2017年，一路向好的中國房地產在創(chuàng)下一個又一個新紀錄之后，逐漸走向周期的頂點，新的一年將會是“小年”的判斷在行業(yè)內廣為流傳。

在邁入“小年大周期”的階段，雖然市場景氣度下降大環(huán)境中房企的表現(xiàn)依然亮眼，但更多企業(yè)都在努力改變和創(chuàng)新，為即將到來的“小年”儲備著糧草。

中國房地產發(fā)展數(shù)十年來，無論周期長短都自有起落曲線，螺旋式向上發(fā)展的趨勢一直得以維系。在此間，無數(shù)企業(yè)和企業(yè)家翻涌沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，觀點新媒體都在努力通過與第一線企業(yè)家深入交流和對話，借此洞察中國房地產企業(yè)家如何認知行業(yè)、掌控企業(yè)，以及他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產行業(yè)正是由無數(shù)個弄潮時代的企業(yè)家、企業(yè)領袖所引領，而領袖的意義在于他們的命運成為詮釋時代進程的符號，這正是觀點新媒體一直堅持推出“領袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點年度論壇即將到來之際，觀點新媒體翻閱過去一年曾經近距離接觸和深度交流的一批中國房地產企業(yè)家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點，以此縱覽行業(yè)，看遍企業(yè)沉浮。

這一周，觀點新媒體推出以下兩位企業(yè)領袖，重新閱讀和認知：泰禾集團股份有限公司董事長兼總經理黃其森，以及路勁基建有限公司聯(lián)席主席單偉豹。

黃其森 我的選擇

創(chuàng)立泰禾以來，黃其森多次站到了選擇的路口。

人的一生，很多選擇，其實都引起了命運的巨變，也許作出選擇的那一日，相當沉悶和平凡，當時還以為是生命中普通的一天。

上世紀90年代的中國，似乎連空氣也在加速流動，全國掀起一股辭職創(chuàng)業(yè)的熱潮。對于這群人而言，意味著要放棄穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)纳睿D身投入不確定的未來，銀行高管黃其森就是在這個時候下的海。

1996年，剛過而立之年的黃其森出走體制，創(chuàng)立了泰禾。經過幾年的發(fā)展。在2013年，泰禾突然被推到了聚光燈下。

這一年，黃其森做了兩個決定。

2013年，泰禾在福建、北京和上海頻繁拿地，最終以195.3億元收下12幅地塊，連任志強也感慨“老黃有點瘋”。

后來，黃其森回憶起這段“有點瘋”的歲月，他更加肯定自己的選擇，“當時是志在必得，這是基于我們對大趨勢的判斷”。

憑借開疆擴土策略，泰禾在兩年后順利躍上百億臺階。

同一年，豪宅產品“院子系”開疆擴土，并與泰禾形成水乳交融的關系，再也分不開。

企業(yè)家的一生，做出的很多選擇其實都是企業(yè)命運的巨變，它決定了企業(yè)今日的模樣和未來的諸多可能性。創(chuàng)立泰禾以來，黃其森多次站到了選擇的路口。

黃其森曾在多處場合表達過自己的對傳統(tǒng)文化的熱愛：“不知什么時候，全國各地的建筑都長成了同一副面孔，歐式建筑充斥在每座中國城市。”

2014年“兩會”上，作為全國政協(xié)委員的黃其森曾設問：“如果遍地羅馬小鎮(zhèn)、托斯卡那、加州水岸，到哪里去找中國人自己的鄉(xiāng)愁呢？”

之所以是“設問”，是因為黃其森已經給出了自己的答案，這個答案就是他的“院子”。

如果說黃其森1996年出走體制的決定，賦予了一家房地產企業(yè)以生命，那么其在豪宅產品里對中國文化的堅持，便是賦予這家房地產企業(yè)以靈魂。

2003年，泰禾集團在北京的代表作別墅項目，即后來更名為“中國院子”的“運河岸上的院子”，奠定了泰禾集團“院子系”產品的基礎。

這個項目前后歷經十年才真正面市，其間不乏質疑之聲，在后來的一次演講中，黃其森回憶道：“2003年我們在做這個項目的時候，當時的地段做高端大家不認可，我們做中式，可那時候是‘歐風美雨’，別墅豪宅都是歐美的，中式的大家放在比較低的位置。”

