我們與杭州大的開(kāi)發(fā)商都通過(guò)電話進(jìn)行溝通，了解到大家在三四月份不會(huì)進(jìn)行降價(jià)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 勞蓉蓉 鑒于去年土地款占合約銷售額的比例升至50-60%，旭輝今年的擴(kuò)張計(jì)劃、資金壓力以及目前在杭州市場(chǎng)的動(dòng)向成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　2月26日下午，旭輝控股(集團(tuán))有限公司在香港召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)林中出席現(xiàn)場(chǎng)并表示，“今年我們基本不會(huì)考慮新進(jìn)城市，就算進(jìn)入(新城市)也不會(huì)超過(guò)一個(gè)，而且是在一二線”。

　　他指出，希望今年公司的擴(kuò)張步伐不會(huì)太快，冀業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更多是來(lái)自人均銷售額的增長(zhǎng)，而不是靠市場(chǎng)的拓展。

　　而在面對(duì)詢問(wèn)目前杭州市場(chǎng)樓盤降價(jià)的問(wèn)題時(shí)，去年在杭州曾大舉拿地?fù)碛许?xiàng)目的旭輝則回應(yīng)：在三四月份不會(huì)進(jìn)行降價(jià)，短期內(nèi)不會(huì)在杭州拿地了。

　　據(jù)了解，旭輝當(dāng)天公布的2013年已審核業(yè)績(jī)顯示，截止至2013年12月31日，該公司實(shí)現(xiàn)合同銷售153.19億人民幣，已確認(rèn)收入為119.09億元。

　　但穆迪投資者服務(wù)公司就指出，由于旭輝會(huì)繼續(xù)利用債務(wù)來(lái)為其快速的擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金，因此穆迪預(yù)計(jì)其債務(wù)杠桿率會(huì)逐步上升。

　　“高水平的銷售增長(zhǎng)將迫使旭輝補(bǔ)充土地儲(chǔ)備和增加開(kāi)發(fā)規(guī)模，因此會(huì)增加融資需求。”

　　穆迪續(xù)稱，2013年旭輝的土地款占合約銷售額的比例升至50-60%左右，高于近年來(lái)平均的30-40%左右。而該公司的總債務(wù)從2012年底的人民幣89億元升至2013年底的人民幣133億元。調(diào)整后債務(wù)/資本比率則從2012年底的56.9%升至2013年底的59.7%左右。

　　旭輝的年度報(bào)告中也披露，公司凈負(fù)債與股本比率也由2012年底的62.5%上升至去年底的67.6%。其中，就土地收購(gòu)及相關(guān)款項(xiàng)產(chǎn)生現(xiàn)金流出就達(dá)到約86億元。

　　以下為旭輝控股(集團(tuán))有限公司2013年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：前不久，杭州一些樓盤開(kāi)始降價(jià)，對(duì)此您怎么看？旭輝目前在這邊有多少存貨？

　　林中：我們?cè)诤贾葜饕袃蓚€(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是與綠地合作的綠地旭輝城，另一個(gè)是和恒基合作的恒基旭輝府。這兩個(gè)項(xiàng)目可供銷售的面積共約20萬(wàn)平方米，我們會(huì)分期開(kāi)發(fā)。去年12月底，兩個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)開(kāi)始推盤，1月份的銷售情況比較好，2月份至今仍然有1.5億的銷售額，今年計(jì)劃賣10萬(wàn)多平方米，去化率60%。目前剩余的部分還有20萬(wàn)-30萬(wàn)平方米，會(huì)在明后年推出。

　　從目前來(lái)看，杭州的(降價(jià))情況屬于個(gè)別樓盤，個(gè)別小開(kāi)發(fā)商降價(jià)。我們與杭州大的開(kāi)發(fā)商都通過(guò)電話進(jìn)行溝通，了解到大家在三四月份不會(huì)進(jìn)行降價(jià)。

