2017年，一路向好的中國房地產(chǎn)在創(chuàng)下一個又一個新紀(jì)錄之后，逐漸走向周期的頂點，新的一年將會是“小年”的判斷在行業(yè)內(nèi)廣為流傳。

在邁入“小年大周期”的階段，雖然市場景氣度下降大環(huán)境中房企的表現(xiàn)依然亮眼，但更多企業(yè)都在努力改變和創(chuàng)新，為即將到來的“小年”儲備著糧草。

中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)十年來，無論周期長短都自有起落曲線，螺旋式向上發(fā)展的趨勢一直得以維系。在此間，無數(shù)企業(yè)和企業(yè)家翻涌沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，觀點新媒體都在努力通過與第一線企業(yè)家深入交流和對話，借此洞察中國房地產(chǎn)企業(yè)家如何認(rèn)知行業(yè)、掌控企業(yè)，以及他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)正是由無數(shù)個弄潮時代的企業(yè)家、企業(yè)領(lǐng)袖所引領(lǐng)，而領(lǐng)袖的意義在于他們的命運成為詮釋時代進(jìn)程的符號，這正是觀點新媒體一直堅持推出“領(lǐng)袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點年度論壇即將到來之際，觀點新媒體翻閱過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點，以此縱覽行業(yè)，看遍企業(yè)沉浮。

這一周，觀點新媒體推出以下兩位企業(yè)領(lǐng)袖，重新閱讀和認(rèn)知：太古地產(chǎn)行政總裁白德利，以及寶龍地產(chǎn)總裁許華芳。

白德利

太古地產(chǎn)生意經(jīng)

時間是太古的朋友，這是白德利親口所稱的，但他的下半句是“時間也是太古的敵人”。

“你別忘了，我們還有一百五十年的歷史。”太古地產(chǎn)行政總裁白德利先生在接受觀點新媒體專訪時，用這句話回應(yīng)了一個疑問，言語中帶著不容置喙的自信。

七月午后的北京，正陷入大雨前的燥熱，空氣中熱浪翻騰。在北京三里屯太古里瑜舍酒店的一間客房里，我們與白德利隔著一張簡易的桌子對坐。兩個小時的采訪中，不管是溫和的還是尖銳的問題，白德利始終保持著平穩(wěn)的語氣與開放的態(tài)度。

白德利所稱的150年歷史，始于1866年。那一年，一艘“阿伽麥門號”輪船從英國出發(fā)遠(yuǎn)赴上海，滿載著英國施懷雅（Swire）家族在遠(yuǎn)東擴(kuò)張的希望。為便于在滬發(fā)展貨運事業(yè)，12月，約翰·賽繆爾·斯懷雅與合作伙伴在上海成立了太古洋行（Butterfield&Swire）。

自此，這家英資企業(yè)以“太古”之名開啟了在華風(fēng)光又曲折的歷史。雖然受到戰(zhàn)亂的影響，太古曾于20世紀(jì)五十年代撤出上海，但在2016年，距離其首度入滬150年后，太古集團(tuán)又以興業(yè)太古匯這一作品宣告“回歸”。

如今，太古已然成為一家龐大的多元化跨國企業(yè)集團(tuán)，名下的太古方糖、國泰航空、太古廣場更是為香港及大陸所熟知。

與一百多年前急速擴(kuò)張的步伐大為不同，目睹各行各業(yè)興亡榮衰之后的太古，似乎更顯從容，地產(chǎn)業(yè)務(wù)亦是如此。

在與太古地產(chǎn)深度交流后，會發(fā)現(xiàn)它對自身的經(jīng)營理念篤定非常，并且在市場洪流中堅持著自己的商業(yè)邏輯。

2017年是房地產(chǎn)市場頗不平靜的一年，對于住宅開發(fā)商而言，應(yīng)接不暇的樓市地市政策增添了后市的不確定性，如何延續(xù)上一年的佳績讓他們絞盡腦汁。

與此同時，商業(yè)市場亦非風(fēng)平浪靜，國內(nèi)兩大知名商業(yè)地產(chǎn)運營商SOHO中國及萬達(dá)集團(tuán)緊連著出售旗下的核心物業(yè)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)對商業(yè)市場前景的擔(dān)憂，內(nèi)地地產(chǎn)商的運營能力、負(fù)債情況亦再度受到關(guān)注。

