觀點指數(shù)研究院

榜單點評

“碧萬恒”齊破4000億，三強排名僅剩最后懸念

2017年僅剩最后兩個月的情況下，我們已經(jīng)隱約可以望見最后的結(jié)局。

觀點指數(shù)2017年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100顯示，碧桂園、萬科、恒大均達到了4000億規(guī)模，而碧桂園在不久之后毫無疑問將成為首家5000億銷售規(guī)模房企。

從數(shù)字差距來看，萬科和恒大基本上已經(jīng)失去了逆轉(zhuǎn)碧桂園奪得第一的可能，而恒大則縮小了與萬科之間的距離。

前三強排名將會是“碧萬恒”還是“碧恒萬”，還需要最后兩個月時間才能知道答案。

前三強銷售總額達到了1.33萬億，占TOP100企業(yè)銷售總額5.67萬億的比例為23.5%，占前十企業(yè)銷售總額的比例為51.6%。

融創(chuàng)繼續(xù)狂奔，趕超綠地保利沖刺3000億

前10排行中，最讓人意外、也最不意外的企業(yè)是融創(chuàng)。

這家企業(yè)的領(lǐng)導人孫宏斌，曾經(jīng)在十多年前帶領(lǐng)順馳成為一匹震撼全行業(yè)的黑馬，這一次融創(chuàng)則做得更為徹底。

收購萬達城資產(chǎn)之后，融創(chuàng)開始加速推貨，連續(xù)三個月單月銷售額達到300億以上，9月份更是突破了400億大關(guān)。

經(jīng)過幾個月的奔跑，融創(chuàng)從8月份的第六變成了10月份的第四，前十排名中連續(xù)兩個月躍進一名，成為了“碧萬恒”三強之外的一個“超級黑馬”。

可以預(yù)見，在保利、中海、綠地等企業(yè)都無法維持高速規(guī)模增長的情況下，融創(chuàng)在可以預(yù)見的未來將成為“碧萬恒”三強的最大挑戰(zhàn)者。

前10月銷售金額達到2486億，也預(yù)示著融創(chuàng)完成本年度上調(diào)后3000億銷售目標已經(jīng)沒有難度。

保利綠地穩(wěn)健增長，千億房企數(shù)量達到12家

前10月銷售規(guī)模突破2000億的企業(yè)還有保利和綠地，兩家房企沒有融創(chuàng)那樣非?？焖僭鲩L的表現(xiàn)，但一直穩(wěn)健。

雖然兩家企業(yè)本年度達到3000億規(guī)模存在很大難度，但維持前六的維持已經(jīng)沒有問題，形勢非常清晰。

觀察榜單可以發(fā)現(xiàn)，截止到10月31日，前三房企為4000億，前六房企分界線則為2000億，而2000億之下1000億之上的房企數(shù)量也已經(jīng)達到6家，中海、龍湖、華潤置地、金地之外，華夏幸福和綠城成為了在10月份突破千億的新進房企。

可以預(yù)見，本年度仍有極大希望突破千億規(guī)模的企業(yè)還有新城控股、招商蛇口、萬達商業(yè)；除此之外，世茂房地產(chǎn)、旭輝集團還存在理論上突破千億規(guī)模的可能。

根據(jù)榜單統(tǒng)計，10月份12家千億房企銷售總額為2.79萬億元，占TOP100企業(yè)銷售總額的比例超過49%，將近一半。

分化集中，500-1000億規(guī)模企業(yè)繼續(xù)崛起

行業(yè)集中度提升是一個每月都會重復(fù)的話題，而且大中型房企市場占有率越來越高，從各種數(shù)據(jù)中很容易能找到答案。

分析TOP100榜單，前10月銷售規(guī)模達到500億的企業(yè)數(shù)量有32家，剔除12家千億以上的企業(yè)，還有20家。

這些企業(yè)都是中國房地產(chǎn)企業(yè)的中流砥柱，20家房企銷售總規(guī)模達到了1.32萬億；32家500億以上規(guī)模房企銷售總額則為4.12萬億，占TOP100企業(yè)總銷售額的比例超過了70%，為72.64%。

這一批企業(yè)中，陽光城、魯能地產(chǎn)、中南建設(shè)、富力等幾家企業(yè)，將是2018年潛在的千億俱樂部企業(yè)。

行業(yè)觀察

樓市倒影，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”不再

10月份，國慶中秋長假成為了“金九銀十”的最后一個倒影，這個房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，沒有跟以往一樣，成為樓市火熱的季節(jié)。