　　針對(duì)這次降價(jià)，我們?cè)谏现芪?2月21日)召開(kāi)了緊急會(huì)議，分析了幾個(gè)信號(hào)。

　　第一，這次與以往不同。前幾年的降價(jià)都是大開(kāi)發(fā)商，比如萬(wàn)科、中海、保利，但這一次是小開(kāi)發(fā)商降價(jià)，為什么？我們了解到是因?yàn)樗麄兊馁Y金比較緊張。

　　第二，為什么在二月份降價(jià)？因?yàn)?月份是小陽(yáng)春，我們目前幾個(gè)樓盤計(jì)劃3月份開(kāi)盤，目前蓄客良好。這次降價(jià)是個(gè)別樓盤、個(gè)別開(kāi)發(fā)商的行為，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成較大的沖擊，同時(shí)也不會(huì)大范圍蔓延。

　　第三，杭州在未來(lái)一年多的時(shí)間內(nèi)，去庫(kù)存壓力會(huì)比較大。因?yàn)楹贾菰谌ツ晖瞥龅耐恋靥嗔?。從去年下半年到今?月份，當(dāng)?shù)卣懤m(xù)推了很多土地，這令杭州未來(lái)的供應(yīng)會(huì)比較充足，所以市場(chǎng)的房?jī)r(jià)會(huì)比較平穩(wěn)，上漲的難度比較大。

　　除此之外，為什么這次降價(jià)發(fā)生在杭州拱墅區(qū)的城北板塊？主要是因?yàn)楣笆麉^(qū)城北板塊供應(yīng)量過(guò)大，那邊有十幾個(gè)樓盤。

　　中國(guó)2014年市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的分化。供應(yīng)量比較大的城市，房?jī)r(jià)上漲的壓力較大；城市供應(yīng)量和需求量比較平衡的城市，房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)；供應(yīng)量比較小的城市，供不應(yīng)求會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。

　　杭州屬于供應(yīng)量比較大的城市，所以杭州今年的房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，個(gè)別板塊供應(yīng)量過(guò)大會(huì)導(dǎo)致個(gè)別開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)措施，特別是一些中小型開(kāi)發(fā)商。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司在杭州的土地儲(chǔ)備有多少？這兩年會(huì)供應(yīng)的貨值如何？

　　林中：在杭州的土地儲(chǔ)備，在我們920萬(wàn)平方米的總土儲(chǔ)中占比不足10%，大約只有6%。事實(shí)上，我們對(duì)今年杭州的形勢(shì)早就有預(yù)料。在我們?nèi)ツ曩I完地以后，七八月份就開(kāi)始覺(jué)得杭州土地供應(yīng)很大，那個(gè)時(shí)候我們就停止了在杭州買地。

　　我們認(rèn)為在杭州買地要等兩個(gè)信號(hào)，一是政府開(kāi)始放松調(diào)控。我相信只要市場(chǎng)不好，持續(xù)一段時(shí)間后政府一定會(huì)開(kāi)始放松。另一個(gè)就是，等待土地市場(chǎng)出現(xiàn)低點(diǎn)。如果沒(méi)有這兩個(gè)信號(hào)，我們短期之內(nèi)不會(huì)在杭州增加新的土地儲(chǔ)備。

　　在銷售節(jié)奏上，我們會(huì)按照既定節(jié)奏去走，三四月份會(huì)有一些加推的動(dòng)作。目前，我們?cè)阡N售策略上會(huì)更加靈活，以達(dá)到更好的銷售執(zhí)行成效。但是我認(rèn)為，對(duì)于杭州市場(chǎng)的判斷還是要過(guò)完三四月份，在此之前無(wú)法得出一個(gè)結(jié)論。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您的意思是不是說(shuō)，旭輝在杭州的這兩個(gè)項(xiàng)目三四月份均不會(huì)降價(jià)？

　　林中：不會(huì)降價(jià)。因?yàn)闉I江區(qū)的供需還是非常好的，供應(yīng)不過(guò)量。余杭板塊也還可以，我們二月份賣得也還不錯(cuò)，沒(méi)有理由降價(jià)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：但那個(gè)區(qū)域比拱墅更偏北。

