“和房地產合作”與“做房地產“是完全不同的概念，前者只不過是小米一直奉行的交友原則的具體表現。

　　觀點網 “萬萬沒想到”“碧桂園扯蛋”……近日的地產圈好不熱鬧。然而，在局外人小米看來，這熱鬧光是看看顯然不夠刺激。

　　5月17日，以正榮集團蘇州幸福城邦項目為載體，小米召開了其闖入地產圈的首場發(fā)布會。

　　嚴格說來，華潤才是小米牽手的第一位地產商，但鑒于多方條件不甚成熟，彼時這場跨界合作并未在市場引起太多關注。

　　“這次和正榮的合作，是我們產品準備得最好的一次，以后不會去做太多類似的發(fā)布會，希望這次發(fā)布會的影響能輻射到更多的房企和最終用戶。”小米科技副總裁唐沐在發(fā)布會現場表示。

　　然而，無論是這次與正榮的合作，還是之前與華潤、銀城的聯姻，短短不到半年內，小米在地產圈的頻頻發(fā)力，著實攪動了市場的神經。一邊是雷軍的極力否認與澄清，一邊卻不斷傳出其涉足地產的大動作，大家疑惑的是，小米究竟在演一臺什么戲？

　　在唐沐看來，“和房地產合作”與“做房地產”是完全不同的兩個概念，因為前者只不過是小米一直奉行的交友原則的具體表現，而后者則是因“精力與能力有限”而根本沒法踏入的領域。

　　“小米做事的方針是多交朋友，房地產行業(yè)是我們的好朋友，我們希望在這個行業(yè)中廣結善緣，多交朋友，把事情快速的做起來。”

　　從配角到主角

　　“智能家居在國內外已經喊了太長時間，我們特別希望能找到合適的切入點讓我們的產品進入到智能家居里面，讓用戶感覺到它的好處。”

　　顯然，在唐沐看來，目前情況下最合適的切入點莫過于開發(fā)商做出來的房子。“現在我們已經看到一些趨勢，越來越多的用戶愿意選擇精裝房，開發(fā)商也會因需而變，通過在房間里放入合適的產品，讓自己的房子以合適的狀態(tài)呈現給用戶。”

　　而小米與正榮此次合作試點的全方位智能家居樣板房就是上述設想的一大實踐。在蘇州正榮·幸福城邦項目中，傳統(tǒng)的樣本間被植入了小米的小蟻攝像頭，智能燈泡，智能插座、路由器，還有帶有明顯小米LOGO的米兔。

　　用一句話簡單概括就是，將小米生產的高性價比科技產品做成套餐，打包嵌入到開發(fā)商造的房子里面。

　　其實，“正榮＋小米”上述合作方式的雛形就是小米與華潤聯手在2014年打造的華潤萬象府智能家居樣板間。“最早的時候和華潤做過樣板間，但當時我們的產品并沒有準備得特別好，那個時間點定制了很多東西，使得樣板間充滿了未來感。”

　　雖然與華潤的合作引起了一定的“轟動”，但當時大家并未看到小米在智能家居領域的雄心。隨后，2014年10月，小米路由器官方微博透露，將與南京銀城地產合作首個智能家居體驗間。

　　后據小米內部人士介紹，此次雙方合作的不僅是體驗間，銀城已采購了數千套小米智能家庭產品，欲在南京推出首套智能樓盤。

　　彼時，有市場分析指出，地產商直接購買小米的全套產品，能夠省去用戶挨個購買與安裝等繁瑣環(huán)節(jié)，“這也是小米智能家居落地一個不錯的選擇”。

　　從目前與地產商的合作方式來看，不管市場如何看好小米在進展緩慢的智能家居市場中的落地，其或許只稱得上是一個演技精湛的“配角”。因為一旦脫離地產商造出來的房子這個載體，不論小米智能家居戰(zhàn)略的設想有多美，最終可能還是停留在概念階段。

　　然而，隨著曝光率的提升，越來越多出現在聚光燈下的小米，似乎并不甘心做一個被動的”配角”。“小米才是今天發(fā)布會的主角”，在正榮＋小米戰(zhàn)略合作專訪環(huán)節(jié)的開場，正榮集團品牌管理部總經理郭政的一句調侃耐人尋味。

　　雖然唐沐客氣地回避了這一評價，但從小米今年在智能家居市場快速的發(fā)展中，不難看出，其已從等待開發(fā)商找上門的“配角”變身為“眾人追捧”的明星主角。

　　在5月5日與正榮的合作溝通會上，小米智能家居市場總監(jiān)李琦曾介紹，2015年，小米計劃與20家地產商合作，輻射20個省市，預計觸及10，000戶家庭，覆蓋30萬人，讓他們體驗小米的智能家庭套裝。

　　“之前我們合作的房地產商有很多，但具體是哪些不方便透露，下一個合作伙伴是西南一家做商業(yè)的房企。”問及下一個合作者，李琦在記者面前賣起了關子，“我們想選擇的業(yè)態(tài)形式會更多，下一步會向大戶型、偏商業(yè)的街區(qū)等相對品質比較高的物業(yè)。”

