根據(jù)我們這些年對沈陽的研究，還有在沈陽做的一些項目，關于沈陽的城市發(fā)展給沈陽提一個問題，或者出一個主意。

　　高志：我想就著陳老師剛才這個話題，來講講沈陽的城市發(fā)展的問題。給我這個題目，我覺得這題目也太大，十分鐘講城市發(fā)展也是不可能的事。那么，我就想根據(jù)我們這些年對沈陽的研究，還有在沈陽做的一些項目，關于沈陽的城市發(fā)展給沈陽提一個問題，或者出一個主意。

　　第一個問題，現(xiàn)在沈陽咱們這次會議主要是講沈陽的城市發(fā)展和沈陽的所謂城市商業(yè)問題，那我們看一下，沈陽從50年代到70年代，它整個的城市發(fā)展是以政府為主導的，所有的商業(yè)都是大型國企為主；然后從80年代到90年代經(jīng)濟放開以后，它還是以傳統(tǒng)的商貿為主；然后從90年代到2008年以前，開始進行了升級的百貨，那么沈陽當時的第一個mall，叫興隆大家庭，以及太原街的萬達廣場；2008年以后出現(xiàn)了像恒隆廣場、大悅城，恒隆廣場是香港著名的一個大型的商業(yè)，也是國內現(xiàn)在叫得非常響的或者效益非常好的高端的商業(yè)進入沈陽。

　　所以，沈陽商業(yè)從它的城市發(fā)展來講，它是滿足沈陽城市這個市的內容。過去我們講沈陽叫有城無市，我覺得沈陽真正發(fā)展起來是2008年以后，但是發(fā)展的速度就像剛才陳老師講的，有點出乎所有人的意料。沈陽我們得到的數(shù)據(jù)，是已經(jīng)進入了全中國商業(yè)地產建筑總量前三名，而沈陽城市綜合實力排在全國第14或15位，但沈陽商業(yè)地產的數(shù)量已經(jīng)進入了全國的前三名。所以，沈陽應該說這些年已經(jīng)進入了一個快速發(fā)展的階段，特別是沈陽大家知道有一個很大的商場華府新天地，這個項目也是我們做過考證和考察，這個項目從它的建筑本身來講已經(jīng)達到國內的絕對一流，我覺得在國際上也是數(shù)得著的，恒隆廣場這都不用說了。

　　那么從我們目前來看，它的發(fā)展歷程，它開辟比較早，但是這些年發(fā)展比較快。另外，沈陽2012年以后人均GDP已經(jīng)超過一萬美元。大家知道在國際上公認的超過一萬美元的時候，應該進入一個國際水平的商業(yè)發(fā)展中心。那么據(jù)我們所知，萬達廣場在沈陽已經(jīng)建了四個中心，那么LV、古奇等一線品牌在沈陽也早已經(jīng)出現(xiàn)了。應該說沈陽商業(yè)發(fā)展得很好，也就是說沈陽過去有城無市的局面正在改變。

　　沈陽分成三個市級的主要商圈，還有三個次級的主要商圈，有太原街、中街、金廊，然后次級的有鐵西、北行、奧體。

　　現(xiàn)在我們看一下，沈陽可能我們最擔心的是金廊。我是阜新人，沈陽也算是沾得上邊，也來過很多次，在沈陽做過很多項目，這在三四年前都是一個不可想象的事，不知道怎么樣一夜之間就開始堵車，而且堵得很嚴重。問題出在哪里？我覺得金廊工程是有重大的作用的。所以我建議，各位開發(fā)商朋友，如果要是在青年大街上做商業(yè)項目的時候，一定要好好考慮一下怎么樣避免這個問題。

　　那么，沈陽給大家看一個圖，我們所調查的光金廊從2000—2010年就十五個項目，最近從2012—2014年又增加了12個項目。隨便說說大概就有三十幾個大型的商業(yè)項目。大型的商業(yè)項目看看是個什么結果？我們先一陣子一直在做渾南的改造，那么毫無疑問的看，這是我們所謂的青年大街，然后上面是北陵商圈，下面是我們所謂的CAD，然后再往下是CCD，從彩電塔和五里河公園的文化核心，然后再就是渾南了。

　　但是這里有一個問題，我們發(fā)現(xiàn)這全長17公里，而我們大量的重點的商業(yè)布局都在這條街上。青年大街據(jù)我了解，應該是沈陽的主要交通干道，可是現(xiàn)在青年大街變成有三十多個大型的商業(yè)建筑以上。它就出現(xiàn)一個問題，就是把商業(yè)街區(qū)和沈陽的南北交通所用的大動脈兩者重合了。為了說明這個問題，我給大家看一個圖，這個圖是我們研究的一個結果，我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是青年大街上主干道單向客流量達到1.5—2.4萬人次，單向車流量為2000—2500輛/小時，這是去年的數(shù)字。自行車最快，12公里/小時，汽車不到20公里，局部地區(qū)只有5公里。在主要的交叉路口，上下高峰，東西向大概250米左右，南北向最大310米左右，車輛平均延誤時間93.1秒，當時我們做項目的時候做了現(xiàn)場的測量。而這樣的數(shù)據(jù)，沈陽的交通現(xiàn)在已經(jīng)是擁擠不堪了。

　　什么原因？我們看一下。大家看這是北京的長安街，大家好好想一想，北京的長安街上有沒有大型的商業(yè)建筑？有沒有大型的購物中心？上海的外灘有沒有？曾經(jīng)有過，但是已經(jīng)消失若干年都沒有了?，F(xiàn)在我很擔心，青年大街有這么多的大型商業(yè)，而青年大街又是連接沈陽南北方向的主要交通干道，這個主要的交通干道和它的商業(yè)街區(qū)嚴重的重復，怎么辦？咱們看看北京和上海，這是北京的金融街，這是北京的西單，王府井東單，他們的商業(yè)區(qū)是和主要的交通干道呈一個垂直的關系，也就是說如果沈陽大型的商業(yè)建筑能夠沿著青年大街橫向的來處理，交通干道是高速，到我們商業(yè)街區(qū)就是低速，商業(yè)街區(qū)總希望人運行的速度慢，要不然你賣誰東西，如果是交通干道你總希望快點，但是很遺憾沈陽這兩件事做到一塊去了。我說的意思，就是大家好好考慮在金廊商圈建設我們商業(yè)建筑的時候怎么考慮的問題。