地處東北核心之地，身為最具代表性區(qū)域中心城市之一，在平穩(wěn)的新城鎮(zhèn)化形勢(shì)與分類調(diào)控基調(diào)下，大沈陽房地產(chǎn)怎樣利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策機(jī)遇？

　　主持人：李 巖 沈陽世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理

　　答問嘉賓：陳 淮 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)

　　提問嘉賓：歐陽捷 新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁

　　李巖：平穩(wěn)的城鎮(zhèn)化化沈陽房地產(chǎn)之間的關(guān)系，這個(gè)話題也非常大，確實(shí)現(xiàn)在新一屆政府工作報(bào)告里面對(duì)于城鎮(zhèn)化的解讀，就是改變以往過去那種求大、求全、求快的方式，更多的去注重城市中心的發(fā)展。但其實(shí)，因?yàn)殛惢聪壬蜌W陽捷先生可能都不是沈陽人，也在沈陽時(shí)間不長(zhǎng)，那沈陽那個(gè)地方的情況還是挺有意思的，因?yàn)樯蜿柎_實(shí)擁有一個(gè)龐大的人口基數(shù)，一千萬。而且沈陽單城市的中心效應(yīng)非常明顯，它周邊還是有十幾個(gè)中小城市。

　　我想就這個(gè)問題想先請(qǐng)問一下陳淮先生，在這樣一個(gè)沈陽單中心的城市發(fā)展下，而且是一個(gè)發(fā)展非常不均衡的狀態(tài)下，這個(gè)平穩(wěn)的新型的城鎮(zhèn)化在沈陽以及在遼寧又該如何落地呢？

　　陳淮：首先，沈陽我并非那么不了解，早在亞洲金融危機(jī)之前，我那個(gè)時(shí)候在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)研老工業(yè)基地，那個(gè)時(shí)候遍地大學(xué)，沈陽晚上八點(diǎn)以后街上就冷冷清清，很多下崗職工沿街賣一點(diǎn)小吃或者是針頭線腦，我還記憶猶新，今天我們的沈陽和過去不一樣了。

　　第二層意思，也別光站在沈陽看沈陽。城市群建設(shè)是中國(guó)當(dāng)前城市化中一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，重要的方式，并不只是中國(guó)或者沈陽一體化，鄭汴一體化，西咸一體化。

　　最近中央又推京津冀一體化的問題，大家也在關(guān)注，實(shí)際上這和改革密切相結(jié)合。我舉一個(gè)廣州和佛山，本來一體化是大家的共識(shí)，是重新分工城市發(fā)展格局，但是誰為核心？佛山說，干脆把廣州并佛山得了，恐怕我們主持人剛才的問話中也有類似的意思，實(shí)際我們這個(gè)城市群最大的特點(diǎn)就是和武漢不一樣，湖北中部六省唯一大的省會(huì)城市武漢，但是武漢是一個(gè)老工業(yè)基地，應(yīng)該說在中國(guó)近代史上如果不是陰差陽錯(cuò)，武漢應(yīng)當(dāng)是上?，F(xiàn)在的地步。大家肯定聽說過京漢鐵路，為什么當(dāng)初洋務(wù)運(yùn)動(dòng)把機(jī)械業(yè)務(wù)引入到中國(guó)第一個(gè)是湖北，但是湖北的城市群建設(shè)和沈陽相比最大的缺點(diǎn)，就是周圍沒有任何可以支撐的中等規(guī)模城市，我以為沈陽最大的優(yōu)點(diǎn)在于：它不是像你剛才說的周邊有一片中小城市，是有一批有產(chǎn)業(yè)實(shí)力和歷史發(fā)展傳統(tǒng)，并且已經(jīng)形成城市規(guī)模的中等規(guī)模城市。這樣說才合適。

