保利并不以豪宅見長，在北京，融創(chuàng)、方興、星河灣等豪宅專業(yè)戶云集，競爭可謂激烈，該項目未來前景還有待進一步觀察。

　　觀點網(wǎng) 9月16日，保利海德公園項目舉辦業(yè)績說明會，保利地產(chǎn)北京公司營銷中心總經(jīng)理牛毅宣布，保利海德公園首期開盤當天熱銷25億，創(chuàng)“2014年北京乃至全國頂級豪宅銷售的歷史記錄”。

　　同樣，當日接近保利海德公園項目的人士也對觀點新媒體證實，北京保利海德公園二期9月13日推出128套房源，目前項目已完成認購110多套，認購金額25億元。

　　而北京保利海德公園項目即是曾引起市場極大關(guān)注的原北京2010年薊門橋單價地王項目。

　　事實上，自2011年8月10日獲取該地王之初，基于薊門橋地王的優(yōu)質(zhì)和地段的稀缺性，保利北京便始終對外宣示，該項目一定要做成頂級豪宅。

　　現(xiàn)在，在熟悉北京豪宅市場的市場人士看來，經(jīng)過近三個月蓄客，海德公園項目在樓市低迷的當下，最終實現(xiàn)認購25億元佳績，亦算得償所愿。

　　不過，亦有分析認為，保利并不以豪宅見長，在北京，融創(chuàng)、方興、星河灣等豪宅專業(yè)戶云集，市場競爭可謂激烈，該項目未來前景還有待進一步觀察。

　　前地王海德公園出街

　　資料顯示，海德公園項目位于北京市海淀區(qū)北三環(huán)薊門橋，總建筑面積約10萬平方米。據(jù)悉，該項目此外該項目共10棟樓，其中1-4號樓為疊拼別墅，5、6號樓為住宅，8、9號樓為寫字樓，7、10號樓為酒店。

　　在9月16日的說明會上，牛毅稱，保利海德公園項目于9月13日首期開盤共推出128套產(chǎn)品，其中包含23套疊拼產(chǎn)品，和105套高層產(chǎn)品，“從目前銷售情況來看，小戶型基本售罄，大戶型產(chǎn)品補充推出一部分，現(xiàn)在僅還有少量房源在售”。

　　據(jù)介紹，保利海德公園項目為精裝修，主推戶型為175-305平方米的4居平墅和400-460平米疊拼產(chǎn)品，均價85000-95000元/平方米，單套總價在2500萬元至3000萬元左右。

　　不過，目前市場對其頂級豪宅的宣傳略有疑慮。有業(yè)內(nèi)人士介紹，以北京頂級豪宅總價5000萬元標準來劃分，保利海德公園戶型面積單套總價在2500萬元至4000萬元左右，其離頂級豪宅就差了那么一點距離。

　　但該名業(yè)內(nèi)人士亦稱，如以均價85000-95000元/平方米的單價而論，保利海德公園項目亦屬北京頂級豪宅行列。因此，這其實就是北京保利針對市場定位而特意推出的“小號豪宅”。

　　據(jù)悉，保利海德公園項目早前曾用保利薊門名居的推案名。而其在2013年3月早前項目造勢之初，該項目也用過“保利康橋”案名，不過當時其略顯“默默無聞”。最終去年6月，該項目正式定案名“海德公園”。

　　北京多名業(yè)內(nèi)人士介紹，該項目定名“海德公園”后，住宅部分于2014年6月14日取得預(yù)售證。備案資料顯示，將推出單位1-6號住宅樓共164套房，均價定在94000元/平方米至97000元/平方米左右。

　　然而，彼時樓市已處于下行之中，“當時樓市觀望情緒濃厚，海德公園項目一直蓄客不足；因此雖然早早拿到預(yù)售證，卻遲遲沒有開盤”，行業(yè)人士如是介紹。

　　不過，保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理李晶就曾對此回應(yīng)，保利海德公園一直在為今年開盤做準備，按照工程進度等綜合因素考量，項目將安排在今年9月份開盤。

　　現(xiàn)在9月13日，在北京樓市“金九銀十”的第二周，保利北京終于讓其年度市場利器“小號豪宅”海德公園出街。

　　“小號豪宅”的市場標準

　　有熟悉北京保利的業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體指出，保利近來在積極尋求拓展高端物業(yè)產(chǎn)品路線。“而薊門橋地王入市，對急需擴展高端市場的保利來說，無疑具有特殊意義。”

