雖不排除此次融資或用于償還債務(wù)的可能，但主要還是幫助華潤(rùn)置地補(bǔ)給一二線城市的土地?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 新年伊始，華潤(rùn)置地為全年的擴(kuò)張，再次啟動(dòng)一筆20億美元融資。

　　2月14日，華潤(rùn)置地公告宣布，已向香港聯(lián)合交易所申請(qǐng)發(fā)行20億美元中期票據(jù)，票據(jù)計(jì)劃于2014年2月13日起計(jì)12個(gè)月內(nèi)，通過(guò)僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)債的方式上市。

　　對(duì)于這筆僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)行的票據(jù)，相關(guān)分析認(rèn)為，不排除華潤(rùn)置地與意向機(jī)構(gòu)已有接洽的可能。

　　而在美國(guó)量化寬松政策逐漸退出當(dāng)下，該筆票據(jù)的發(fā)行機(jī)率大小，及利率高低情況會(huì)如何？對(duì)此，相關(guān)分析師表示，華潤(rùn)置地成功發(fā)行該筆發(fā)債問(wèn)題不大，同時(shí)，以往華潤(rùn)置地在資本市場(chǎng)都能獲得較便宜資金，照此來(lái)看，此次其融資成本也不會(huì)太高。

　　“除較中海早前發(fā)行的15億美元債券利率，稍高一點(diǎn)外，相比其他國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)債利率還是要低很多”。

　　不過(guò)，值得一提的是，若該筆票據(jù)成功發(fā)行，將超越中海早前在美元債市場(chǎng)上發(fā)行的15億美元票據(jù)，成為目前內(nèi)房企在美元債市場(chǎng)上獲得金額最高的發(fā)債。

　　融資補(bǔ)倉(cāng)一二線

　　對(duì)于如此大規(guī)模的融資，其用途自然備受關(guān)注。對(duì)此，上述分析師表示，2013年，華潤(rùn)置地多是通過(guò)銀行貸款獲得資金，雖不排除此次融資或用于償還債務(wù)的可能，但主要還是幫助華潤(rùn)置地補(bǔ)給一二線城市的土地。

　　據(jù)了解，盡管2013年華潤(rùn)置地在規(guī)模上有所增長(zhǎng)，但毛利率卻逐漸下滑，究其下滑原因，外界分析認(rèn)為，或還是與其早前大力布局當(dāng)下毛利率普遍較低的二三線城市有關(guān)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2010年和2011年，華潤(rùn)置地耗資近400億元，在眾多二三線城市大肆拿地。

　　但隨著一二線城市的市場(chǎng)熱度，在2012年下半年和2013年全面回暖，自2012年開始，華潤(rùn)置地也開始將資源重新向一二線城市傾斜，這一點(diǎn)從今年華潤(rùn)的拿地動(dòng)作上已有所體現(xiàn)。

　　通過(guò)查閱華潤(rùn)今年以來(lái)的拿地記錄不難發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)華潤(rùn)需支付的土地款已近100億元，拿地區(qū)域囊括北京、上海、福州等一二線城市。

　　具體來(lái)看，1月13日，華潤(rùn)以38.34億元的價(jià)格競(jìng)得福州兩商服用地；1月16日，華潤(rùn)又以19.3億元的的總價(jià)摘得北京門頭溝地塊；隨后1月24日，華潤(rùn)置地再以11.05億元摘得廣西柳州一商地。

　　除通過(guò)公開市場(chǎng)拿地外，華潤(rùn)早前還宣布，將與綠地香港合作開發(fā)上海黃浦區(qū)一宗價(jià)值60億元的地塊，其為此將支付約30億元的土地款。

　　不過(guò)，雖然華潤(rùn)擬通過(guò)將布局回調(diào)至一二線城市，來(lái)保證其毛利率，但一位長(zhǎng)期跟蹤華潤(rùn)置地的分析師還是表示，華潤(rùn)置地的毛利率在短期內(nèi)難以得到提升，需要到2015年才能得到改善。

　　同時(shí)，該分析師還補(bǔ)充指出，目前來(lái)看，因?yàn)橐痪€城市土地溢價(jià)高，所以綜合下來(lái)項(xiàng)目的毛利率也并不高。

　　“而大部分開發(fā)商之所以又重新回歸一二線城市，一方面是考慮能對(duì)去化率有幫助；另一方面可能還是考慮市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，一二線城市的樓價(jià)漲幅會(huì)更高一點(diǎn)”。