在這一事件面前，白德利表現(xiàn)出與市場主流反應(yīng)所不同的判斷邏輯。聽完關(guān)于對上述市場動態(tài)的發(fā)問，來華工作多年的白德利，未來得及聽翻譯便脫口而出：“萬達(dá)賣了酒店項目，但是有人愿意接手呀！”

白德利一語道出他對酒店這類重資產(chǎn)項目的傾心之意，然后一一列舉了成都博舍、北京瑜舍所獲取的成績，并不忘流露自身對即將開業(yè)的上海鏞舍的期待。

至于內(nèi)地地產(chǎn)商項目運作方式、運營邏輯與港資的區(qū)別，白德利亦有自己的觀察。曾有業(yè)內(nèi)人士將部分港資、英資企業(yè)發(fā)展較慢歸因于過度看重項目的投資回報，即他們要預(yù)測到20%回報率才會出手，而中資則滿足于5%的回報率。

對于這樣的言論，白德利認(rèn)為太過片面了，不同開發(fā)商出于對開發(fā)周期的考慮，以及對買賣時間點的判斷會有很大的區(qū)別，“甚至有些港資企業(yè)的投資回報會低至2%或者0，僅是為了達(dá)到循環(huán)現(xiàn)金流的目的。”

借此，白德利亦重申，對于太古而言，快周期并不是看重的因素，由于物業(yè)需要長期持有，太古更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量。

那么，在具有相對優(yōu)勢的情況下，太古是否認(rèn)為接下來將是發(fā)展的黃金時期呢？對這個問題，白德利的回答在不偏離太古向來含蓄低調(diào)風(fēng)格的同時，亦流露出了極高的自信。

他稱，未來十年太古非常愿意在香港和大陸市場發(fā)展更多項目，“我們還是專注于香港和大陸市場，而不是其他市場，因為我們覺得這兩個市場已經(jīng)足夠大了，足夠我們發(fā)展和進(jìn)一步投資。”

白德利表示，內(nèi)地、香港乃至全球土地或項目價格高企以及匯率的波動，都有可能影響到太古進(jìn)一步投資的進(jìn)程，但他非常自信的一點是，太古擁有非常強大的現(xiàn)金流以及強勁的財務(wù)指標(biāo)，這是太古的優(yōu)勢。

“可以說，只要我們一旦決定了，我們是能夠買我們想要的東西，發(fā)展我們想要發(fā)展的項目。”

自2002年進(jìn)入內(nèi)地以來，太古在這十六年間發(fā)展了5個綜合體項目，其中有三個項目均是與國內(nèi)具有國資背景的企業(yè)合作。

與國資背景企業(yè)聯(lián)誼并能夠維持和諧穩(wěn)定的關(guān)系，對于具有海外發(fā)展背景的企業(yè)而言，并不多見。

針對這一問題，便有了白德利這句話：“你別忘了，我們還有一百五十年的歷史。”

確實，時間是太古的朋友，這是白德利親口所稱的，但他的下半句是“時間也是太古的敵人”。

在2016年接受觀點新媒體采訪時，白德利曾提及太古正在籌劃的大連項目：2014年，太古與彼時的中信房地產(chǎn)及大連港置地簽署了協(xié)議，計劃在大連港發(fā)展內(nèi)地第六個項目，持股50%。

如今問及項目的進(jìn)展，白德利稍顯無奈地表示，這個項目已經(jīng)終止了，“有時候時間也是你的敵人，可能我們來得不是時候”。

實際上，太古這種百年企業(yè)雖然歷史深厚，但若要有所創(chuàng)新、擴(kuò)大規(guī)模，或?qū)⒚媾R著“大象跳舞”一般的難度。外界看太古，更多是它不變的一面，但這家老牌企業(yè)其實亦在不斷探索，試圖與日新月異的市場同行。

許華芳

寶龍滬上全面出擊

在寶龍地產(chǎn)總裁許華芳看來，抓住上海市場便是寶龍的關(guān)鍵詞之一，他指出“2017年，寶龍在上海要全面出擊。

近年來，關(guān)于“商業(yè)寒冬”的說法從未停止過，即便已呈現(xiàn)回暖的跡象，仍有一些企業(yè)黯然退場，其中不乏低調(diào)經(jīng)營、穩(wěn)步向前的房企。