　　而且它們的距離，和基礎(chǔ)設(shè)施的連接程度，使人們未必要住在沈陽，住在本溪和住在沈陽有很大的區(qū)別嗎？目前沒有。當(dāng)然，住在天安門廣場(chǎng)旁邊和住在北京城還是有區(qū)別的。簡(jiǎn)單說，我們?cè)谶@個(gè)城市群建設(shè)最好的基礎(chǔ)恰好是因?yàn)樗赃呌幸慌械纫?guī)模城市。把沈陽硬要作為核心來擴(kuò)張，我以為恐怕未必是合適，因?yàn)樯蜿柋旧碜陨沓鞘械墓δ芊謪^(qū)，在歷史形成就有很多缺點(diǎn)大于優(yōu)點(diǎn)的地方。所以，恐怕這個(gè)同城化我們?cè)诤统鞘泄δ芊謪^(qū)，與很多城市功能的外化相結(jié)合。

　　城市建設(shè)、城市發(fā)展是中國(guó)一個(gè)最重要的經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)。我們處在工業(yè)化、城市化，這兩個(gè)詞都是固定資產(chǎn)大規(guī)模形成的時(shí)期。

　　我們研究城市化，我看東北沈陽這一帶是最有希望的，比起我剛才講到的同城化問題的其他地方來說，基礎(chǔ)更好。

　　第三，別以主觀思想代替客觀規(guī)律。也不要貪多。比如，遼寧關(guān)于城市群的設(shè)計(jì)，三個(gè)，還有一個(gè)沿海城市群說營(yíng)口到錦州，大連城市群，弄得太多恐怕不可能在一個(gè)時(shí)期都完成。中國(guó)這么大，80年代南海邊我們有一座珠三角，浦東開發(fā)我們有長(zhǎng)三角，每十年中國(guó)建設(shè)有一個(gè)城市群已經(jīng)了不起了，我們有三四十年中國(guó)已經(jīng)非常足夠了，一個(gè)省就要搞好幾個(gè)城市中心、城市群，我想這恐怕是太過主觀設(shè)想。

　　李巖：感謝陳淮先生。

　　但是確實(shí)在實(shí)際的過程里面，因?yàn)槲蚁嘈排_(tái)下在座有很多都是在沈陽做房地產(chǎn)開發(fā)的老總，包括在我們這個(gè)行業(yè)里面，但是說就是因?yàn)樯蜿栐诮?jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療各方面領(lǐng)域里邊單一的集聚，所以目前來講它對(duì)周邊的中小城鎮(zhèn)或中小城市的影響和吸引是非常大的，而且確實(shí)現(xiàn)在三線城市整個(gè)的房地產(chǎn)發(fā)展還是非常的不均衡，跟沈陽拉開的距離非常大。那這里還是有請(qǐng)歐陽捷先生，結(jié)合新城控股，在整個(gè)實(shí)際城市化發(fā)展里邊，然后結(jié)合您對(duì)沈陽的了解，也希望幫我們出一出主意和想法。

　　那么，您贊同剛才陳淮先生所說的嗎？還是說在他的觀點(diǎn)上還有一定的豐富和延展？

　　歐陽捷：今天這個(gè)角色好像跟原來觀點(diǎn)提供的不太一樣，我原來以為是讓我當(dāng)一次記者，以前都是被人問，那這次可以有機(jī)會(huì)多問問陳先生，不過你既然提出這個(gè)問題，我想這樣簡(jiǎn)單說，我們把更多的機(jī)會(huì)留給陳教授。

　　關(guān)于樣，我的觀點(diǎn)跟陳教授有相同，也有不同點(diǎn)。

　　整個(gè)遼寧，沈陽、大連是雙核城市。武漢是單核城市，武漢每年的城市人口流動(dòng)量在18.5萬人，沈陽大概是10萬人左右，當(dāng)然這10萬人，這個(gè)數(shù)據(jù)變化是比較奇怪的，因?yàn)槲覀兛吹缴蜿栐?011年的時(shí)候是800多萬人口，2012年常住人口變成700多萬，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)是824萬，所以它大概是10萬人左右。