　　加速商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張

　　一邊是出于盈利考慮，通過(guò)大規(guī)模補(bǔ)給一二線城市土地，將布局重點(diǎn)回調(diào)至一二線城市；而另一邊，華潤(rùn)在置地商業(yè)方面的擴(kuò)張也在繼續(xù)，這或許也是華潤(rùn)置地需大規(guī)模融資的另一緣由。

　　縱觀華潤(rùn)置地打造的商業(yè)產(chǎn)品，已形成了萬(wàn)象城和五彩城兩個(gè)系列，分別承擔(dān)都市綜合體和區(qū)域商業(yè)中心的定位。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象城已有深圳萬(wàn)象城、杭州萬(wàn)象城、沈陽(yáng)萬(wàn)象城、南寧萬(wàn)象城等；華潤(rùn)五彩城目前則已在全國(guó)布局20座城市。

　　據(jù)最新市場(chǎng)消息顯示，鄭州萬(wàn)象城4月份就會(huì)開業(yè)，預(yù)計(jì)今年下半年青島和重慶萬(wàn)象城也會(huì)陸續(xù)開業(yè)。此外，位于合肥市望江路與合作化路交口的“華潤(rùn)五彩城”將于今年5月1日正式開業(yè)。

　　而除上述即將開業(yè)的項(xiàng)目外，還有多個(gè)新拿地塊，華潤(rùn)置地也有意將其打造成商業(yè)項(xiàng)目。其中，包括華潤(rùn)于今年1月13日在福州獲得的兩宗商服用地，其計(jì)劃建華潤(rùn)萬(wàn)象城及華潤(rùn)五彩城兩大標(biāo)桿項(xiàng)目；1月24日競(jìng)得的廣西省柳州市地塊，華潤(rùn)置地也預(yù)計(jì)將該項(xiàng)目復(fù)制南寧華潤(rùn)中心，打造成頂級(jí)購(gòu)物中心萬(wàn)象城。

　　隨著華潤(rùn)旗下商業(yè)物業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張，市場(chǎng)對(duì)華潤(rùn)如此迅速打的造商業(yè)物業(yè)，其質(zhì)量會(huì)否有所保證也有所擔(dān)憂。

　　對(duì)此，相關(guān)分析師表示，華潤(rùn)在商業(yè)物業(yè)方面發(fā)展的優(yōu)勢(shì)還是很明顯的，尤其是深圳的萬(wàn)象城。但是商業(yè)物業(yè)對(duì)華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，雖然能僅起到一個(gè)平衡現(xiàn)金流的作用，而不可能大規(guī)模去發(fā)展。

　　該分析師表示，不可大規(guī)模去發(fā)展，主要是因?yàn)樯虡I(yè)有幾個(gè)難點(diǎn)：第一，商業(yè)項(xiàng)目必須有好的位置，否則很難有個(gè)好的租金，而隨著近幾年的商業(yè)熱，可供開發(fā)商業(yè)物業(yè)的區(qū)域逐漸減少。

　　其次，大部分商業(yè)物業(yè)的養(yǎng)商周期比較長(zhǎng)，“通常來(lái)說(shuō)，一個(gè)mall要給公司創(chuàng)造回報(bào)需要六年的時(shí)間。因此對(duì)企業(yè)來(lái)講，很難短時(shí)間來(lái)通過(guò)mall來(lái)改善其資產(chǎn)負(fù)債表，甚至對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表還有一定的損壞”。

　　再者，淘寶電商的發(fā)展，對(duì)實(shí)體mall造成了一定沖擊。據(jù)該分析師介紹，隨著消費(fèi)能力、消費(fèi)層級(jí)的下降，現(xiàn)在很多mall都在轉(zhuǎn)型，增加更多體驗(yàn)性的業(yè)態(tài)。“但這種類型的租金比傳統(tǒng)的百貨服裝、租金首飾的租金相差太遠(yuǎn)，因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，mall的發(fā)展前景也并不樂(lè)觀”。

　　此外，該分析師還補(bǔ)充指出，雖然華潤(rùn)商業(yè)發(fā)展的很好，但是綜合各方面因素，其對(duì)商業(yè)的投入還是必須慎重。

　　“在一二線開發(fā)區(qū)域受限情況下，目前華潤(rùn)已去三線城市打造商業(yè)項(xiàng)目，但三線城市的環(huán)境其實(shí)不是那么好，跟一二線城市相比，人流量或會(huì)一樣多，但卻帶不來(lái)那么多的消費(fèi)，加上當(dāng)?shù)夭僮鞒绦蚍爆?，即便是央企去到三線城市做mall水土不服的可能性也非常大”。

（審校：勞蓉蓉）