　　林中：但是，我們的價(jià)格更便宜，拱墅降價(jià)的項(xiàng)目是從1.7萬(wàn)元/平方米降到1.4萬(wàn)元/平方米。盡管我們更北，但針對(duì)的客戶群不一樣，我們比他們更靠外環(huán)，價(jià)格只賣1萬(wàn)元/平方米。即使他們降到1.4萬(wàn)/平方米，買我們房子的人也不會(huì)去買他的，因?yàn)檫€是買不起。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年還會(huì)不會(huì)在杭州拿地？去年旭輝拿地的成本已經(jīng)占到銷售額的70%以上，今年整體樓市都比較看淡，再加上銀行限貸的傳聞，你們會(huì)不會(huì)擔(dān)心資金上的壓力？今年拿地還會(huì)不會(huì)像去年那么進(jìn)取？

　　管理層：第一個(gè)問(wèn)題。短期內(nèi)，我們不會(huì)在杭州拿地了，要等待兩個(gè)信號(hào)，剛才也談到了。如果這個(gè)信號(hào)今年不出現(xiàn)，今年就不會(huì)拿地。

　　旭輝現(xiàn)在總的土地儲(chǔ)備有920萬(wàn)平方米，我們的拿地策略是不需要每年拿那么多地，我完全可以在9個(gè)月到1年的時(shí)間內(nèi)不拿地?，F(xiàn)在就算一年不拿地，2014、2015年的銷售不會(huì)受到影響，2014年-2016年的利潤(rùn)也一樣不會(huì)受到影響。

　　所以，我認(rèn)為旭輝這種不均衡的拿地策略是對(duì)的，地價(jià)低的時(shí)候就多拿一點(diǎn)地，地價(jià)高的時(shí)候少拿、甚至不拿地。

　　所以，今年我們?cè)谀玫胤矫鏇](méi)有目標(biāo)，只有一個(gè)預(yù)算的上限，我們不給下面的公司下目標(biāo)。為什么？市場(chǎng)不好、地價(jià)那么貴還逼著分公司去拿地，這不是給自己下套嗎？

　　從這幾年來(lái)看，旭輝拿地的比例應(yīng)該是占銷售收入的40%，有的年度會(huì)多一點(diǎn)，有的年度會(huì)少一點(diǎn)。比如2011年，我們拿地額度不足銷售額的30%。

　　拿地的資金壓力目前來(lái)看不會(huì)太大，我們?nèi)ツ甑踪~上還有72億的現(xiàn)金。

　　另外，關(guān)于資金壓力的問(wèn)題。我們?cè)趪?guó)內(nèi)外的融資渠道比較通暢，同時(shí)我們預(yù)測(cè)旭輝今年上半年銷售回籠會(huì)比較好，應(yīng)該可以完成全年業(yè)績(jī)的一半。

　　與此同時(shí)，我們的銷售回款率能夠維持在90%以上。而且今年上半年我們也不會(huì)大規(guī)模去拿地，只有地價(jià)達(dá)到我的心理價(jià)位才會(huì)去拿。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您談到杭州有供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題，那么國(guó)內(nèi)其他的二線城市是否存在同樣問(wèn)題？

　　管理層：一線城市和二線城市呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)特點(diǎn)，在一線城市，供應(yīng)不足是主要矛盾。

　　二線城市的特點(diǎn)是供應(yīng)過(guò)量，這就會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)壓力。比如杭州，2013年市場(chǎng)表現(xiàn)非常好，就是因?yàn)?012年當(dāng)?shù)卣疁p少了土地的供應(yīng)。然而2013年土地供應(yīng)過(guò)大，在全國(guó)排第三位，這就為2014年的房?jī)r(jià)帶來(lái)壓力。與此同時(shí)，2014年當(dāng)?shù)卣忠欢〞?huì)收縮土地供應(yīng)，2015年市場(chǎng)又會(huì)向好。把握好這個(gè)節(jié)拍，在今年年底，明年年初回落的時(shí)候去買地。