　　那么它人口的聚集程度，為什么會(huì)比武漢小？因?yàn)榇筮B分化了。所以我們講，單核城市是一個(gè)推動(dòng)效應(yīng)，比如說四川省，四川省在普查期間，它的人口數(shù)是凈流出300萬，與其同期成都市人口凈流入286萬，也就意味著除了成都以外的四川省所有城市人口下降585萬，說明什么問題？說明成都的人口聚集效應(yīng)非常明顯。

　　但是沈陽跟大連成為了遼寧雙核城市，因此它的聚集效應(yīng)是遞減的。那么這種情況下，城市化的進(jìn)程與剛才陳教授講的大的方向無異，但是它的效益可能會(huì)比像武漢、成都這種情況要小。這是一個(gè)方面，從人口角度。

　　第二方面，供求關(guān)系。一個(gè)是需求，另外一個(gè)就是供應(yīng)。整個(gè)遼寧，沈陽的供應(yīng)量李先生比我可能更清楚，供應(yīng)量是非常的巨大，我們就看庫(kù)存，從2010、2011、2012、2013年這四年時(shí)間，每年的供應(yīng)量基本上是超出我們的銷售量的400萬，去年供應(yīng)是1800萬方住宅，銷售是1400萬方，那么這個(gè)邏輯就是每年都存在庫(kù)存累積，累積到一定時(shí)候就導(dǎo)致沈陽現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上不去。

　　所以，經(jīng)濟(jì)上最基本的規(guī)律是供求關(guān)系。這是我簡(jiǎn)單說這么一個(gè)，對(duì)沈陽的認(rèn)知。

　　當(dāng)然，我們看到沈陽還有一個(gè)重大問題，我們之前沒有談到的，大家沒有談到商業(yè)，就是沈陽的商業(yè)發(fā)達(dá)程度上我覺得是值得關(guān)注的一個(gè)問題。待會(huì)兒我們可以去探討。

　　那么，借這個(gè)機(jī)會(huì)我來接著問問陳教授。目前，野村證券最近對(duì)房地產(chǎn)的分析比較多，預(yù)期房地產(chǎn)的拐點(diǎn)會(huì)提前到今年三、四季度，而且談到了政策可能會(huì)進(jìn)一步放松。那么我想請(qǐng)問一下陳教授，關(guān)于限貸的放松、降準(zhǔn)的可能性會(huì)有多少？

　　陳淮：如果這是一個(gè)年輕女記者說的話，我不奇怪。如果是野村證券說的話，我以為它太不專業(yè)了，極其的不專業(yè)。

　　第一不專業(yè)，是拐點(diǎn)這個(gè)詞。拐點(diǎn)在數(shù)學(xué)意義上不是由升到降或者由降到升，希望我們遼沈晚報(bào)也不要再把這個(gè)詞用錯(cuò)。拐點(diǎn)是所謂的加速上升到減速上升的轉(zhuǎn)折，你開汽車的時(shí)候從每小時(shí)80時(shí)速公里踩下油門，然后時(shí)速不斷提升120、140，你松開油門車還是在往前走，而它的時(shí)速是從140減到120，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)叫拐點(diǎn)。

　　如果說房地產(chǎn)的拐點(diǎn)，那么我們房?jī)r(jià)加速上升、加速上升的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了若干次，不是即將到來，已經(jīng)出現(xiàn)了若干次，不管是世界金融危機(jī)之前還是之后，還是2013年的國(guó)五條。這是第一。

　　第二，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤之說，我們已經(jīng)聽了十年了，這些預(yù)測(cè)沒有一個(gè)符合中國(guó)的國(guó)情的。比如說，日本步美國(guó)之后已經(jīng)全面完成了它的人口的城鄉(xiāng)分布結(jié)構(gòu)，分布結(jié)構(gòu)也相對(duì)穩(wěn)定，而中國(guó)正處在人口遷徙，究竟人口向沈陽集中，還是更多的把沈陽的功能向周邊的城市分散，還處在一個(gè)變化的未知過程，恐怕不像有人說得那么簡(jiǎn)單崩盤。沈陽告訴你明天后天房?jī)r(jià)都必跌無疑，也不可能沈陽的老百姓都搬馬路上住去，把房子往外賣，等到更便宜的時(shí)候買回來。