但不可否認的是，也正是憑借它，當談到中國的豪宅，再也抹不開泰禾；并且在地產江湖里，黃其森也因此收獲了“黃院長”這一外號。

“我們堅持下去，堅持了十年時間，從2003年到2013年，我們用十年時間就做了這一個院子。當然我們的收獲也不錯，貨值從5個億做到現(xiàn)在130多億。”黃其森說道。

2013年，泰禾正式確立“院子系”產品，并在全國范圍內鋪開。截至目前，泰禾院子品牌已在全國范圍內16個一線及二線城市落地，合計布局了24個院子系項目。

作為一個地產人，黃其森總強調對中國傳統(tǒng)文化的傳承，他是個被萬通控股董事長馮侖稱為“追求理想、順便賺錢”的人。

盡管外界對泰禾的認知更多停留在院子系產品，實際上在房企紛紛轉型的這幾年，泰禾所布局的領域也發(fā)生十分巨大的變化。

朝著什么方向發(fā)展？黃其森又一次站在了選擇的路口。

“不懂金融，就不懂房地產”，是黃其森常常掛在嘴邊的話，顯然，從泰禾的業(yè)務布局看來，銀行出身的他深刻地明白金融的重要性。

在2013年經歷一場擴張后，黃其森應該更能意識到這一點。

眼看著以碧桂園、萬科、恒大為代表的一批數(shù)千億及千億規(guī)模房企，這幾年的擴張更加迅速，黃其森感慨道：“這是一個大象跑得比螞蟻快的時代。”

他繼而對觀點新媒體說道，行業(yè)內很多人認為，在這個時代，規(guī)模雖然不是萬能，但是沒有規(guī)模似乎是萬萬不能的。

2013年，泰禾在福建、北京和上海頻繁拿地，最終以195.3億元收下12幅地塊。在今天看來，當初黃其森對于規(guī)模的選擇，確實讓泰禾上了一個新的臺階。

此后的三年，泰禾的營業(yè)收入實現(xiàn)大幅度增長，同比增幅分別達到133.4%、36.61%、76.93%、39.93%，并在2015年成功躍上百億規(guī)模。

泰禾的擴張速度仍在持續(xù)，但其土儲策略已發(fā)生變化，比起前幾年選擇在土地市場上拔劍四顧攻城略池，近兩年黃其森更傾向于并購。

觀點新媒體了解到，2016年，泰禾共計有8個項目是通過并購的方式獲取，2017年截止7月份則有11個項目是通過并購或者合作方式取得。

黃其森認為，近來業(yè)內并購的機會逐漸增多，是因為對于規(guī)模較大的房地產企業(yè)而言，它們的資源獲取和快速周轉能力是中小房地產企業(yè)所難以達到的，部分開發(fā)實力不足的企業(yè)正在退出。

通過收購的方式拿地，“一方面可以避開公開市場的激烈競爭，破解熱點城市拿地困局，降低企業(yè)擴張成本和風險，另一方面收購項目通常可以實現(xiàn)較高的周轉率，能夠快速推出市場，為企業(yè)帶來業(yè)績增長。”

黃其森表示：“未來，企業(yè)或項目收購和并購機會還會增加，泰禾將密切關注政策變化，順勢而為，在條件具備的情況下，力爭彎道超車。”

單偉豹 我的路勁與房地產

單偉豹的房地產行業(yè)之路，一直都不是坦途一條。

人生七十古來稀，今年已經七十一歲的單偉豹依然精神矍鑠，出席了路勁基建2016年股東大會現(xiàn)場，與現(xiàn)場股東愉快交流。

和以往一樣，單偉豹說話慢條斯理，語速不快，卻抑揚頓挫極其分明，在表達觀點時也態(tài)度清晰，喜歡的就是喜歡，不認可的就毫不掩飾地表達不滿。

這種愛憎分明、直言不諱的性子，難怪大家都以“豹哥”稱之。

在這幾天，大家最關心的還是路勁基建分拆的事情，但單偉豹并不愿多說，直言港交所有規(guī)定，不敢亂講。

頗為可惜的是，在這次采訪之后不久，路勁基建發(fā)布公告宣布，分拆公路業(yè)務上市的計劃擱淺中止。

單偉豹的房地產行業(yè)之路，一直都不是坦途一條。

1946年，單偉豹出生于上海，16歲時才跟隨父母移居香港?；蛟S就是因此，和其他香港人相比，單偉豹的國語大抵還是流利的，并隱約還保留著當年十里洋場的“軟儂”腔調。

