2017年，一路向好的中國房地產(chǎn)在創(chuàng)下一個又一個新紀錄之后，逐漸走向周期的頂點，新的一年將會是“小年”的判斷在行業(yè)內(nèi)廣為流傳。

行業(yè)正在邁入小年大周期的階段，雖然市場景氣度下降大環(huán)境中房企的表現(xiàn)依然亮眼，但更多企業(yè)都在努力改變和創(chuàng)新，為即將到來的“小年”儲備著糧草。

中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)十年來，無論周期長短都自有起落曲線，螺旋式向上發(fā)展的趨勢一直得以維系。在此間，無數(shù)企業(yè)和企業(yè)家翻涌沉浮，殫精竭慮，或謀一時、或謀全局，有所得、有所失。

一直以來，觀點新媒體都在努力通過與第一線企業(yè)家深入交流和對話，借此了解中國房地產(chǎn)企業(yè)家如何認知行業(yè)、掌控企業(yè)，以及他們會用怎樣的視野來詮釋自身的行動與思考。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)正是由無數(shù)個弄潮時代的企業(yè)家甚至企業(yè)領袖所引領，而領袖的意義在于他們的命運成為詮釋時代進程的符號，這正是觀點新媒體一直堅持推出“領袖訪談”的宗旨所在。

2018觀點年度論壇即將到來之際，觀點新媒體翻閱過去一年曾經(jīng)近距離接觸和深度交流的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)家，再一次重溫他們的思考、探索和觀點，以此縱覽行業(yè)，看遍企業(yè)沉浮。

這一周，觀點新媒體推出以下兩位企業(yè)領袖，重新閱讀和認知：建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森，以及陽光100行政總裁林少洲。

胡葆森 建業(yè)求變

規(guī)模越大在市場中擁有更大話語權的時代，全國化布局成為越來越多房企的口號，一直以來堅持省域化的建業(yè)地產(chǎn)，無疑是這股潮流中的少數(shù)派。

建業(yè)香港辦公室大廳右側墻上的項目版圖上，布局依然只在河南省范圍內(nèi)。即便如今有了更為強烈的規(guī)模訴求，眾多房企全國化布局呼聲也越來越高，成立已25周年的建業(yè)仍在堅持省域化戰(zhàn)略，堅守河南市場。

談及此事，胡葆森再一次強調，未來無論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，抑或是打造服務體系，河南依然是建業(yè)在國內(nèi)聚焦的戰(zhàn)場。

胡葆森表示，并非建業(yè)刻意不走出省域化，目前河南省人口達到1.08億，于建業(yè)而言，這樣的市場空間已足夠滿足其持續(xù)成長的需要。

相比全國撒網(wǎng)布局項目的房企，業(yè)務集中在一個區(qū)域內(nèi)的建業(yè)也有著管理跨度優(yōu)勢，能在區(qū)域內(nèi)獲得更大的市場份額和品牌知名度，“當我們在一個市場占到15%份額的時候，和在十個市場平均占1%或者2%的房企效應是不一樣的。”

然而，隨著近幾年鄭州市場熱度漸長，外地開發(fā)商卻在不斷涌入，“排在全國前20的大地產(chǎn)商差不多都快到齊了，這個時候市場的競爭就變得更加激烈。”

因而，未來建業(yè)要從更多房企手中搶市場繼續(xù)擴大規(guī)模，就必須在保持省域化戰(zhàn)略不變的基礎上作出改變：“建業(yè)長期在一個市場，有點過于穩(wěn)健，已經(jīng)習慣于一種四平八穩(wěn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)不太能夠適應競爭越來越激烈的市場。”

來自萬科的袁旭俊和胡平于2017年3月份宣布加盟建業(yè)，便意味著改變的開始。胡葆森稱：“我們需要注入一些新的文化、新的團隊。”

建業(yè)新任首席執(zhí)行官袁旭俊此前曾在萬科呆了22年，擔任過上海萬科公司財務部成本核算工作，離開萬科前職位為徐州公司總經(jīng)理，首席財務官胡平亦在萬科任職長達11年。

胡葆森坦言，頗具行業(yè)經(jīng)驗的兩位新管理層將為建業(yè)帶來專業(yè)能力、工作節(jié)奏、產(chǎn)品設計、風險管控、成本管控、計劃管控等多方面的變化，注入提升房地產(chǎn)業(yè)務綜合能力所需的新意識，從而應對更大的競爭和挑戰(zhàn)。

