用一個(gè)勻速、甚至是保守的速度來(lái)慢慢加大商業(yè)地產(chǎn)的份額，也不排除過(guò)程當(dāng)中如果有好的機(jī)會(huì)，再調(diào)整一下速度。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 楊曉敏 8月19日，龍湖地產(chǎn)在香港召開(kāi)了2013年上半年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，其公司高層龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍、龍湖首席執(zhí)行官邵明曉以及龍湖首席財(cái)務(wù)官韋華寧出席了發(fā)布會(huì)。

　　值得一提的是，龍湖上半年銷(xiāo)售224億元完成全年目標(biāo)460億元的50%，均超出歷年的完成比例。

　　其中，上半年?duì)I業(yè)額152.3億元同比增長(zhǎng)4.7%；物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額為146.5億元，較去年同期增長(zhǎng)3.7%；歸屬股東的核心凈利潤(rùn)有所下降，為17.9%。

　　對(duì)此，韋華寧表示，主要得益于2012年銷(xiāo)售物業(yè)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算階段，加上商業(yè)部分的租金也有貢獻(xiàn)，較去年同期增長(zhǎng)34.2%。由于市場(chǎng)波動(dòng)期銷(xiāo)售毛利率降低，導(dǎo)致凈利潤(rùn)有所下降，但是簽約單價(jià)從去年的9600元每平米已經(jīng)提升到了11189元每平米。

　　土地方面，上半年新增10幅地塊，增加150萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。首次進(jìn)入昆明、長(zhǎng)沙以及蘇州，成功布局華中地區(qū)。

　　在發(fā)布會(huì)中，邵明曉強(qiáng)調(diào)龍湖的“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”策略。他表示，從2011年之后，龍湖內(nèi)部把一二線城市做得更加聚焦，未來(lái)的選擇城市范圍就是24個(gè)年銷(xiāo)售額超過(guò)400億元的城市。

　　未來(lái)拿地項(xiàng)目，龍湖主要會(huì)從規(guī)模控制這個(gè)角度考慮，大約是15萬(wàn)平方米到50萬(wàn)平方米這樣的規(guī)模，會(huì)根據(jù)城市規(guī)模和位置不同做一些選擇。

　　而商業(yè)方面，邵明曉透露，龍湖會(huì)用15年的時(shí)間，不斷提升商業(yè)持有率。用一個(gè)勻速、甚至是保守的速度來(lái)慢慢加大商業(yè)地產(chǎn)的份額，也不排除過(guò)程當(dāng)中如果有好的機(jī)會(huì)，再調(diào)整一下速度。

　　以下為龍湖地產(chǎn)2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年上半年龍湖的毛利率有所下降，未來(lái)走向是怎樣的？

　　韋華寧：今年上半年的毛利同比去年的峰值是有下降的，這主要還是因?yàn)?011年下半年和2012年全年市場(chǎng)波動(dòng)期我們銷(xiāo)售的物業(yè)已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算管道，這一部分物業(yè)的毛利因?yàn)樵谑袌?chǎng)波動(dòng)時(shí)期出售，所以和之前相比相對(duì)低一些。

　　比較可喜的是在今年上半年我們所實(shí)現(xiàn)的224億合同銷(xiāo)售額，簽約單價(jià)從去年的9600元每平米已經(jīng)提升到了11189元每平米。

　　這一部分銷(xiāo)售的達(dá)成會(huì)在2015年陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算管道，對(duì)于2015年以后整體毛利恢復(fù)和提升會(huì)有非常大的幫助。

　　我們?cè)谶^(guò)去這一輪的投資里面整個(gè)土地獲取成本還是很便宜的，所以我相信水漲上來(lái)的時(shí)候我們的船也會(huì)高起來(lái)，會(huì)慢慢地把毛利做穩(wěn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前有報(bào)道提及中國(guó)70個(gè)城市里面有69個(gè)房?jī)r(jià)上升，龍湖是否擔(dān)心中央繼續(xù)收緊對(duì)樓市的政策？