　　就杭州一月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，這個(gè)城市的庫(kù)存去化周期是16.7個(gè)月。也有一些別的二線城市處于這個(gè)位置，比如重慶、天津、武漢，這些城市都有大量的土地供應(yīng)，但目前這些地方還未出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。為什么會(huì)在杭州(降價(jià))？主要是個(gè)別開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈緊張的問(wèn)題。

　　為什么北京、上海的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力比較強(qiáng)？因?yàn)槟壳吧虾?kù)存去化周期僅為8.7個(gè)月，北京大概只有7個(gè)月，所以房?jī)r(jià)上漲的幅度就比較大。

　　我們認(rèn)為，庫(kù)存去化周期在6-9個(gè)月，房?jī)r(jià)就有很大的上漲機(jī)會(huì)；9-10個(gè)月以上比較均衡，房?jī)r(jià)可以溫和上漲；但如果超過(guò)15個(gè)月，房?jī)r(jià)就會(huì)有壓力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：武漢和重慶也存在供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題嗎？

　　林中：就我們看到的數(shù)據(jù)，武漢、重慶、天津目前庫(kù)存去化周期都在16個(gè)月左右。其實(shí)中國(guó)絕大部分二線城市的供應(yīng)都比較充足，這些城市的矛盾不在于需求，而是在于政府的土地供應(yīng)比較大，一線城市核心矛盾是供應(yīng)不夠。

　　但是，二線城市中，天津、武漢、重慶等城市的房?jī)r(jià)是以一個(gè)平穩(wěn)的速度在增長(zhǎng)。相比之下，杭州的市場(chǎng)又會(huì)有點(diǎn)差別，這與市場(chǎng)特點(diǎn)有關(guān)系。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年旭輝會(huì)不會(huì)考慮在重慶拿地？

　　林中：我們?cè)谶@些城市拿地一定要符合自身的戰(zhàn)略。不過(guò)，相比之下我們還是比較看好武漢，這個(gè)城市的增長(zhǎng)潛力非常大。在重慶也還會(huì)拿地，而且一定會(huì)根據(jù)我們的戰(zhàn)略，與我們的一些目標(biāo)板塊和產(chǎn)品相匹配。

　　因?yàn)榻衲晔袌?chǎng)分化的比較厲害，比如杭州16個(gè)月的庫(kù)存去化周期只是平均數(shù)據(jù)。有一些板塊供應(yīng)比較大，但像濱江板塊去化速度不到16個(gè)月，可能只有9個(gè)月。另外，一些好的城市里面也會(huì)有不好的板塊，比較弱的城市里面也會(huì)有銷售比較好的板塊。產(chǎn)品也一樣，在北京這么好的市場(chǎng)也會(huì)存在滯銷產(chǎn)品，在一些不好的市場(chǎng)也有暢銷產(chǎn)品。所以，今年對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最重要的是能夠精準(zhǔn)把握這些城市板塊和產(chǎn)品，這才能使企業(yè)的業(yè)績(jī)跑贏大市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們今年有計(jì)劃進(jìn)入一些新的城市嗎？

　　林中：今年我們基本上不會(huì)考慮新進(jìn)城市，就算進(jìn)入新的城市也不會(huì)超過(guò)一個(gè)，而且是在一二線。主要還是考慮到自己人力資源的支撐。去年我們新進(jìn)入了三個(gè)城市，希望今年擴(kuò)張步伐不會(huì)太快，希望今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更多是來(lái)自人均銷售額的增長(zhǎng)，而不是靠市場(chǎng)的拓展。

　　旭輝的戰(zhàn)略不會(huì)去三線城市，所以要進(jìn)也會(huì)進(jìn)一二線城市，成都、南京、西安這些城市都在我們的視野里面。但是，我覺(jué)得2014年并沒(méi)有好的機(jī)會(huì)。