　　是不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)存準(zhǔn)率，我想這兩個(gè)沒有因果關(guān)系，至少?gòu)哪壳翱矗覀儧]有看到短期的調(diào)整貨幣政策，包括降存準(zhǔn)或者降息。因?yàn)榈絻蓵?huì)的時(shí)候，李克強(qiáng)總理還反復(fù)，我剛才講了上下線，他說只要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在我所設(shè)定的上下線之間，我就不出政策，特別是不出刺激性政策。

　　但是我們也能注意到兩點(diǎn)，一個(gè)是在政府工作報(bào)告兩會(huì)結(jié)束，他對(duì)今年經(jīng)濟(jì)的增速表達(dá)了直言不諱的擔(dān)心，他字里行間、言談話語之間，中國(guó)沒有一定的GDP增長(zhǎng)速度還真不成。強(qiáng)調(diào)了他對(duì)就業(yè)、對(duì)銀行業(yè)、中央政府和地方政府的財(cái)政收入，以及基礎(chǔ)重工業(yè)的影響，我們東北遼寧沈陽周邊地區(qū)是個(gè)重工業(yè)密集地區(qū)，2013年房地產(chǎn)購(gòu)銷兩旺并沒有給我們的煤炭、水泥、鋼鐵、玻璃等這些重化工業(yè)帶來多大的影響，反而這些行業(yè)仍然是一個(gè)極端困難的格局。所以我認(rèn)為，今年慎重的對(duì)經(jīng)濟(jì)做出一些微調(diào)的可能性是存在的，但是這個(gè)角色不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)而生，第二也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有多大的影響。

　　最后一層意思，我希望我們的開發(fā)商，今天我們討論房地產(chǎn)，希望我們開發(fā)商企業(yè)整明白一件事，別以為現(xiàn)在的貨幣供給是一個(gè)偏冷或者是嚴(yán)寒，現(xiàn)在是很溫暖的夏天。如果這個(gè)氣侯你都指著再給你加一件棉襖，政府再支持你你才能活，那你干脆退出江湖算了。我跟你這么說，1996年，江澤民抓通脹那個(gè)時(shí)代，我們一年期存款利率，或者叫做中國(guó)式的基準(zhǔn)利率是14.98%，當(dāng)年這個(gè)同指標(biāo)基準(zhǔn)利率是3.25%。你說，我們現(xiàn)在的貨幣政策利率處在高水平、中水平還是低水平。所以，我希望我們把這個(gè)貨幣政策它的活動(dòng)區(qū)間有一個(gè)明確的了解。

　　另外，貨幣政策是一個(gè)靈活多變，在一個(gè)月、半年之內(nèi)可以多次反復(fù)變化的，每年準(zhǔn)存率17次升息，所以貨幣政策是一個(gè)靈活多變的看天穿衣服的。

　　最后，這個(gè)貨幣政策我估計(jì)今年會(huì)比較慎重行使，因?yàn)橹饕菄?guó)際大國(guó)的貨幣政策方向不定，我們通脹通縮還不敢輕易下藥，你覺得有點(diǎn)血壓低了自己升壓吧，結(jié)果你剛吃上血壓升上去了。因?yàn)閭€(gè)通脹通縮的指數(shù)權(quán)一多半不在我們手里頭，所以今年的大夫在通脹通縮貨幣政策的下藥他會(huì)非常謹(jǐn)慎，輕易的不會(huì)開方子。

　　李巖：陳淮先生最后的主要觀點(diǎn)，就是打鐵還需自身硬，適者生存。我們?cè)俅斡谜坡暩兄x陳淮先生和歐陽捷先生。