　　邵明曉：從這屆中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策來(lái)看，我們認(rèn)為未來(lái)會(huì)用市場(chǎng)的方法來(lái)進(jìn)行樓市調(diào)控，這當(dāng)中可能會(huì)有一個(gè)過(guò)渡，我們也注意到中央政府也在著力建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，所以說(shuō)至少?gòu)哪壳翱凑{(diào)控會(huì)持續(xù)一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。這當(dāng)中市場(chǎng)的力量還是在發(fā)揮作用，好的企業(yè)如果能夠真正地抓住客戶(hù)需求，把產(chǎn)品和服務(wù)做好，那么這樣的企業(yè)就有機(jī)會(huì)勝出。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我們注意到財(cái)務(wù)報(bào)表中，changeinfairvalueofIP(投資性物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng))與otherincome(其他收入)分別增長(zhǎng)131.3%和175.8%，這兩項(xiàng)具體指什么，為何會(huì)有如此快速的增長(zhǎng)？

　　韋華寧：在現(xiàn)有開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的基礎(chǔ)上我們又新增了約100萬(wàn)平米的在建面積，將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)業(yè)狀態(tài)，根據(jù)現(xiàn)有的香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，物業(yè)一旦確定了租賃策略之后，就會(huì)開(kāi)始計(jì)算評(píng)估增值。所以當(dāng)我們未來(lái)開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)面積增長(zhǎng)較快時(shí)，數(shù)據(jù)就會(huì)增長(zhǎng)得比較快。

　　今年上半年我們有四個(gè)新商場(chǎng)確認(rèn)了租賃策略，進(jìn)入開(kāi)工的狀態(tài)，如杭州下沙的時(shí)代天街，是一個(gè)24萬(wàn)平米的商場(chǎng)，因?yàn)橐呀?jīng)開(kāi)工了，所以就實(shí)現(xiàn)了評(píng)估增值。

　　“其他收入”增長(zhǎng)比較快最主要的部分是因?yàn)槲覀冊(cè)谝恍┏鞘械牡貕K上率先進(jìn)去做開(kāi)發(fā)，率先提升區(qū)域價(jià)值，政府給了我們一些補(bǔ)貼收入，這一部分因?yàn)椴皇且粋€(gè)可以持續(xù)的收入，所以把它放入了“其他收入”部分。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：龍湖將來(lái)有四個(gè)發(fā)展的策略，“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”，能否具體解釋一下？控規(guī)模是否有具體的限制？另商業(yè)的毛利率是否會(huì)一直保持80%左右？

　　邵明曉：我們講到策略之一是“擴(kuò)縱深”，實(shí)際上是確定龍湖在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)入城市的選擇。我們一直強(qiáng)調(diào)龍湖聚焦于一二線城市，這是過(guò)往幾年我們一直在做的，這一點(diǎn)同行也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了，所以現(xiàn)在一二線城市競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。

　　從2011年之后，龍湖內(nèi)部把一二線城市做得更加聚焦，我們未來(lái)的選擇城市范圍就是24個(gè)年銷(xiāo)售額超過(guò)400億元的城市。

　　第二個(gè)策略是“近城區(qū)”，早期的時(shí)候龍湖做了很多郊區(qū)的低密度樓盤(pán)，市場(chǎng)上客戶(hù)的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化以后，我們更多關(guān)注要在靠近市中心地區(qū)拿地，不一定最核心，但一定是近城區(qū)，我們?cè)谌ツ旰徒衲晟习肽昴玫耐恋匾呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了這樣一個(gè)目標(biāo)。去年一年買(mǎi)了890萬(wàn)平方米的土地，今年上半年又買(mǎi)了350萬(wàn)平方米的土地，所以今年下半年我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上就可以很從容了，這一輪土地?fù)Q倉(cāng)非常成功。

