編者按：我們處在一個(gè)前所未有的創(chuàng)新時(shí)代，預(yù)測(cè)未來(lái)已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進(jìn)一步——重構(gòu)未來(lái)？對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，這是一個(gè)特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無(wú)論如何，一切關(guān)于未來(lái)的猜想，想要重構(gòu)未來(lái)，都應(yīng)是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)。

故此，觀點(diǎn)新媒體旗下研究團(tuán)隊(duì)——觀點(diǎn)指數(shù)，通過(guò)分析標(biāo)桿房企2018年經(jīng)營(yíng)策略和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報(bào)道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應(yīng)對(duì)艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們?cè)鯓又貥?gòu)自己的未來(lái)？

觀點(diǎn)指數(shù) “我們沒(méi)有要趕超誰(shuí)，我們一直是榜樣。”孫宏斌一直很有自信。

1月4日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，2018年全年合約銷售額為4649.5億元（合同銷售金額為人民幣4608.3億元，預(yù)訂銷售金額為人民幣41.2億元），同比增長(zhǎng)27%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，融創(chuàng)中國(guó)2018全年的銷售目標(biāo)為4500億元。據(jù)此計(jì)算，2018年融創(chuàng)目標(biāo)完成度約為103%。

融創(chuàng)其實(shí)壓力不小，與第三名恒大有超過(guò)1300億元的差距，第五名保利也在虎視眈眈，通往第一的路并不好走。

害怕壓力顯然不是融創(chuàng)的風(fēng)格，逆市拿地、接盤萬(wàn)達(dá)文旅團(tuán)隊(duì)、樂(lè)視泥淖、金科股爭(zhēng)……每一件事情都需要迎難而上。

“就是做生意，肯定有輸有贏，如果每件事都贏，那風(fēng)險(xiǎn)控制得非常好。但不可能每件事都贏，有的機(jī)會(huì)就不是你的。做了10件事，有8件贏了，2件輸了，這公司都挺好的。”這就是孫宏斌和融創(chuàng)。

融創(chuàng)的2018年，有贏，也有輸，一切尚不能蓋棺定論。

融創(chuàng)“爭(zhēng)四”

2018年的你追我趕之后，融創(chuàng)和保利的第四之爭(zhēng)以前者的勝利落下帷幕。

1月4日，融創(chuàng)公告宣布，2018年全年共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣4649.5億元（合同銷售金額為人民幣4608.3億元，預(yù)訂銷售金額為人民幣41.2億元），同比增長(zhǎng)27%，合約銷售面積約3056.2萬(wàn)平米，合約銷售均價(jià)約人民幣1.52萬(wàn)元/平米。

公告中顯示，2018年，融創(chuàng)中國(guó)權(quán)益合約銷售金額為人民幣3289.4億元，同比增長(zhǎng)23%，權(quán)益合同銷售金額為人民幣3262.8億元，同比增長(zhǎng)23%。

按照4500億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，2018年融創(chuàng)目標(biāo)完成度為103%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

下半年通常是融創(chuàng)的銷售爆發(fā)期，主要因?yàn)槭瞧鋺T例推盤高峰期。2018年，融創(chuàng)同樣牢牢把握住“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)，一舉超過(guò)保利，穩(wěn)居行業(yè)第四的位置，9月銷售額達(dá)到全年最高點(diǎn)533.5億元，10月實(shí)現(xiàn)銷售額522.4億元。

當(dāng)然，與2015年到2017年三年間整體合同銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)130%的階段相比，2018年，在整體行業(yè)增速下降的形勢(shì)之下，融創(chuàng)的銷售增幅也所有放緩。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

但是，對(duì)于已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)并不容易。而且，從企業(yè)高層的言辭中也可以窺探出，融創(chuàng)可能在未來(lái)一兩年會(huì)主動(dòng)放慢節(jié)奏，更多考慮安全性。

“我們是安全第一，這一兩年都要把安全放在第一位。未來(lái)保持現(xiàn)在的規(guī)模難度不大，但增長(zhǎng)也很難。”孫宏斌在2018年8月業(yè)績(jī)會(huì)如是表示。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從圖中可以清晰地看到融創(chuàng)的進(jìn)階史：2011年，融創(chuàng)合同銷售金額尚且排在行業(yè)第18位；2012年升至第13位；2013年第11位；2014年突入前10；2015年行業(yè)排名第9；2016年排名第7；2017年實(shí)現(xiàn)銷售金額3620億元，同比增長(zhǎng)140%，行業(yè)排名第4；2018年保住了第四的位置，開始向前三出發(fā)。

兩駕馬車

在擴(kuò)張的過(guò)程中，深耕一二線核心城市是融創(chuàng)的策略。截至2018上半年，融創(chuàng)總貨值3.29萬(wàn)億中，超過(guò)92%的土地儲(chǔ)備位于一二線及環(huán)一線城市，布局城市74個(gè)，遠(yuǎn)少于恒大的228個(gè)和碧桂園的261個(gè)。

