戴德梁行表示電商的沖擊迫使商場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)整比較明顯，餐飲、休閑娛樂比例上調(diào)，奢侈品有小幅縮減。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 楊曉敏 金九銀十，樓市依舊高溫，尤廣州為甚。

　　“廣州住宅高位運(yùn)行，升幅全國第一。”戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及高級(jí)助理董事伍林表示。

　　10月15日，戴德梁行發(fā)布2013年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，首8月廣州住宅均價(jià)為16059元/平方米，高于今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)15097元/平方米的6.3%。

　　另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2013年1-9月廣州樓價(jià)與去年同期相比，漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原定的“年度新建住房?jī)r(jià)格上漲的控制目標(biāo)”。

　　戴德梁行表示，廣州住宅價(jià)格上漲的原因有四個(gè)方面：第一，中心城區(qū)高端物業(yè)集中成交導(dǎo)致成交均價(jià)上漲；第二，受到政策影響，特別是房貸政策有明顯收緊趨勢(shì)，以致市場(chǎng)加速成交；第三，需求保持旺盛，而且購房者預(yù)期短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)下降；第四，土地成交活躍，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，推高了地塊鄰近區(qū)域住宅物業(yè)的價(jià)格水平。

　　其中，受到地王影響最為明顯的是海珠區(qū)和白云區(qū)，上半年成交的地王樓面價(jià)超過25000元每平米。

　　對(duì)此，伍林預(yù)期，住宅調(diào)控力度將有所加大。基于購房者消費(fèi)熱情，價(jià)格仍將保持穩(wěn)定，而成交量會(huì)也隨著優(yōu)質(zhì)物業(yè)的入市有所增長(zhǎng)。

　　相比火熱的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)方面卻表現(xiàn)讓人擔(dān)憂。

　　根據(jù)報(bào)告，寫字樓市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)大量供應(yīng)，吸納速度趨緩。第三季度廣州新增寫字樓41萬平方米，預(yù)計(jì)未來五年，甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)面積110.6萬平方米。

　　截至三季度，廣州甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)327.87萬平方米，供應(yīng)量龐大，進(jìn)一步對(duì)租金水平施壓，推高區(qū)域空置率。

　　戴德梁行預(yù)期到第四季度，在沒有新增供應(yīng)的前提下，市場(chǎng)吸納量仍保持低水平，寫字樓市場(chǎng)步入重新調(diào)整的平穩(wěn)期，整體租金水平表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　商場(chǎng)方面，戴德梁行表示電商的沖擊迫使商場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)整比較明顯，餐飲、休閑娛樂比例上調(diào)，奢侈品有小幅縮減。其中，正佳廣場(chǎng)餐飲、休閑娛樂占比超過五成。

　　值得注意的是，在廣州幾大商圈中珠江新城商圈空置率最高，達(dá)到27.28%，明顯高于全市平均水平11.55%。伍林表示，主要是珠江新城是比較新的商圈，輻射范圍有限，是以區(qū)域消費(fèi)為主且人流量相對(duì)較少所致。

　　正如我們所了解，珠江新城是富豪出入之地，而這也令得一眾商家對(duì)這個(gè)商圈寄予了厚望，紛紛定位高端要做富豪們的生意。

　　然而，并不是所有的事情都會(huì)圍繞原定的軌道走的。

　　近日，據(jù)媒體報(bào)道，不少進(jìn)駐珠江新城商圈的商家開始將原定的高端定位往下調(diào)整，甚至有傳言高德置地的主力百貨店計(jì)劃要轉(zhuǎn)型為奧特萊斯。