　　地產圈交友邏輯

　　從“被選”到“被追”，在這一角色與定位轉換背后，作為外來闖入者的小米，似乎也表現得越來越自信。

　　“小米的一個最主要做事方針就是多交朋友，房地產商是我們的好朋友，在這個行業(yè)廣交朋友可以把事情迅速做起來。”

　　不過，唐沐口中的廣交朋友絕非“濫交”，這就涉及到其交友的標準與原則問題。“一直以來，小米都希望產品呈現一種快的感覺，而正榮是我們接觸到的眾多房企中動作最快的，這是一個最主要的標準。”

　　而唐沐口中的“腦筋比較活、動作比較快”的開發(fā)商，恰與李琦在先前溝通會上提到的小米跟地產的整個合作邏輯是“做先行者，快速決策，壹營銷，小步快跑”相吻合。

　　在李琦看來，“做先行者，快速決策”是小米這些年能在競爭異常激烈的互聯網市場中不斷壯大的根本原因，而選擇與這一特性相符的地產開發(fā)商，則是保證其智能家居戰(zhàn)略快速而穩(wěn)健落地的前提。

　　據小米方面介紹，早在去年9-10月份，有2-3家品牌非常好的央企想找小米合作，當時雙方的合作意愿也非常強烈，但因為溝通是以月為單位，整個合作進展緩慢，結果就和銀城先合作了。

　　“在雙方合作里我們希望越快越好，或者說只有試了第一步，才知道第二步是什么。”

　　此次合作的蘇州正榮·幸福城邦項目正是上述標準的一大體現。正榮的官方資料顯示，在達成集團層面的共識后，二者將通過蘇州正榮·幸福城邦進行項目試點，初步接觸意向客戶，最后實現智能家居在正榮各城市項目的分批落地，進行大范圍的產品運營，后期還將智能家居融入精裝住宅設計，在開發(fā)階段即前置考慮配備智能家居系統(tǒng)。

　　除了上述兩點外，“壹零營銷”也是小米選擇地產商的很重要的一個點。“如果你的產品立得住，是壹，那么你后面做營銷就是零，就是十分的邏輯，如果產品立不住，產品就是零分，因為所有營銷都是以產品為起點。”

　　在“硬件為王”的智能家居系統(tǒng)中，靠得住產品才能最終獲取客戶的認可。因此在與很多地產公司做溝通時，小米也會去考察預合作的項目，“從我們跟用戶溝通邏輯來看，很小一兩個點就能打通用戶，這個就需要去做捕捉”。

　　在落定項目后，小米與房企合作的另一個關鍵點則是“小步快跑”，因為“做產品，做營銷，都是先做第一步，看反應，然后立刻再做決策，再做第二步，因為只有做了第一步，第二步才知道第三步是什么”。

　　李琦認為，在5月17日正式發(fā)布會之前，“正榮＋小米”的預先溝通會其實就是一次“小步快跑”，因為這會給未來的合作留下更多的想象空間。

　　“現在跟這么多地產公司合作，我們也不知道未來到底有多少地產公司能夠跟我們合作到第二步，去做O2O及社區(qū)化服務的研發(fā)，也不知道到了第三步還能剩幾家，但是我們會在這條路上堅持下去，保持小步快跑的邏輯。”

　　然而，在小米的這一看似“完美”的選擇標準背后，則隱藏著一個更為實質的問題，即“與地產商合作的價值所在”。

　　對此，唐沐在發(fā)布會專訪上明確指出，相較小米電子商務等渠道產生的銷售量，其通過正榮等房地產企業(yè)售出的產品所占比例非常小，都稱不上渠道之一。

　　“我們并不太在意通過和房地產企業(yè)合作，使得我們在每一套新房里面多賣一套我們的產品。我們看重的是，通過這種合作告訴我們的用戶或這些業(yè)主們，我們的產品已準備好進入到每一個家庭里面，這種象征意義遠大于目前簡單合作產生的經濟效益。”

　　正是因為這個原因，目前小米在與地產商的合作中，更傾向于“做標準產品，不做定制產品，因為定制產品太高”。

　　唐沐認為，盡管大家覺得小米是一個很大的品牌，但他們還是保持一個小公司的心態(tài)，只會把精力專注用在一兩個份額很高的產品上，而定制是他們做不了的事情。這又在一定程度上印證了雷軍的那句話，“小米精力和能力有限，做不了房地產。”

　　因此，從這個意義上來說，“為產品做宣傳”或是小米目前積極涉入地產行業(yè)的首要目的，而“收集大數據”則是其給未來發(fā)展做的鋪墊。

　　對此，李琦曾在溝通會上透露，與地產商合作是因為看中地產商樓盤，具體深入到每個樓盤后可以獲取以家庭為單位的內容性大數據。

　　“比如說幸福城邦中1000到2000戶家庭不同的使用習慣，這樣的數據對于未來整個地產、O2O或社區(qū)化服務是很有很大幫助的，也是有很大的想象空間。”