2018年，融創(chuàng)拿地標(biāo)準(zhǔn)為“IRR高于50%，凈利率高于15%”，較2016、2017年拿地標(biāo)準(zhǔn)“IRR高于30%，凈利率高于10%”有了明顯提升。

與相同規(guī)模的企業(yè)相比，城市聚焦、并購(gòu)拿地，融創(chuàng)在發(fā)展過(guò)程中異常謹(jǐn)慎。

在2016、2017年公開土地市場(chǎng)頻出地王的時(shí)候，融創(chuàng)選擇從過(guò)熱的招拍掛市場(chǎng)中抽身，尋找二級(jí)市場(chǎng)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)。

截至2018年中期，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約2920萬(wàn)平米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1545萬(wàn)平米，平均土地成本為3620元/平米；包括舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到2.31億平米，總貨值3.29萬(wàn)億元，超過(guò)92%土地集中在一二線及環(huán)一線核心城市。

根據(jù)融創(chuàng)的計(jì)劃，下半年在拿地上還將堅(jiān)持“多看少動(dòng)”的策略，繼續(xù)上半年的謹(jǐn)慎策略，堅(jiān)持高拿地標(biāo)準(zhǔn)，審慎把握土地獲取節(jié)奏并嚴(yán)格控制規(guī)模。

土地儲(chǔ)備是發(fā)展的糧草，基于對(duì)市場(chǎng)的敏銳判斷，實(shí)際上，2018年公開市場(chǎng)上開始有了一些融創(chuàng)的身影。對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，2018下半年是個(gè)拿地的好時(shí)機(jī)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，融創(chuàng)2018年從公開市場(chǎng)斬獲的土儲(chǔ)已經(jīng)達(dá)到1654.55萬(wàn)平米。

在調(diào)控從嚴(yán)、企業(yè)銀根收緊的現(xiàn)狀下，土地市場(chǎng)降溫明顯，地塊流拍、延期拍賣、底價(jià)成交成為常態(tài)，“入冬”成了行業(yè)的共識(shí)。

有市場(chǎng)人士分析稱，對(duì)于融創(chuàng)此類現(xiàn)金流充裕的龍頭房企來(lái)說(shuō)，逆市拿地是必須操作的策略，市場(chǎng)調(diào)整期的抄底邏輯一定是對(duì)的。只有把握機(jī)會(huì)拿下低成本、性價(jià)比高的地塊，未來(lái)才會(huì)有好的投資回報(bào)和收益。

該人士表示，大企業(yè)由于項(xiàng)目多、資金鏈長(zhǎng)，回旋余地比小企業(yè)大很多，因此不用在市場(chǎng)很熱的時(shí)候搶“地王”，預(yù)計(jì)投資、拿地、收并購(gòu)的機(jī)會(huì)會(huì)一直持續(xù)到2019上半年。

事實(shí)上，融創(chuàng)2017年收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目中，也涵蓋大部分可供銷售住宅項(xiàng)目。2018下半年，這場(chǎng)世紀(jì)大交易還在持續(xù)，融創(chuàng)直接將萬(wàn)達(dá)文旅團(tuán)隊(duì)收入囊中。

收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目，是融創(chuàng)布局文旅板塊的開端——2017年7月，以438.44億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)西雙版納、南昌等13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)；2018年10月，再以62.81億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理和規(guī)劃公司。

至此，13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、品牌許可、運(yùn)營(yíng)咨詢、運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)，全權(quán)由融創(chuàng)負(fù)責(zé)，融創(chuàng)在萬(wàn)達(dá)這場(chǎng)交易中耗資總計(jì)501.25億元。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，地產(chǎn)主業(yè)和文旅板塊是融創(chuàng)目前最主要的兩塊業(yè)務(wù)。除此之外，孫宏斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱，“沒(méi)有什么多元化業(yè)務(wù)的考慮了”。

在他看來(lái)，這兩個(gè)板塊已經(jīng)足夠，主業(yè)弄得好，就沒(méi)有必要多元化。

據(jù)了解，2018年，融創(chuàng)成立了文旅集團(tuán)，2019年也會(huì)有更多文旅城開業(yè)。但從效益來(lái)看，文旅集團(tuán)所占營(yíng)收比例并不高。截止2018年上半年，融創(chuàng)營(yíng)收構(gòu)成中，銷售住宅及商業(yè)物業(yè)權(quán)重貢獻(xiàn)占比95.19%，物業(yè)管理收入、文旅業(yè)務(wù)收入及其他收入總計(jì)貢獻(xiàn)率不足5%。

兵蟻與白衣

孫宏斌和“白衣騎士”畫上等號(hào)，淵源來(lái)于幾場(chǎng)大手筆支援。

作為一名合格的商人，孫宏斌150億馳援樂(lè)視，并不是看在賈躍亭的份上，而是砸在樂(lè)視的品牌上。畢竟，融創(chuàng)要轉(zhuǎn)型升級(jí)，有一個(gè)現(xiàn)成的平臺(tái)要省事得多。