　　事實上，保利海德公園在項目啟動之初，便始終是公眾關(guān)注的焦點。其最主要的原因便在于該項目正是名噪一時的2010年北京薊門橋單價地王。

　　2010年3月15日，中國兵器裝備集團控股的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價17.6億元拿下北京薊門橋項目，樓面價達3萬元/平方米。

　　但3天后，國資委要求78家非地產(chǎn)央企適時退出地產(chǎn)行業(yè)，中國兵器集團位列其中。

　　于是此后，2011年8月10日，保利地產(chǎn)通過收購世博宏業(yè)100%股權(quán)的方式獲取了這個地理位置極為優(yōu)質(zhì)的北京單價地王項目。

　　事實上，自獲取該地王之初，基于薊門橋地王的優(yōu)質(zhì)和地段的稀缺性，保利北京便始終對外宣示，該項目一定要做成頂級豪宅。

　　目前，保利在營銷策略上將保利海德公園，與即將同樣在下半年面世的萬科北河沿甲柒十柒號、中赫萬柳書院項目并列為北京2014最新入市的頂級豪宅第一陣營。

　　據(jù)北京業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體介紹，北京目前普遍以價格標準來劃定豪宅，一般總價在1000萬元以上，單價超過5萬元/平方米的項目即被認定為豪宅。

　　不過受制于位置等因素，對于豪宅的具體特征，各家有各自的定義。就有業(yè)內(nèi)人士認為，單價在5萬元/平方米以上的只能認為是高端住宅，總價超過3000萬元以上的項目才應(yīng)歸為頂級豪宅。

　　因此，該名人士強調(diào)，并不是一個項目內(nèi)的所有產(chǎn)品都可以劃入豪宅范圍，“比如方興廣渠金茂府的個別樓王項目可以歸入頂級豪宅內(nèi)，但其悅系列更多產(chǎn)品則只能稱高端住宅，還算不上豪宅”。

　　目前依次估算，保利海德公園戶型面積為170-460平方米，這樣其主力戶型產(chǎn)品單套總價在2500萬元至4000萬元左右。

　　保利試煉北京豪宅市場

　　有熟悉保利的分析人士對觀點新媒體指出，保利并不以豪宅見長，在北京融創(chuàng)、方興、星河灣等豪宅專業(yè)戶云集，市場競爭可謂激烈，該項目未來前景還有待進一步觀察。

　　事實上，海德公園所在的海淀區(qū)本身就是北京豪宅密集區(qū)。該區(qū)域的京投銀泰·琨御府便是8月16日新推得項目，其戶型主要集中在140-180平方米之間，均價70000元/平方米左右。

　　北京世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，就在上一周(2014年9月8日-9月14日)，琨御府銷售21套，實現(xiàn)銷售面積3031平方米，均價68798元/平方米，銷售金額2.09億元。另據(jù)代理該項目的北京思源經(jīng)紀總經(jīng)理丁武透露，8月份，該項目已實現(xiàn)認購金額24億元。

　　在丁武看來，琨御府項目的戶型更小，這類戶型的市場需求更大，性價比更高。據(jù)其介紹，在北京，總價在1000萬元至1500萬元的豪宅是最好賣的，超過2000萬元，銷售就得立馬滑下。

　　“而過去幾年北京房價一直再漲，豪宅的戶型面積也在逐漸縮小，目前北京200平方米或以內(nèi)的戶型面積比較熱銷，琨御府項目定位或更迎合市場需求。”

　　事實上，在琨御府的競爭下，同處于海淀區(qū)的海德公園也會感到壓力。有業(yè)內(nèi)指出，目前保利的25億元只是前期認購?fù)瓿桑罱K的業(yè)績表現(xiàn)，還要看最終簽約結(jié)果。

　　世聯(lián)之前數(shù)據(jù)顯示，保利海德公園8月份銷售4套，銷售面積166平方米，均價67876元/平方米，實現(xiàn)銷售金額1100萬元。

　　另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，截止到8月24日，北京市8月份千萬級豪宅市場成交量為119套，與7月份成交量基本持平，比去年同期減少67套；成交均價為51154元/平方米，比去年同期上漲3.8%。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從千萬級豪宅的市場情況來看，北京市目前成交量事實上正處于去年至今的成交低谷。

　　“市場成交意愿整體來看比去年明顯降低，顯示出市場高端需求的觀望情緒依然濃厚，未見松動；考慮到高端市場成交的相對穩(wěn)定，未來這一情況仍將持續(xù)，短期內(nèi)預(yù)計難以出現(xiàn)明顯改觀。”