　　我們認(rèn)為，要進(jìn)入新的城市一定要選擇在這個(gè)城市的低點(diǎn)時(shí)進(jìn)入。比如南京，我們有足夠的耐心等到它的低點(diǎn)，并進(jìn)入。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們的住宅和寫字樓的毛利率分別是多少？未來(lái)寫字樓會(huì)占到怎樣的比重？

　　林中：在我們的產(chǎn)品戰(zhàn)略中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)非常重要，即“721”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，70%是宜居住宅，20%是銷售型商辦，10%是創(chuàng)新和其他產(chǎn)品，這個(gè)大的結(jié)構(gòu)我們不會(huì)輕易改變。

　　我們不會(huì)因?yàn)閷懽謽抢麧?rùn)率高就去增加，倘若這樣做，增加之后可能會(huì)使周轉(zhuǎn)率變低。所以，我們一定會(huì)在這幾年內(nèi)穩(wěn)定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　第二，寫字樓的利潤(rùn)率已經(jīng)比住宅高，因?yàn)橥瑯拥匿N售價(jià)格，寫字樓的成本比住宅低。我們內(nèi)部要求，住宅的凈利潤(rùn)率要超過(guò)20%，寫字樓的凈利潤(rùn)率一定會(huì)超過(guò)15%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司凈利潤(rùn)下降的原因是什么？

　　管理層：2012年，我們的投資物業(yè)錄得了14.3億的增值，去年投資物業(yè)的增值減少了7億左右。把這部分非現(xiàn)金、非核心的兩部分加起來(lái)算，我們的凈利潤(rùn)會(huì)有兩三億的下降。但我們主要的指標(biāo)是核心利潤(rùn)率和核心利潤(rùn)，核心利潤(rùn)從9.2億上漲到15.2億。

　　林中：因?yàn)閮衾麧?rùn)有兩塊組成，一是現(xiàn)金利潤(rùn)，即核心利潤(rùn)，是通過(guò)賣樓得到的。二是，物業(yè)評(píng)估而得到的利潤(rùn)。去年這兩塊加起來(lái)和2012年持平，但是結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。2012年我們利潤(rùn)很大一塊是評(píng)估的，今年總利潤(rùn)中很大一塊是凈現(xiàn)金利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

　　所以，很多投資者更關(guān)注凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，我們每一個(gè)派息是根據(jù)核心凈利潤(rùn)來(lái)的，不根據(jù)評(píng)估凈利潤(rùn)。雖然很多公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)很多，但是一看都是評(píng)估出來(lái)的。而旭輝的策略不會(huì)擁有太多的投資型物業(yè)，所以我們就不會(huì)有很多虛出來(lái)的評(píng)估投資物業(yè)增值，而是更多靠現(xiàn)金利潤(rùn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年公司有很多的合作項(xiàng)目，今年在這方面有怎樣的打算？

　　林中：合作方面沒(méi)有計(jì)劃，但是合作是旭輝的策略。我們會(huì)在去年和品牌開(kāi)發(fā)商合作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推動(dòng)我們之間的合作。

　　第二，我們也會(huì)把合作做得更為廣闊，除了已有的合作伙伴，今年還會(huì)和一些新的合作伙伴進(jìn)行合作。在我們看來(lái)，合作不僅能夠分擔(dān)財(cái)務(wù)壓力，還能夠分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，是行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。所以我們是戰(zhàn)略合作，會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持。

　　今天(2月26日)我們?cè)诒本┯帜昧艘粔K地，是和當(dāng)代置業(yè)合作的。所以，我們會(huì)和很多人合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。

　　管理層：中國(guó)房地產(chǎn)合資是一個(gè)大的趨勢(shì)，就像香港、新加坡，很少房地產(chǎn)公司獨(dú)自做房地產(chǎn)項(xiàng)目，基本都是合資。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：另外兩會(huì)即將召開(kāi)，您怎么看未來(lái)政策的走向？