　　第三個(gè)策略是“控規(guī)模”，背后的邏輯是高周轉(zhuǎn)，所以龍湖未來(lái)拿地項(xiàng)目主要會(huì)從規(guī)?？刂七@個(gè)角度考慮，大約是15萬(wàn)平方米到50萬(wàn)平方米這樣的規(guī)模，會(huì)根據(jù)城市規(guī)模和位置不同做一些選擇。

　　第四點(diǎn)“持商業(yè)”，大家知道在2003年我們的第一家購(gòu)物中心就在重慶開(kāi)業(yè)了，現(xiàn)在是最賺錢(qián)的購(gòu)物中心之一。在那個(gè)時(shí)點(diǎn)上商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)吳亞軍董事長(zhǎng)的考慮是做一個(gè)項(xiàng)目，積累一些經(jīng)驗(yàn)，留一個(gè)團(tuán)隊(duì)，邊走邊看，這是當(dāng)時(shí)的想法。

　　我們從2011年開(kāi)始就提出要把增持商業(yè)作為一個(gè)戰(zhàn)略，用時(shí)15年?，F(xiàn)在回頭看為什么我們要用15年的時(shí)間？在2011年的時(shí)點(diǎn)上我們開(kāi)始用資源投入，大概每年開(kāi)1-2個(gè)購(gòu)物中心，把每年銷(xiāo)售回款的10%以?xún)?nèi)投入到商業(yè)地產(chǎn)。這個(gè)步驟實(shí)際上并不快，這樣邊做邊成功地往前走，而不是大舉地做，因?yàn)槲覀円差A(yù)估到商業(yè)地產(chǎn)將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，所以我們?cè)谶x址上、在城市選擇上非常嚴(yán)格。比如我們現(xiàn)在商場(chǎng)的布局就是北京、上海、杭州、成都、重慶、西安等。從微觀上說(shuō)，我們的商場(chǎng)選址要么就是地鐵商業(yè)帶，要么就是一個(gè)新核心區(qū)的中心。

　　在速度上，商業(yè)地產(chǎn)做得其實(shí)并不快，我們希望做一個(gè)成一個(gè)，開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的計(jì)劃是今年年底在成都，明年在北京，而不是大規(guī)模一擁而上，就是考慮到商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)遭遇到激烈競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)際上龍湖還是預(yù)估到這些情況的，我們也有充分的準(zhǔn)備，包括堅(jiān)定地去做了一些鋪排，團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)的積累等。

　　最后一個(gè)問(wèn)題是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的毛利率，超過(guò)80%肯定不是常態(tài)，嚴(yán)格來(lái)講這個(gè)區(qū)間在70%左右是正常的，個(gè)別新開(kāi)的場(chǎng)子更低都有可能。但是通常以三年作為一個(gè)周期，經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)整，商場(chǎng)會(huì)進(jìn)入到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的層面。

　　當(dāng)然未來(lái)的購(gòu)物中心、商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)非常激烈，但是有準(zhǔn)備的、做得好的在這當(dāng)中還是能夠存活下來(lái)的。所以，我們講要用15年的時(shí)間，用一個(gè)勻速、甚至是保守的速度來(lái)慢慢加大我們商業(yè)地產(chǎn)的份額，也不排除過(guò)程當(dāng)中如果有好的機(jī)會(huì)，再調(diào)整一下速度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司是否有關(guān)注近期深圳前海那邊的拿地？

　　邵明曉：深圳是我們比較想進(jìn)入的城市，但是坦率地講機(jī)會(huì)非常難，前海跟現(xiàn)在龍湖整體策略的匹配度還沒(méi)到那么急迫的程度，所以我們還沒(méi)有去參與。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前公司跟市場(chǎng)溝通過(guò)毛利率將會(huì)降低的信息，請(qǐng)問(wèn)上半年的毛利率是不是已經(jīng)見(jiàn)底了？這個(gè)毛利率會(huì)保持一段時(shí)間還是會(huì)繼續(xù)下滑？

