一線城市和二三線城市的市場環(huán)境不一樣，若不了解北京的樓市狀況，市場需求狀況，產(chǎn)品狀況等，未來還是具有挑戰(zhàn)性的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 鄭鵬 在經(jīng)過長達(dá)半個(gè)月的協(xié)商之后，云南城投最終決定進(jìn)軍北京。

　　1月21日晚間，云南城投發(fā)布公告稱，正式認(rèn)可1月7日與北京創(chuàng)意港商務(wù)服務(wù)有限公司、北京房開鼎盛投資有限公司成立聯(lián)合體所拿房山區(qū)一宗地塊的競價(jià)。

　　而在此前1月8日，也就是聯(lián)合體拿下北京地塊的第二天，云南城投曾表示聯(lián)合體現(xiàn)場拿地金額(24.6億元)超出了授權(quán)約定的競價(jià)上限，因此展開與聯(lián)合體內(nèi)另外兩家公司的協(xié)商。

　　如此看來，協(xié)商的結(jié)果是云南城投決定參與北京房山項(xiàng)目的投資。而這也是云南城投首次進(jìn)入北京。

　　正式進(jìn)入北京

　　資料顯示，云南城投北京首個(gè)項(xiàng)目位于北京市主城區(qū)西南側(cè)房山區(qū)拱辰街道辦事處良鄉(xiāng)高教園，項(xiàng)目總用地78.68畝，可建設(shè)用地69.91畝，總建筑面積約23.7萬平方米。

　　其中，地上面積約16.3萬平方米，開發(fā)周期約3年。目前，該項(xiàng)目地塊為凈地，場地平整，無其它建筑物，可快速啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。

　　據(jù)云南城投的公告可知，云南城投將與北京創(chuàng)意港商務(wù)服務(wù)有限公司、北京房開鼎盛投資有限公司合作成立項(xiàng)目公司來進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總投資約為41億元。

　　對于此次進(jìn)入北京市場，云南城投表示，雖該項(xiàng)目最終成交價(jià)款高于公司在聯(lián)合體內(nèi)授權(quán)約定的競價(jià)上限。但是，通過對市場的評(píng)估和對項(xiàng)目的測算，認(rèn)為投資風(fēng)險(xiǎn)可控，且根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)入北京等一線核心城市開發(fā)項(xiàng)目所獲取的經(jīng)驗(yàn)價(jià)值、投資價(jià)值較高。

　　因此，云南城投決定認(rèn)可項(xiàng)目地塊24.6億元的成交價(jià)格，繼續(xù)與創(chuàng)意港公司和房開鼎盛公司合作。

　　有業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體表示，一線城市相比二三線城市，需求更旺盛，利潤率會(huì)更高，這或許是云南城投選擇北京的原因之一。

　　“隨著該地塊周圍的配套逐漸地完善，再加上一些產(chǎn)業(yè)的入駐，未來還是有一定的盈利空間。”上述人士進(jìn)一步表示。

　　公告還稱，在項(xiàng)目公司的組建方面，云南城投按照三方協(xié)定，認(rèn)繳250萬元，占股25%。其次是土地成交價(jià)款，土地成交價(jià)24.6億元，按照25%股份占比，云南城投需要交納部分為6.15億元。

　　北京項(xiàng)目挑戰(zhàn)

　　事實(shí)上，對于長期從事土地一級(jí)開發(fā)的云南城投而言，在土地出讓后的收益確認(rèn)時(shí)間、收益比例都存在變數(shù)的情況下，其或許正在一級(jí)開發(fā)模式基礎(chǔ)上尋求某種改變。

　　上述人士表示，一級(jí)開發(fā)的利潤比二級(jí)開發(fā)的利潤要小，若遇上時(shí)間周期長，年均利潤率會(huì)更低。

　　其舉例指，昆明環(huán)湖東路項(xiàng)目作為云南城投比較重要的一個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，土地出讓一直不順利，同時(shí)，由于昆明市政府返還的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的資金回收期再次拉長。

　　雖然云南城投對于首次布局一線核心城市較有顧慮，但是通過此次在北京成立項(xiàng)目公司，還是有利于加速云南城投全國化戰(zhàn)略，實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略。

　　而縱觀云南城投全國化的戰(zhàn)略，多集中在二線城市，并多以“并購式”擴(kuò)張的方式為主。

　　例如，12月24日，云南城投以2.14億元收購陜西普潤達(dá)投資有限公司100%股權(quán)及1000萬元債權(quán)。而普潤達(dá)旗下有233畝土地，項(xiàng)目位于陜西秦漢新城。

　　同時(shí)，在2013年3月，云南城投旗下“安盛創(chuàng)享”房地產(chǎn)信托私募基金以6000萬元增資擴(kuò)股間接持有蘭州小天鵝城市“舊改”項(xiàng)目60%股權(quán)，首次進(jìn)入蘭州市場。

　　對于此次以合作拿地的方式進(jìn)軍一線城市，有市場分析表示，與當(dāng)?shù)毓竞腺Y開發(fā)，出資比例25%，不僅輸出了“云南城投”的品牌，還可以得到固定比例的收益分成。

　　至于投資風(fēng)險(xiǎn)，云南城投公告稱，由于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)模式將對項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響，如創(chuàng)意港公司和房開鼎盛公司未能發(fā)揮在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)模式方面的優(yōu)勢，產(chǎn)品定位不能符合市場需求，則將對項(xiàng)目銷售帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目預(yù)期利潤。這也在一定程度上增加了不確定的因素。

　　同時(shí)，上述人士還指出，一線城市和二三線城市的市場環(huán)境不一樣，若不了解北京的樓市狀況，市場的需求狀況，產(chǎn)品的狀況，包括對企業(yè)本身的資金狀況，未來還是具有挑戰(zhàn)性的。

　　而就目前來看，由于前期在一級(jí)開發(fā)投入大筆的資金，導(dǎo)致云南城投在二級(jí)土地開發(fā)上也大受限制，其在具體項(xiàng)目運(yùn)營、操作方面少有成功案例。