在風(fēng)起云涌的商業(yè)地產(chǎn)界，如何找到適合自己的生存法則以應(yīng)對激烈的競爭，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳對觀點新媒體表示，抓住上海市場便是寶龍的關(guān)鍵詞之一，2017年，寶龍在上海要全面出擊。

2016年，寶龍?zhí)岢隽诵挛迥暌?guī)劃，確立將以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，在五年內(nèi)成為商業(yè)營運專家。具體到區(qū)域上，上海成為寶龍的核心，同時布局南京、蘇州、杭州、寧波、廈門和福州六大城市，重點關(guān)注地鐵上蓋綜合體項目。

毋庸置疑，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，地理位置永遠(yuǎn)是決定產(chǎn)品價值最重要的因素。統(tǒng)計顯示，2016年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場成交量達(dá)到人民幣2090億元，其中上海市場占據(jù)半壁江山，仍是中國地產(chǎn)投資的首選目的地，繼續(xù)占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資市場的主導(dǎo)地位。

2010年將總部從廈門搬至上海起，這里即成為寶龍最核心的布局所在地。2013年第一個項目曹路寶龍廣場正式開業(yè)后不到4年，寶龍已在上海布局包括七寶寶龍城、嘉定寶龍城、虹橋?qū)汖執(zhí)斓亍⑶嗥謱汖垙V場等16個項目。

2017年6月，寶龍以29.8億元，成交樓面價2.72萬元/平方米拿下楊浦區(qū)一宗商辦地。在寶龍2017年為數(shù)不多的拿地項目中，這無疑是最濃墨重彩的一筆，因其標(biāo)志著寶龍首次登入上海內(nèi)中環(huán)區(qū)域。

在上海加緊商辦市場調(diào)控下，選擇寫字樓產(chǎn)品進(jìn)軍市中心不失為一個明智的選擇。近年來，上海商業(yè)市場快速發(fā)展以及辦公樓需求日益旺盛，到2020年，上海將超越香港成為大中華地區(qū)最大的辦公樓市場。

不過，在寸土寸金的上海市場，土地供應(yīng)量正呈現(xiàn)下降的趨勢，隨著優(yōu)質(zhì)商辦地塊的獲取愈發(fā)艱難。對此，許華芳表示：“寶龍將及時掌握政策走向，關(guān)注工業(yè)用地轉(zhuǎn)性、城市更新項目，探索存量資源的獲取和開發(fā)渠道。”

在拿地方式上，許華芳認(rèn)為，要堅持多元化，加大合作并購力度；還要加大文化概念在拓展環(huán)節(jié)的植入，推動形成寶龍?zhí)赜械?ldquo;文化+”的拿地模式。

如果說商業(yè)地產(chǎn)是寶龍地產(chǎn)的根基之所在，那么文化藝術(shù)則是經(jīng)營理念的體現(xiàn)。在許華芳看來，文化藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合，將為兩者的發(fā)展形成新的格局。

2016年8月，寶龍?zhí)岢隽?ldquo;商業(yè)地產(chǎn)+文化”的新理念，除了商業(yè)廣場外，寶龍旗下還有酒店旅游、藝術(shù)文化、工業(yè)信息等產(chǎn)業(yè)。截至2016年底，寶龍已創(chuàng)建并形成了由寶龍美術(shù)館、言午畫廊、寶龍畫院、寶龍藝術(shù)酒店、寶龍藝術(shù)中心等一系列產(chǎn)品構(gòu)成的文化藝術(shù)平臺，文化逐漸成為寶龍的又一大重要產(chǎn)業(yè)。

“利用寶龍在文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域積累的優(yōu)勢，將商業(yè)地產(chǎn)與文化藝術(shù)相結(jié)合，打造出更多符合人們品位的、富有文化藝術(shù)氣息和居住氛圍的典型商業(yè)社區(qū)。”

談及未來，許華芳的目標(biāo)十分清晰：“寶龍并不甘于做個商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)頭人，而是要打造城市綜合體運營商的品牌形象。”