　　韋華寧：今年上半年我們的毛利率是31.9%，這跟我們之前對(duì)市場(chǎng)溝通的區(qū)間25%-30%相比是要略高的，主要還是因?yàn)榻Y(jié)算結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，上半年有幾個(gè)較高毛利的項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)算。

　　從今年全年到明年來(lái)看，我們毛利率水平還是保持25%-30%不變的區(qū)間。2011年我們有先于市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整動(dòng)作，其實(shí)我們?nèi)∩岬倪壿嬏貏e簡(jiǎn)單，就是如果我們發(fā)現(xiàn)在公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健和盈利之間有沖突的時(shí)候，我們會(huì)毫不猶豫地會(huì)選擇前者，要公司的穩(wěn)健。

　　大家可以看到2011年年底我們的資產(chǎn)負(fù)債率是這個(gè)行業(yè)里面最低的幾家公司之一，2012年的年底盡管我們收購(gòu)了更多的土地，還是把我們的負(fù)債率水平保持的很好，這是我們背后取舍的邏輯。

　　但你一旦做了這個(gè)動(dòng)作，不可避免一定會(huì)有其他的后果。在房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榻桓稌?huì)有一定周期，它會(huì)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算管道，差不多得延續(xù)一年半到兩年時(shí)間，這一部分的因素才會(huì)慢慢地離開(kāi)結(jié)算管道。而我們從去年上半年到現(xiàn)在開(kāi)始新買(mǎi)來(lái)的土地，又會(huì)慢慢地進(jìn)入到結(jié)算管道里，這就會(huì)使得整個(gè)公司毛利率水平在2015年之后進(jìn)入回升的管道，這個(gè)趨勢(shì)很明顯，我們不可能一蹴而就。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：“擴(kuò)縱深”聚焦一二線城市的最終目標(biāo)是什么？龍湖有信心完成今年的竣工計(jì)劃嗎？

　　邵明曉：龍湖聚焦一二線城市的策略實(shí)際上一直是比較堅(jiān)定的，剛才提到了有24個(gè)年銷(xiāo)售額400億的城市，在同樣的規(guī)模下，龍湖進(jìn)入城市的數(shù)量是偏少的，這也使我們意識(shí)到需要加大縱深。

　　所以從去年3月份開(kāi)始，我們抓住市場(chǎng)的低點(diǎn)，總共買(mǎi)了17個(gè)項(xiàng)目，891萬(wàn)平方米，而且大部分是靠近城市核心的，聚焦在我們的目標(biāo)城市。

　　包括在今年上半年我們又買(mǎi)了十個(gè)項(xiàng)目，從去年到今年我們新進(jìn)了廈門(mén)、泉州、大連、蘇州、長(zhǎng)沙和昆明，按照我們既定的計(jì)劃比較順利完成了。

　　這樣一個(gè)布局是在建構(gòu)一個(gè)面向未來(lái)增長(zhǎng)的框架，所以以龍湖的執(zhí)行力在這個(gè)戰(zhàn)略下往下走的話未來(lái)會(huì)更加順暢。

　　關(guān)于竣工的問(wèn)題，因?yàn)檎麄€(gè)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏的匹配，今年上半年竣工面積少，但是全年超過(guò)570萬(wàn)平方米的竣工面積是能夠達(dá)成的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：毛利率下滑是一件歷史的問(wèn)題，是不可逆的，那么龍湖全年核心盈利是否會(huì)呈現(xiàn)下跌的局面？

