觀點(diǎn)指數(shù) 開(kāi)發(fā)商的年中沖刺一定程度上帶動(dòng)了上海成交總量的上漲，而高端市場(chǎng)的火爆也使得均價(jià)依舊維持在高位。

在成交端出現(xiàn)連續(xù)上揚(yáng)時(shí)，供應(yīng)端則一再走低。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月27日至7月3日，上海商品住宅供應(yīng)量為19.59萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌22%。當(dāng)中，公寓產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品各有17.89萬(wàn)平方米、1.7萬(wàn)平方米獲批，分別環(huán)比下跌19%和44%。

公寓類產(chǎn)品中獲批面積最大的為上海地產(chǎn)集團(tuán)的尚海酈景名苑，共有634套房源領(lǐng)取銷售許可證，獲批面積達(dá)95876萬(wàn)平方米。緊隨其后的惠南一方新城及金地褐石苑各有33604平方米及22902平方米獲批。

市場(chǎng)觀察

豪宅和土地市場(chǎng)的火爆一直是上海上半年樓市的一個(gè)顯著特征，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海總價(jià)在1000萬(wàn)以上的一手豪宅共計(jì)成交5041套，已占去年全年成交量的六成以上。

剛剛步入下半年，上海遠(yuǎn)郊的松江便誕生了新地王。7月1日上午，合景泰富以47.35億元競(jìng)得上海市松江區(qū)方松街道新城主城B單元B06-06號(hào)地塊，溢價(jià)56.2%，成為松江新城板塊新的地王。

合景泰富此次拿地的成交樓面價(jià)為39073元/平米，如果剔除公共設(shè)施和保障房，可售部分實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)41129元/平方米。以兩年開(kāi)發(fā)時(shí)間計(jì)算，未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)將賣(mài)到6.5萬(wàn)每平方米以上，必然會(huì)刷新區(qū)域板塊價(jià)格新高。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月27日-7月3日，上海商品住宅成交39.54萬(wàn)平米，環(huán)比上揚(yáng)21%；同時(shí)，均價(jià)上揚(yáng)6個(gè)百分點(diǎn)至38176元/平方米。

截至6月底，今年上半年上海商品住宅成交量已經(jīng)748.43萬(wàn)平米，同比上漲23%，為6年以來(lái)的半年成交新高。成交均價(jià)為35006元/平米，同比上漲13%。盡管量?jī)r(jià)齊升，但從“325新政”前后的市場(chǎng)交易量的表現(xiàn)來(lái)看已經(jīng)發(fā)生明顯的變化。

在項(xiàng)目入市方面，或許是處于年中沖刺后的休整期，上海周末開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目并不多，僅有地產(chǎn)尚海酈景、西康路989以及遠(yuǎn)香湖九號(hào)三個(gè)項(xiàng)目有房源推出。其中，地產(chǎn)尚海酈景推出486套房源，均價(jià)達(dá)8萬(wàn)元/平方米，最終去化8成。

商業(yè)地產(chǎn)

僅僅一周時(shí)間，上海商業(yè)地產(chǎn)成交已經(jīng)從量升價(jià)跌變?yōu)榱康鴥r(jià)升，而價(jià)格的上升主要在于多個(gè)高價(jià)商業(yè)項(xiàng)目成交的拉動(dòng)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月27日至7月3日，上海商業(yè)市場(chǎng)共去化3.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑46%，但成交均價(jià)上揚(yáng)33%至27322元/平方米。當(dāng)中，成交面積位居前三的項(xiàng)目分別為新華紅星國(guó)際廣場(chǎng)、雅居樂(lè)星暉苑和涌金商業(yè)廣場(chǎng)，各成交2505平方米、2162平方米和1984平方米。

從供應(yīng)來(lái)看，上海本周共有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目獲批，面積合計(jì)為9.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)97%。涼城板塊的彩虹繽紛商都有13套房源獲批，面積為65465平方米，其次吳涇板塊的吳涇寶龍廣場(chǎng)有14431平方米獲批。

另外，寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交雖然環(huán)比下跌8%，但成交面積依然保持較大體量，合計(jì)為17.61萬(wàn)平方米，均價(jià)則為30272元/平方米，環(huán)比下滑19%。成交最好的項(xiàng)目為新江灣城科技廣場(chǎng)，面積達(dá)28587平方米。供應(yīng)則為9.16萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)44%。

土地市場(chǎng)

供應(yīng)：

6月27日-7月3日，上海共有6宗地掛牌，分布在虹口、寶山、閔行和青浦四個(gè)區(qū)。其中，虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊起始價(jià)為20.86億元，另一宗宅地寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元06-01地塊，出讓起始價(jià)為31.6億元。

成交：

6月27日-7月3日，上海共迎來(lái)4宗地入市，率先開(kāi)拍的浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊被中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元，折合樓板價(jià)35744元/平方米競(jìng)得。該地塊位于楊輝路以東，新環(huán)北路以西，出讓面積56886.6平方米，占地面積85畝，起拍價(jià)72701萬(wàn)元，樓面起價(jià)10650元/平方米。

6月30日競(jìng)拍的奉賢南橋兩宗宅地分別被奉賢發(fā)展和象嶼競(jìng)得。其中，15號(hào)競(jìng)買(mǎi)人奉賢發(fā)展以總價(jià)17.22億元、樓板價(jià)34005元/平方米競(jìng)得奉賢區(qū)南橋新城10單元01D-03區(qū)域地塊，可售部分實(shí)際樓板價(jià)36734元/平方米，溢價(jià)率240%。

另外一宗南橋新城15單元23A-01A區(qū)域地塊最終由7號(hào)競(jìng)買(mǎi)人象嶼以總價(jià)21.2億元、樓板價(jià)26333元/平方米競(jìng)得，可售部分實(shí)際樓板價(jià)28206元/平方米，溢價(jià)率193%。

7月1日上午，連續(xù)三日的上海土拍迎來(lái)最后一場(chǎng)，該次出讓的地塊為上海松江區(qū)方松街道新城主城B單元B06-6號(hào)地塊。在歷經(jīng)一個(gè)小時(shí)、近90輪的競(jìng)拍后，合景泰富以47.35億元的總價(jià)拿下該宗地，折合樓板價(jià)39073元/平方米，溢價(jià)率51.28%。剔除公共設(shè)施和保障房，可售部分實(shí)際樓板價(jià)41490元/平方米。

政策與市

6月27日-7月3日，上海無(wú)宏觀政策出臺(tái)。

附：上海區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年6月27日-7月3日)

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、觀點(diǎn)指數(shù)