以廣州為例，國慶長假全市共網(wǎng)簽一手住宅542套，同比下降87.2%，幾乎跌9成。

9月底，全國多個城市出臺樓市調(diào)控政策，10月份多地繼續(xù)跟進。受調(diào)控加碼、金融去杠桿、房貸利率上升等因素影響，全國房地產(chǎn)市場成交量基本低于預(yù)期。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截止到9月底，全國有超過40個城市實行限售措施；10月份，則有紹興、昆明、成都、長沙、三亞、石家莊等，成為這一輪出臺房地產(chǎn)政策代表性城市。

“保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性”的主基調(diào)下，可以預(yù)見，在未來一段較長時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場都將維持穩(wěn)健的節(jié)奏，“大起大落”幾乎不可能出現(xiàn)。

有分析預(yù)計，第四季度住宅市場仍將處于調(diào)整期，調(diào)控政策將繼續(xù)起到作用，抑制市場投機行為。同時，房貸成本的上升將抑制購房需求，導致成交量在短期內(nèi)繼續(xù)走低。

長效機制，從“購租并舉”到“租購并舉”

10月18日發(fā)布的“十九大報告”中，再次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“租購并舉”成為這一輪樓市調(diào)整最受關(guān)注和最重要的熱詞之一，這是樓市轉(zhuǎn)向存量時代的一個標志。從購租并舉到租購并舉，簡單的文字順序調(diào)整，卻體現(xiàn)了發(fā)展租賃市場的重要性和緊迫性。

2017年以來，中央及各地方政府已經(jīng)出臺了多項關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)政策。“十九大”召開以前的一段時間，北京、廣州、上海等多個標桿城市，也已經(jīng)在深化住房制度改革，建立“購租并舉”住房制度。

更早之前的7月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行等八部門，聯(lián)合下發(fā)文件，推進“購租并舉”，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢等12個城市，作為首批開展住房租賃試點的單位。

隨著“房住不炒”、“租購并舉”和“共有產(chǎn)權(quán)”等政策的落實，逐漸成型的房地產(chǎn)長效機開始改變著中國房地產(chǎn)行業(yè)。

推地加速，開發(fā)商拿地意愿依然強烈

土地市場方面，10月份全國各地推地不斷，開發(fā)商拿地意愿依然強烈。

10月30日下午，北京舉行本月最后一場土地拍賣，出讓順義后沙峪、房山和大興區(qū)黃村鎮(zhèn)3幅宅地，最終以99億元總價成交。截止到10月30日，北京土地出讓金合計了2129億元，刷新歷史紀錄。

11月，北京預(yù)計有11宗土地出讓，建設(shè)用地面積總計約93.2萬平方米，起拍總價約443.08億元。

無獨有偶，10月30日，廣州也出讓5宗土地，分別位于黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)，總起拍價達到88.7億元，均采取“限地價＋競自持或競配建＋搖號”的網(wǎng)上掛牌方式出讓。最終，廣州此次土拍收金95.6億元，總競配建面積8100平方米。

臨近年底，全國各土地市場推地動作越來越多，從前三季度情況來看，也出現(xiàn)了較大的成交增長。

據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至2017年9月30日，監(jiān)測的50家大型房企今年合計拿地金額達17711.8億元，與2016年同期50家大型房企拿地金額11937億元對比，漲幅達到48%。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)則顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16733萬平方米，同比增長12.2%，增速比1-8月份提高2.1個百分點；土地成交價款8149億元，增長46.3%，增速提高3.6個百分點。

但有分析認為，未來一二線城市整體土地供應(yīng)不會增加，三四線城市土地供應(yīng)面積也將逐漸減少，市場的高點即將過去，銷售面積也會逐漸下降。

融資收緊，小房企普遍面臨資金壓力

隨著行業(yè)分化的不斷加速，集中度越來越高，規(guī)模越來越大的房企面臨無法擺脫的拿地局面——為了維持規(guī)模增長速度，競爭越來越白熱化。

在地價不斷高漲且融資越來越難的形勢下，部分房企開始改變拿地策略，從“爭奪”變?yōu)?ldquo;合作”，這種現(xiàn)象也越來越明顯。

土地和金融資源正在不斷向大中房企加速聚集，行業(yè)集中化速度明顯提升，大中房企繼續(xù)加速奔跑。未來，土地獲取能力和融資能力將成為房企發(fā)展的決定因素。

另一方面，隨著各地調(diào)控政策的持續(xù)落地，限購、限售、限貸等政策環(huán)境下，中小房企普遍面臨資金壓力。除了銀行貸款獲取變難，選擇非銀融資的難度也已經(jīng)大大增加。

中小房企普遍布局集中，無法像大型房企那樣通過全國化布局獲得規(guī)模效應(yīng)。同時，隨著拿地難度加大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，對于中小房企來說，生存空間變得狹窄，部分選擇退出市場或被大型房企并購。

并購，就此成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個日益普遍的現(xiàn)象。