　　林中：我覺(jué)得新一屆政府政策有幾個(gè)變化，第一，從行政手段調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的調(diào)控。第二，我覺(jué)得，會(huì)從短期調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期的既調(diào)需求又調(diào)供給。第三，我覺(jué)得短期的行政手段會(huì)被未來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制所代替。

　　從總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)在中國(guó)這個(gè)特定歷史時(shí)期有他獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，作為這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者，我們也希望這個(gè)行業(yè)能夠平穩(wěn)持續(xù)地增長(zhǎng)。

　　比如，2013年一些一線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。一線城市是中國(guó)人擠破頭想進(jìn)去的地方，但是三四線城市房?jī)r(jià)就不漲，還是很便宜，3000-5000元/平方米。

　　我們相信2014年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)會(huì)回落，會(huì)比較平穩(wěn)，增長(zhǎng)幅度應(yīng)該是在個(gè)位數(shù)，所以這就有一個(gè)周期性。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：不少觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)處在高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高增長(zhǎng)階段。但也有網(wǎng)友說(shuō)，一個(gè)農(nóng)民從唐朝打工，直到今天才能在廣州買一套70-100平方米的房子，您怎么看房地產(chǎn)的現(xiàn)狀？

　　林中：對(duì)于網(wǎng)友說(shuō)從唐朝打工打到現(xiàn)在，我沒(méi)有算過(guò)，這要看你打什么工，打一份好的工可能很快能夠買得到房子。但是，過(guò)去10年在中國(guó)不買房，對(duì)于家庭財(cái)富來(lái)說(shuō)是縮水的，過(guò)去十年有房子的人相對(duì)比較富有。

　　現(xiàn)在很多人說(shuō)“90后”不買房，但是90后買房的比例還是很高的。不買房的有兩類人，一類買不起，一類是特異人群，特異人群占的比例很小。所以，我相信中國(guó)房地產(chǎn)要持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，中央政府應(yīng)該有決心。

　　第二，今年整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)不是單純的商品房市場(chǎng)，現(xiàn)在有保障房和商品房市場(chǎng)，政府希望買不起商品房的人能夠買保障房。而且我們提倡不要買房，最近政府大量提供廉租房，讓你有房子住，但是不一定讓你能夠住得很好，所以最近提的廉租房有一些誤區(qū)。

　　保障房都做130平方米、140平方米，這在香港是豪宅。既然是保障房就應(yīng)該和香港一樣，兩房就60平方米，三房就70平方米。既然政府要提供保障，我認(rèn)為這是一個(gè)基本保障，而不是保障你住得很舒適，這是機(jī)制有問(wèn)題。

　　我相信今年保障房會(huì)陸陸續(xù)續(xù)推出來(lái)，低收入階層有更多的機(jī)會(huì)。對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)來(lái)說(shuō)，政府今后會(huì)更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，給你一定的扶持，扶持就是購(gòu)買首套房低息。

　　最近有人提出住宅銀行，據(jù)我了解，這類主要是做政策性銀行。目前來(lái)看中國(guó)唯獨(dú)在住宅方面沒(méi)有政策性銀行。拿德國(guó)來(lái)說(shuō)，德國(guó)住房銀行就是為首次和首套改善提供低息貸款的銀行，這是國(guó)家貼息的。

　　我覺(jué)得，如果把公積金改成住宅銀行，在購(gòu)買第一套住房的時(shí)候，政府給你很低的利息貸，但一輩子只能享受一次這樣的機(jī)會(huì)。所以，我相信在這個(gè)市場(chǎng)上政府一定會(huì)有扶持。

　　第三，高端市場(chǎng)一定會(huì)放開(kāi)。在整個(gè)機(jī)制成熟后，你喜歡買多少錢就買多少錢的房子，這和窮人沒(méi)有關(guān)系。但是，控制投資和投機(jī)的需求很重要，就像在香港，市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候還是可以出臺(tái)一些稅收政策使他平穩(wěn)。但不會(huì)剝奪你買房的資格，有資格買，但是通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)劑。

（審校：劉滿桃）