與此同時，2015年開展且規(guī)?？焖僭鲩L的輕資產(chǎn)業(yè)務，也將成為建業(yè)未來搶占市場和提升利潤的另一重點。

年報披露，截止2016年底，建業(yè)地產(chǎn)已簽定36個輕資產(chǎn)項目，管理面積706萬平方米，去年代建及管理等業(yè)務總收入為3902.4萬元。未來三年，預計還將新增近100個輕資產(chǎn)項目。

此后，建業(yè)地產(chǎn)將實行輕重并舉的擴張方式，輕資產(chǎn)在利潤中的占比將逐步增加，但輕資產(chǎn)代建項目以河南縣級市為主、地級市為輔，鄭州主要還是重資產(chǎn)項目。

雖然2016年建業(yè)地產(chǎn)的銷售額增長了近三成，突破200億，毛利率也微漲了1.9個百分點，但其他數(shù)據(jù)同比呈下降態(tài)勢。

其中，收益同比減少24.4%到94.95億元，毛利為22.93億元，同比下降17.8%，核心業(yè)務毛利跌幅20.7%至21億元，權益持有人應占溢利降低了49.7%。

對此，胡葆森直言，公司董事會對這份給股民、股東和市場的答卷其實也不滿意，除客觀因素外，多元化業(yè)務方面大量資金的投入，是影響建業(yè)最終業(yè)績表現(xiàn)的主要原因。

“我們的打法和別人不太一樣，但是投入和產(chǎn)出的滯后效應需要時間，剛好2016、2017年處在投入還沒有產(chǎn)出的階段，所以在經(jīng)營上表現(xiàn)不太好。”

幾年前，胡葆森就開始思考關于市場競爭與行業(yè)洗牌的問題，為此給建業(yè)設立了一個新的定位——新型生活方式服務商。

圍繞著這一定位，在住宅產(chǎn)品之外，建業(yè)根據(jù)客戶消費及投資需求打造了一個包含教育、養(yǎng)老、文旅、休閑、金融理財、購物等多元化業(yè)務的服務體系，將客戶資源轉化為新的核心競爭力。

2016年12月底，建業(yè)高調宣布出資3億參與設立從事保險、再保險、資金運用等業(yè)務的金融保險業(yè)務，算上前后投資的電影小鎮(zhèn)、商業(yè)街、綠色基地等項目，從2009年第一個酒店至今六七年時間，建業(yè)已為打造服務體系投入了60多億。

投入之后，業(yè)務發(fā)展需要一個培養(yǎng)及成熟期，使得產(chǎn)出滯后，投資價值尚未能顯現(xiàn)，因而建業(yè)在新業(yè)務的資金投入與回報并未成正比。

“這個還需要兩三年的時間，才能看見過去六七年在服務體系上的投入應該產(chǎn)生的企業(yè)綜合競爭能力。”

有失亦有得，胡葆森表示，雖然多元化業(yè)務使得建業(yè)的投資變得分散，銷售規(guī)模增長減速，但從另一方面來說，文化、旅游、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等業(yè)務，無形中幫助建業(yè)獲取了將近一千萬平方米的土地資源。

如果投入多元化業(yè)務的60多億全部用于買地的話，銷售規(guī)?？赡茉鲩L更快，但即便在達到300億規(guī)模的時候，能拿出100億買地資金，也未必會比多元化業(yè)務投入換來的土地多。

跟住宅業(yè)務一樣，建業(yè)服務體系所劃定的范圍仍在河南，借助多年積累的客戶資源開展。隨著服務體系逐漸成型，投資價值開始體現(xiàn)，未來建業(yè)多元化業(yè)務方面的投入也會有所控制，將更多資源用于獲取優(yōu)質的土地。

在新的戰(zhàn)略構想下，胡葆森勾畫了一個藍圖，預計2017年建業(yè)銷售規(guī)?？梢赃_到268億，增長約33%。

未來五六年，也就是建業(yè)成立30周年的時候，或能在河南市場占到15%以上的份額，同時在資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模、市值均突破千億大關。

林少洲 非典型標本

簡單樸素的藍色襯衣，黑色西褲，細黑框眼鏡，儒雅的外表下每每針砭時弊時才會顯現(xiàn)一絲風骨。如果不是因為在房地產(chǎn)行業(yè)久負盛名，大多數(shù)人會更愿意相信，坐在我們面前的林少洲，是一名學者而不是一名職業(yè)經(jīng)理人。

