就是中國(guó)的一個(gè)很奇葩的現(xiàn)象，大家對(duì)股市沒(méi)信心，對(duì)樓市比較有信心，越漲大家越買，我們希望今后能改變這個(gè)現(xiàn)狀。

魏總，你們接下來(lái)要不要響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，改變房地產(chǎn)的方式？

魏浙：改變是肯定的，必須改變。房地產(chǎn)走到今天，已經(jīng)進(jìn)入到第二個(gè)階段。

剛才幾位老師也在講這個(gè)事情，首先國(guó)家的政策也好，還有資金量也好，雖然跟以前相比資金量還會(huì)維持，但是資金的導(dǎo)向性和政策的流向要改變了，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在還是要有房住不炒的政策，房?jī)r(jià)不能瘋狂上漲。

房子的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，物以稀為貴，深圳的房?jī)r(jià)高，是因?yàn)樗姆孔由?，很多地方房?jī)r(jià)上不來(lái)，是因?yàn)樗男枨罅坎蛔?，人口在外流，這都是有原因的。

所以像過(guò)去那種資金驅(qū)動(dòng)型的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，就是你的錢一上來(lái)，大家就把房?jī)r(jià)吹起來(lái)了，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

以前我們講做房地產(chǎn)有幾件本事，你就可以賺到錢，未來(lái)它需要的是綜合實(shí)力，就是你是十項(xiàng)全能冠軍。

還有一點(diǎn)，我同意李大霄先生的觀點(diǎn)，現(xiàn)在是大魚吃小魚的時(shí)代，實(shí)際上就是綜合實(shí)力的對(duì)比，可能在未來(lái)10年、20年，中國(guó)就只剩下一些品牌房地產(chǎn)，就跟現(xiàn)在買家電一樣，買房子就選擇買什么品牌的房子，它可能會(huì)對(duì)應(yīng)著某一項(xiàng)內(nèi)容。

在這里面就要看你的資本融資能力，還有你對(duì)市場(chǎng)的研究能力，還有你對(duì)政策的把控，真正的需求群發(fā)生變化的時(shí)候，你怎么做。整個(gè)中國(guó)現(xiàn)在都開(kāi)始分化，因此提出因城施策。

現(xiàn)在我們到一個(gè)城市里面，大一點(diǎn)的城市都變成因區(qū)施策了，因此需要你有足夠的應(yīng)對(duì)能力。所以未來(lái)的方向，我們看房地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)我很贊同中國(guó)的房地產(chǎn)的基礎(chǔ)沒(méi)有改變，城市化進(jìn)程還沒(méi)完成，即便是在粵港澳大灣區(qū)這個(gè)地方，很多城市的城市化進(jìn)程已經(jīng)到了80%。

但是還有很多的舊改，比如說(shuō)今天我們今天去看華潤(rùn)的大沖舊改，它雖然已經(jīng)變成城市了，但是它還要進(jìn)行升級(jí)，這是城市發(fā)展基本的訴求，這種發(fā)展你改變不了，它是剛性的訴求，這種發(fā)展房地產(chǎn)還是有得干的，未來(lái)10年、20年它應(yīng)該還是有得干的。

黎振偉：我覺(jué)得房地產(chǎn)現(xiàn)在確實(shí)是不太合理，價(jià)格太高，股市也不太合理，價(jià)格太低。如何讓投資房地產(chǎn)的人去投資股市呢？我覺(jué)得中國(guó)要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，把REITs搞出來(lái)。

最后請(qǐng)林總談一談，您剛剛從英國(guó)回來(lái)，英國(guó)的股市和樓市還是比較正常的，您跟我們講講您的看法？

林少洲：去年跟隨觀點(diǎn)去了一趟英國(guó)，印象還是比較深的，英國(guó)的樓市幾十年一直在走一條向上的曲線，2008年金融危機(jī)，它回調(diào)了20%左右，后來(lái)還是保持上升的趨勢(shì)。