但當(dāng)樂(lè)視的多米諾骨牌持續(xù)發(fā)酵，孫宏斌還是不得不愿賭服輸。融創(chuàng)2018年披露的業(yè)績(jī)公告中，融創(chuàng)對(duì)樂(lè)視投資計(jì)提165億元減值撥備，即對(duì)圍繞樂(lè)視的全部投資一次性計(jì)提損失。

孫宏斌形容這次計(jì)提，不是“壯士斷臂”，而是“連頭都割了”。

即便如此，他依舊沒(méi)有完全放棄這筆投資。2018年9月，融創(chuàng)以底價(jià)7.7億元接盤樂(lè)視控股持有的樂(lè)融致新18.38%股權(quán)和樂(lè)視影業(yè)21.8%股權(quán)，融創(chuàng)成為樂(lè)融致新和樂(lè)視影業(yè)第一大股東。

持續(xù)加注的籌碼，融創(chuàng)在樂(lè)視投資上的對(duì)錯(cuò)損益尚未可知。但在融創(chuàng)的投資上，充滿不確定性的又何止一樁兩件。

孫宏斌入股金科，用的也是“白衣騎士”的名頭。

2016年9月21日，融創(chuàng)間接全資附屬公司聚金物業(yè)認(rèn)購(gòu)金科地產(chǎn)非公開發(fā)行股票907,029,478股，占金科股份擴(kuò)大后的已發(fā)行股份總額約16.96%，認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股人民幣4.41元，總代價(jià)為約40億元。

那時(shí)候，黃紅云夫婦的持股比例為26.58%，牢牢占據(jù)實(shí)際控制人之位，融創(chuàng)也將此次入股歸為“投資”類型，隨后金科股價(jià)一路走高，賓主盡歡。

好景不長(zhǎng)，2016年11月，融創(chuàng)即通過(guò)旗下兩物業(yè)管理公司在二級(jí)市場(chǎng)增持金科股份股票共計(jì)162,304,282股，占金科股份總股本3.04%。

權(quán)益變動(dòng)完成后，融創(chuàng)中國(guó)將合計(jì)持有金科股份1,069,333,760股，占金科總股本的20.00%。2017年1月24日，融創(chuàng)將持股比例提升至23.15%；同年5月1日，提高至25%。

直至2018年10月25日，金科股份公告稱，孫宏斌一方持有公司股份達(dá)到27.6783%，而黃紅云一方持有公司股份數(shù)占公司總股本的27.6781%，融創(chuàng)中國(guó)合計(jì)持有公司股份數(shù)以0.0002%的極微弱優(yōu)勢(shì)超過(guò)黃紅云先生及其一致行動(dòng)人，成為金科第一大股東。

時(shí)隔兩天后，黃紅云便宣布與女兒黃斯詩(shī)結(jié)為一致行動(dòng)人，合計(jì)持有金科股份1,601,515,668股，占總股本的29.9925%，重奪第一大股東之位，逼近要約紅線。

事實(shí)上，三季度與黃斯詩(shī)一同進(jìn)入十大股東名單的，還有黃紅云侄子黃偉，持股比例1.67%，截至目前，黃偉尚未與黃紅云正式簽署一致行動(dòng)人協(xié)議。但是，鑒于雙方親屬關(guān)系，外界已基本認(rèn)定他們是名義上的利益共同體。

如若加上黃偉的持股，黃紅云一方實(shí)際控制的持股量將達(dá)31.6625%，簽署一致行動(dòng)人協(xié)議將觸發(fā)要約收購(gòu)的條款。

巧妙的安排無(wú)處不在。11月18日，金科公告稱，董事會(huì)同意將已不符合解鎖條件的激勵(lì)對(duì)象12人已獲授的限制性股票全部予以回購(gòu)注銷。

公告指出，本次回購(gòu)并注銷的已授予限制性股票數(shù)量為83.75萬(wàn)股，占目前金科總股本533,971.5816萬(wàn)股的0.016%。本次回購(gòu)注銷完成后，金科股份總數(shù)將由533,971.5816萬(wàn)股變更為533,400.8316萬(wàn)股。

在股票回購(gòu)注銷后，黃紅云及其一致行動(dòng)人所持有的股份，占金科股份總股本約30.02%。在獲得上市公司控制權(quán)的同時(shí)，規(guī)避要約收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

孫宏斌一方也在持續(xù)買入金科股票，持股比例或已達(dá)到29.26%，與持股比例為29.9925%的黃紅云一方勢(shì)均力敵。

相比起拿地開發(fā)銷售，并購(gòu)是讓融創(chuàng)更進(jìn)一步的捷徑，若能將A股上市的金科控制權(quán)握在手中，融創(chuàng)或許就不再是第四。

這場(chǎng)曠日持久的拉鋸戰(zhàn)，去向不明，勝負(fù)未分。

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