時間回溯到2006年，第2次出席博鰲房地產(chǎn)論壇的林少洲，演講的題目是中國房地產(chǎn)的文化責任。彼時，林少洲對自己的題目的評價是——“挺另類的”，而據(jù)他回憶，其他人的評價大體是——“不著四六”。

▲林少洲在2006年博鰲房地產(chǎn)論壇

時間靜靜流淌過房地產(chǎn)行業(yè)的十年變遷，當“碧萬恒”紛紛以沖破3000億銷售，宣布房地產(chǎn)“巨無霸”時代來臨，再一次面對觀點新媒體再談起房地產(chǎn)行業(yè)，林少洲的開場白依然是文化。

“當年講房地產(chǎn)文化責任，就是對中國社會的建設，包括城市風貌、社區(qū)環(huán)境、生活方式的建設，發(fā)展商要多一些思考、多一些努力，多考慮文化、多考慮責任，而不是簡單地圈地、圈錢，簡單利用資源優(yōu)勢把自己做得無限膨脹。”

十年之后再往回看，林少洲欣慰的是，面對房地產(chǎn)的風云變幻，自己從未改變，仍然不忘初心，在堅守的同時努力成為一個讓這個行業(yè)有一點不同的人。

林少洲說，自己很愿意成為這個時代的非典型標本，跟主流保持若即若離的距離。“這么大的行業(yè)都是趨同的東西，那太沒意思了。行業(yè)里面應該有我們這些人，應該有不同的聲音。”

當?shù)禺a(chǎn)圈、金融圈乃至投資圈都對規(guī)模趨之若鶩的時候，林少洲代表著另外一種截然不同的聲音。

“十幾年前我就講大象時代一定會到來，這是一種趨勢，但是不能全社會都是這樣的思維方式，那這個行業(yè)就沒希望了。所有人只有一個思維方式，這太可怕了。”

林少洲用腫瘤原理來形容當前房地產(chǎn)行業(yè)全員追規(guī)模的景象：“它就是一個單細胞復制的模式，腫瘤就是一個單細胞，不斷地在有機體內(nèi)快速繁殖，把自己做強做大，做到最后把這個有機體給毀了。”

林少洲認為，房地產(chǎn)行業(yè)正是因為一直處于過度追求規(guī)模和簡單復制的狀態(tài)，所以才“一將功成萬骨枯”，行業(yè)之路越走越窄。

說到激昂處，林少洲敲著桌面，臉上浮現(xiàn)出對于這個行業(yè)畸形發(fā)展的痛心疾首。

“規(guī)模需要的營養(yǎng)太多了，把所有陽光雨露都吸收了，就意味著把其它的多樣性、可能性消滅掉了。”

在林少洲看來，中國房地產(chǎn)界最大的問題之一是由同質化造成的，重復建設造成了產(chǎn)能的嚴重過剩；如果能夠多做出差異化，產(chǎn)品豐富、消費增加，市場的份額反而就做大了。

“房地產(chǎn)行業(yè)應該是非常豐富、多元的，應該包括很多小而美的公司。釋迦牟尼不做國王，去當一個苦行僧，他一定認為這個事更有意義。你非要去追那個1萬億，真的就那么有意思嗎？”

作為曾經(jīng)最著名的“救火隊長”，將多個樓盤“化腐朽為神奇”的存在，林少洲對于項目的操盤有著豐富的經(jīng)驗。但他很遺憾地發(fā)現(xiàn)，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品變化比早年弱了很多。

“現(xiàn)在社會需求變化特別快，年輕人差3歲、5歲都可以有代溝，蓋出來的房子卻好像就沒什么變化，老是那個樣子，生活方式也沒有特別大的區(qū)別。”

林少洲回憶，即使是自己還在萬科的時候，也從來沒有指望過萬科做到規(guī)模最大。

“但我們想的是要做到最好，我們的產(chǎn)品、服務要最好，項目要做成牛盤、神盤，我們從來沒覺得規(guī)模最大就最有意思，為了規(guī)模犧牲掉價值，這個人生就沒有意義，這個企業(yè)就沒有意義。”