中國(guó)的房?jī)r(jià)相比我們的收入和租金確實(shí)是比較貴的，但是股市又比較便宜，在英國(guó)我們也找到了一些答案，比如說(shuō)英國(guó)為什么有這么穩(wěn)定的趨勢(shì)？就是產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，他們很多物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是永久的。

我們要解決一個(gè)持續(xù)的趨勢(shì)，一定要在制度上入手，為什么我們的股市大家不太敢進(jìn)？因?yàn)樗谴笃鸫舐涞?，穩(wěn)定性不足。這個(gè)穩(wěn)定性的長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題不解決，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)一定存在。

這么多年凡是買房子被辜負(fù)的人極少，幾十年大家都知道買房是靠譜的，它的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)很高，所以房?jī)r(jià)很貴大家也愿意買。所以要把股市搞好，大家才會(huì)愿意進(jìn)入股市。

在現(xiàn)在的中國(guó)，大家手上如果沒(méi)有幾套房子，你的養(yǎng)老，你的未來(lái)，你的家庭靠什么？所以這是值得大家深入思考的問(wèn)題，包括政策的制定者，不能打破大家對(duì)這個(gè)問(wèn)題穩(wěn)定的預(yù)期，這是社會(huì)的基石。

黎振偉：最后一個(gè)問(wèn)題大家簡(jiǎn)短回答一下，股市漲了，樓市的春天會(huì)來(lái)嗎？大家賺了錢是投股票還是投房子？

邱曉華：我覺(jué)得首先是房地產(chǎn)要注意未來(lái)的發(fā)展新趨勢(shì)，要向高質(zhì)量的方向發(fā)展，第二是要向綠色、新材料方面發(fā)展，第三是要向服務(wù)全配套方向發(fā)展，要把“高、新、全”做好，做好這幾樣，房地產(chǎn)還是充滿春天氣息的。

李大霄：股市的春天已經(jīng)來(lái)了，樓市方面好房企的春天正在到來(lái)。

林少洲：我覺(jué)得主流的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是走向精品化，不能走粗制濫造，包括以高周轉(zhuǎn)為名的粗制濫造，一定要精品化，珍惜你的土地資源，因?yàn)楝F(xiàn)在再拿每塊地都很難，要好好做，做一個(gè)傳世的東西，做一個(gè)百年建筑，走向精品化，未來(lái)做精品的企業(yè)才能生存。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，你有資金，有資源、有人才團(tuán)隊(duì)，可以加大拓展創(chuàng)新的力度，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的總量現(xiàn)在是最高的時(shí)候了，可以加大創(chuàng)新，做很多跟內(nèi)容、運(yùn)營(yíng)有關(guān)系的拓展業(yè)務(wù)，可以分化出很多新的創(chuàng)新的力量。

劉愛(ài)明：我還是不懂股市，確實(shí)就一個(gè)平民老百姓來(lái)說(shuō)，買房子賠錢的極少，買股票賺錢的極少，幾十年來(lái)都是這樣的情況，我買股票就沒(méi)賺過(guò)什么錢，我也不笨，但是就沒(méi)賺到錢。你要有很高的水準(zhǔn)才能賺到錢，像李博士這樣才能賺到錢，但是買房子，普通老百姓買了都沒(méi)有虧錢，你即使稍微學(xué)習(xí)一下房地產(chǎn)的基本知識(shí)，未來(lái)10年你基本也不會(huì)虧欠。

魏浙：我認(rèn)為房地產(chǎn)現(xiàn)在還沒(méi)有走出冬天，但是我也贊成李老師的話，現(xiàn)在走出這個(gè)冬天的企業(yè)就是它的春天。關(guān)于老百姓買不買房子的事情，是一個(gè)信心的問(wèn)題，上次跟易綱老師交流，他說(shuō)你沒(méi)有四個(gè)屏幕你就不要炒股票了，說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題也越來(lái)越專業(yè)了。房地產(chǎn)也是一樣，你買不買房子，最后也是按照你自己的需求來(lái)決定，但是你真正要做房地產(chǎn)投資，你也需要有更專業(yè)的思維。

黎振偉：我們這場(chǎng)鏗鏘行到后面還有點(diǎn)鏗鏘的味道，謝謝各位。