　　韋華寧：龍湖的盤(pán)面很簡(jiǎn)單，今年上半年因?yàn)榻桓兜谋壤^低，所以同比去年上半年?duì)I業(yè)額的增長(zhǎng)是有限的，加之毛利的波動(dòng)對(duì)核心盈利有影響，所以在半年的時(shí)候出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下降。但是下半年集團(tuán)竣工和結(jié)算量大幅提升，將推動(dòng)核心盈利將進(jìn)入上升管道，從全年看一定會(huì)增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在2012年全年業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)公司表示對(duì)買(mǎi)地持審慎態(tài)度，但是今年上半年龍湖還是買(mǎi)了十塊地，原因是什么？你們?cè)谙掳肽甑馁I(mǎi)地策略是怎樣的？

　　邵明曉：關(guān)于買(mǎi)地，3月份講過(guò)，公司全年會(huì)采取非常穩(wěn)健的投資政策，與之相關(guān)的背景是去年我們買(mǎi)地的量在行業(yè)內(nèi)是比較多的，但是時(shí)點(diǎn)是比較對(duì)。

　　為什么上半年我們又買(mǎi)了十個(gè)項(xiàng)目？源于年初一個(gè)大的判斷，當(dāng)時(shí)整個(gè)土地市場(chǎng)還未過(guò)熱，現(xiàn)在回頭看整個(gè)判斷基本上還是對(duì)的。但是今年下半年我們買(mǎi)地就不是簡(jiǎn)單的謹(jǐn)慎了，我們會(huì)非常的嚴(yán)格，基本上控制買(mǎi)地的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近看到國(guó)務(wù)院說(shuō)要加速養(yǎng)老服務(wù)的政策，龍湖在這方面會(huì)不會(huì)有發(fā)展呢？比如開(kāi)發(fā)一些醫(yī)療、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　邵明曉：龍湖目前不考慮開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，但是在我們的物業(yè)服務(wù)當(dāng)中會(huì)加入一些元素，比如說(shuō)對(duì)一些老人的健康、娛樂(lè)、交往、看護(hù)等服務(wù)的內(nèi)容，但是它不是嚴(yán)格的養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年是龍湖成立二十周年，你們有沒(méi)有派發(fā)特別息的想法？還有，吳總對(duì)于創(chuàng)業(yè)二十年，有什么感想分享一下？

　　吳亞軍：我們的派息政策一直是比較穩(wěn)定的，也就是把20%的核心盈利作為派息，會(huì)一直堅(jiān)持這個(gè)政策。不會(huì)因?yàn)橛幸粋€(gè)特殊的紀(jì)念日改變派息政策，如果這樣的話，預(yù)期就會(huì)出現(xiàn)混亂。

　　我個(gè)人關(guān)于創(chuàng)業(yè)20年的感想歸納起來(lái)是八個(gè)字：“無(wú)怨無(wú)悔，興趣盎然”。

　　“無(wú)怨無(wú)悔”是因?yàn)閯?chuàng)業(yè)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了自我的理想，更重要的是跟一些優(yōu)秀的人同行，從他們身上學(xué)到了很多東西，我們的團(tuán)隊(duì)是非常優(yōu)秀、非常值得信賴(lài)的，而且他們身上的很多能力或者說(shuō)品德對(duì)我個(gè)人的影響和塑造都是很有價(jià)值的，我個(gè)人因此收獲很多，所以無(wú)怨無(wú)悔。

　　第二個(gè)是興趣盎然，因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程當(dāng)中交了很多朋友，做了很多有意義的項(xiàng)目，改變了城市的形象，服務(wù)了一二十萬(wàn)業(yè)主。這些人和我們公司都有良好的關(guān)系，跟我們的員工之間也有更深的關(guān)系，到節(jié)假日的時(shí)候業(yè)主來(lái)給我們的員工送湯圓、送餃子，所以這一點(diǎn)來(lái)講對(duì)我是很大的安慰和滋養(yǎng)。另外，未來(lái)我仍然對(duì)這個(gè)行業(yè)充滿(mǎn)信心，所以說(shuō)興趣盎然。