作為萬科周刊的第二任主編、曾經(jīng)上海萬科、北京萬科的總經(jīng)理，時隔17年時光，沉淀掉少年意氣和恩恩怨怨，林少洲再往回看當初離開萬科的原因，答案也變得更加清晰。

“我在時候的萬科，基本上是一張白紙，項目和刊物怎么去做，怎么去走出一條路，前面基本沒有先例可循，基本上都是自己去定義，是DIY的。但是，之后的萬科進入一個大規(guī)模復制階段的時候，規(guī)定動作越來越多，自選動作越來越少。習慣了開創(chuàng)性的工作環(huán)境之后，很難適應缺乏自主性的環(huán)境。”

時間回溯至2016年8月25日，這一天，陽光100委任林少洲為行政總裁，林少洲在朋友圈寫下：“從17年前放棄出任第一份上市公司總裁邀約至今，已經(jīng)過去17年個年頭。經(jīng)過歲月磨礪，當年那個年少任性的自己已經(jīng)學會了包容和體諒。信念依舊，意氣不再，責任和使命將成為我后十年的人生動力。”

背負著陽光100董事會和易小迪的信任，過去一年間，林少洲主要做了兩件事，首當其沖便是在內(nèi)部推行經(jīng)營合伙人制度。

“我們一定要走這條路，要讓更多的人當主人公，讓整個經(jīng)營團隊來當主人公，最后慢慢發(fā)展到全體員工來當主人公。重心要下沉，把基層的活力、一線的活力激發(fā)起來，讓公司上下都充滿活力，這樣的企業(yè)才是有戰(zhàn)斗力的。”

林少洲表示，一直以來陽光100在產(chǎn)品線、文化價值觀上都是很有追求的，但在整個企業(yè)的經(jīng)營制度上，企業(yè)的經(jīng)營活力釋放得遠遠不夠，要想完全釋放出這種活力，經(jīng)營合伙人制度勢在必行，這也被他稱為“根本性的變革”。

據(jù)林少洲介紹，陽光100版的經(jīng)營合伙人制度主要按照新老項目分為兩類，新項目類似于跟投模式，老項目則采用風險抵押金的模式。

“讓團隊跟項目經(jīng)營成敗捆綁得更緊密，核心就是逼他們成為主人公，讓他們勇于挑戰(zhàn)，去承擔風險，也勇于去創(chuàng)造更大的價值。”

在全力推行現(xiàn)有業(yè)務板塊的制度創(chuàng)新之后，面對房地產(chǎn)規(guī)?；笙髸r代的到來，作為“小而美”的代表企業(yè)，林少洲著手陽光100的第二項變革——組建文旅事業(yè)部。

“房地產(chǎn)行業(yè)絕對會存在這種企業(yè)，我只要能拿得到這塊地，做得比你好，我在市場上就會有一席之地。”

抱著這樣堅定的信念，林少洲推動陽光100進行經(jīng)營結構和財務結構的調整，將土地估值理想的項目選擇轉讓和退出，更多地尋找估值較低、對運營和操盤能力依賴性強的項目，“做體力勞動、腦力勞動和心力勞動”，其中，文旅類項目正是當中的核心。

“文旅板塊的核心是心的需求，它不再是一個簡單的物的需求，它不是傳統(tǒng)意義上的所謂剛需，也不是說買了房非得能掙錢，它的首要動機就是要給自己的內(nèi)心尋找一個居所，尋找一個精神家園，包括了娛樂、休閑、度假、文化、教育等功能，是這樣一個時代的需求。”

在林少洲看來，中國現(xiàn)在有兩大機會，一個是因為地域差異或者說發(fā)展先后造成的貧富分化，在那些發(fā)展落后的地區(qū)，仍然需要更有品質的產(chǎn)品，在這方面陽光100就去那里當先進的生產(chǎn)力。

另一個是在大城市圈，社會經(jīng)濟已經(jīng)高度發(fā)達之后產(chǎn)生了新的精神文化需求，陽光100就去滿足這些有房階層的精神文化需求。

“大家都說文旅是奢侈品，我說與眾不同就是剛需，未來的人們都追求與眾不同，所以我們?nèi)绻苷业侥莻€不一樣，找到那個與眾不同，它就是一種剛需。”

林少洲認為，正因為陽光100不是簡單的復制，所以這么多年也沒把規(guī)模做大，但自己與陽光100有很多共同點，希望做一個不一樣的公司。