1970年，單偉豹父親創(chuàng)立了香港知名土木工程公司：惠記集團有限公司；2005年，該公司名列香港土木工程業(yè)第五名，此外惠記還擁有一家上市建筑公司利基控股。

1994年，惠記集團與AIG(美國國際集團)聯(lián)手創(chuàng)立路勁基建，專事開拓大陸的收費公路業(yè)務，其中單偉豹擔任董事局主席，其弟單偉彪擔任執(zhí)行董事，并于1996年在香港上市。

2003年，路勁地產收購雋御地產，趁勢進入中國房地產市場。

可以說，在家族企業(yè)的基礎上，單偉豹完成了路勁基建公司的創(chuàng)立，并主導進入了房地產企業(yè)。

雖然一直敢言敢說，但在公司發(fā)展方面，單偉豹明顯“小心”多了。與內地開發(fā)商的大舉拿地行為相比，單偉豹在這方面顯然更謹慎。

很長一段時間里，路勁的拿地模式都傾向于收購，公司高管層坦言：“一是盤活既有的順馳資產就夠用很長時間，二是價格問題，畢竟招拍掛的土地價格還是比較高的。”

當時路勁理想的土地是“體量不用太大，最好在城區(qū)，總價不要太高，5億元左右”。

定下這樣要求的原因是出于對現(xiàn)金回流與周轉的速度問題考慮，城區(qū)相對較小的地塊，銷售和周轉的速度都比較快，可以較快實現(xiàn)資金回籠。

后來發(fā)現(xiàn)，通過收購拿地越來越困難，路勁也開始出現(xiàn)在一些城市的招拍掛市場上。

單偉豹其實很看重拿地這件事，僅以廣州為例，就親自出席坐鎮(zhèn)土地拍賣會數(shù)次。

對于目前出現(xiàn)的并購擴張風潮，單偉豹有些無奈地表示：“招拍掛沒有了，舊改又太慢，最少要做四五年，甚至五六年，要發(fā)展就只有并購了。”

他表示，有機會的話路勁也會并購拿地，這不代表并購劃算，只是“沒得選擇”。

單偉豹進一步透露，未來路勁的擴展依然會集中在一二三線城市，并對新獲取項目有兩個基本的要求：一是最低要求回報率是12%，二是能借到錢。

至于現(xiàn)在一些城市放出帶著各種條件的土地，如競配建、全自持等，單偉豹態(tài)度明確，稱“絕對不碰”。

事實上，這家在內地房地產行業(yè)起家的企業(yè)，如今也已經回到香港拿地，與老牌港資開發(fā)商和其他進入的中資房企一較高下。

2017年2月底，路勁聯(lián)手平安不動產成功競得香港黃竹坑站第一期物業(yè)發(fā)展項目。當時市場消息指，項目補地價金額逾46億港元，即每平方呎補價8100多元，港鐵要求項目分紅比例為35%。項目住宅樓面上限逾57萬平方呎，可興建兩座住宅、共800伙。

對于這次拿地，單偉豹有些得意，也有些意外。

在路勁香港海港城寫字樓上的會議室里，單偉豹指著窗外的維港及密密麻麻的中環(huán)大廈，向觀點新媒體介紹：“我們黃竹坑的地就在這個邊上不遠，地鐵兩個站就到金鐘了。”

再后來，越來越多的中資房企涌入香港，香港的地價也越來越高。香港人和香港媒體在驚呼從內地來的有錢人的同時，也擔憂香港的房價會因此變得越來越讓普通老百姓難以承擔。

單偉豹對此似乎并沒有那么焦慮，認為應該不會有更多的中資房企到香港拿地，畢竟香港現(xiàn)在的地價已經很貴了，再來搶也不劃算。

另一方面，單偉豹也表示香港的房價不會永遠漲上去。

他隨手在旁邊的一張紙上畫起了坐標圖，一邊解釋：“經濟學都是供求問題，現(xiàn)在香港供求不平衡，也就是說，現(xiàn)在的價錢最多是跌一點，但不會跌到供求線下面，這是不可能的。”