遠(yuǎn)洋非常關(guān)注優(yōu)質(zhì)土地，特別是一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的推出，但不會(huì)用很高的價(jià)錢去拿地。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 黃慶杏 小潔 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司的中報(bào)顯示，今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)協(xié)議銷售額達(dá)約178億元，同比上升29.5%，上半年已完成全年目標(biāo)的51%。

　　8月16日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司舉行中期業(yè)績(jī)會(huì)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席、行政總裁李明表示，遠(yuǎn)洋對(duì)今年的銷售目標(biāo)完成非常有信心。

　　但是，李明指出，目前沒(méi)有調(diào)高銷售目標(biāo)的打算，“因?yàn)檫h(yuǎn)洋沒(méi)有這個(gè)習(xí)慣，遠(yuǎn)洋的習(xí)慣是年初定一個(gè)目標(biāo)就努力去實(shí)現(xiàn)。即便市場(chǎng)樂(lè)觀一點(diǎn)，悲觀一點(diǎn)，我們都不會(huì)輕易調(diào)整我們的目標(biāo)。”

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有推盤的城市為18個(gè)，其中，在一線城市的銷售額同比上漲了61%。去化率方面，李明表示，今年上半年，項(xiàng)目的去化率在55%左右，計(jì)劃全年的去化率維持在50-60%之間。

　　關(guān)于下半年的推盤計(jì)劃，李明指出，遠(yuǎn)洋推盤比較慎重，希望保持推出樓盤的去化率，在推盤數(shù)量和去化率這兩個(gè)指標(biāo)之間，遠(yuǎn)洋把項(xiàng)目的去化率排在第一位。“我們希望通過(guò)提高去化率來(lái)促進(jìn)遠(yuǎn)洋的發(fā)展，而不是追求推盤數(shù)量。

　　據(jù)李明介紹，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)可推出的貨量有900億，但今年全年計(jì)劃推出600-700億，

　　土地儲(chǔ)備方面，遠(yuǎn)洋目前擁有2200萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，分布在19個(gè)城市，其中90%以上的土地儲(chǔ)備都在一、二線城市。李明認(rèn)為，”對(duì)遠(yuǎn)洋自身來(lái)講，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備可以滿足未來(lái)三年到五年的發(fā)展需求。“

　　李明指出，遠(yuǎn)洋非常關(guān)注優(yōu)質(zhì)土地，特別是一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的推出，但不會(huì)用很高的價(jià)錢去拿地。

　　此外，李明表示，推進(jìn)城鎮(zhèn)化并不意味著房地產(chǎn)在三、四線城市就有很好的前景，遠(yuǎn)洋現(xiàn)在已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)區(qū)域的布局，一般情況下不會(huì)進(jìn)入新的城市，遠(yuǎn)洋會(huì)在已經(jīng)進(jìn)入的城市做進(jìn)一步的發(fā)展。

　　關(guān)于商業(yè)物業(yè)，李明指出，遠(yuǎn)洋會(huì)不斷提高商業(yè)物業(yè)投資、銷售額、盈利在公司整個(gè)結(jié)構(gòu)中的比重，都會(huì)不斷的增加。到目前為止，遠(yuǎn)洋已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)物業(yè)和持有的商業(yè)物業(yè)接近100萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)洋打算用三到五年的時(shí)間，把這個(gè)量至少增加一倍。

　　在香港召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，就遠(yuǎn)洋上半年的發(fā)展，以及下半年拿地、推盤、去化等問(wèn)題，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席兼行政總裁李明，副總裁李建波，首席財(cái)務(wù)官、公司秘書沈培英等有著細(xì)致的回答。

　　以下為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答環(huán)節(jié)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限制，遠(yuǎn)洋會(huì)有這樣的預(yù)期嗎？另外，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的中期業(yè)績(jī)毛利率都下跌，下半年會(huì)不會(huì)有繼續(xù)下跌的可能性？有報(bào)告指出，現(xiàn)在大城市土地成交價(jià)格都創(chuàng)新高，遠(yuǎn)洋預(yù)期土地價(jià)格回落的原因是什么？

　　李明：對(duì)遠(yuǎn)洋來(lái)講融資渠道一直比較順暢。一是遠(yuǎn)洋在資本性融資更多依賴于香港的市場(chǎng)，因?yàn)檫h(yuǎn)洋是一個(gè)紅籌股?，F(xiàn)在更多討論的房地產(chǎn)資本性融資受壓，指的是內(nèi)地上市和非上市的企業(yè)。第二，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直擁有很好的聲譽(yù)，與主要國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行都有良好的合作關(guān)系，有十幾年的良好信貸記錄，所以我們?cè)谌谫Y方面并沒(méi)有感到有很大的壓力，跟以前沒(méi)什么太多的區(qū)別。

　　開(kāi)發(fā)公司的毛利率普遍下降，這是一個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)，隨著土地價(jià)格的上升，建造成本的上升，售價(jià)上升緩慢，毛利率下降是一個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)。但是，隨著市場(chǎng)的回暖，在今年下半年和明年上半年，銷售毛利率還是會(huì)有所恢復(fù)，其實(shí)今年上半年已有所恢復(fù)。大家看到的業(yè)績(jī)更多的是一年以前、兩年以前銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)的結(jié)果，真正從實(shí)際銷售來(lái)說(shuō)，今年的毛利率比去年普遍來(lái)說(shuō)還是有所回升的，遠(yuǎn)洋也是如此。

　　關(guān)于土地成本，最近熱點(diǎn)城市土地成交價(jià)格不斷在升高，也符合市場(chǎng)的規(guī)律。一是熱點(diǎn)城市在過(guò)去土地供應(yīng)小，需求比較多，所以大家都沒(méi)有拿到地。另外，市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖也給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)信心。但是遠(yuǎn)洋認(rèn)為，目前地價(jià)還是在一個(gè)很高的價(jià)位上，市場(chǎng)還是有波動(dòng)的，有高就有低，我覺(jué)得土地市場(chǎng)一年左右有一個(gè)波峰，有一個(gè)波谷很正常，所以我們認(rèn)為土地市場(chǎng)過(guò)一段時(shí)間也會(huì)慢慢冷卻下來(lái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您認(rèn)為現(xiàn)在內(nèi)地的地價(jià)比較高，遠(yuǎn)洋下半年會(huì)不會(huì)再考慮拿地，出價(jià)時(shí)會(huì)不會(huì)比較保守？

　　李明：遠(yuǎn)洋目前擁有2200萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，分布在19個(gè)城市，其中90%以上的土地儲(chǔ)備都在一、二線城市。所以，對(duì)遠(yuǎn)洋自身來(lái)講，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備可以滿足未來(lái)三年到五年的發(fā)展需求。

　　我們?cè)谕恋貎?chǔ)備方面，非常關(guān)注優(yōu)質(zhì)土地，特別是一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的推出，我們會(huì)積極參與。但是，我們不會(huì)出過(guò)高的價(jià)格去拼這個(gè)市場(chǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛才提到90%以上的土地都是集中在一、二線城市，現(xiàn)在大家討論城鎮(zhèn)化這個(gè)話題，遠(yuǎn)洋會(huì)不會(huì)考慮以后在三、四線城市拿一些土地呢？另外，遠(yuǎn)洋今年的業(yè)績(jī)上升了，但是毛利率下降了，為什么會(huì)有這樣的狀況？

　　李明：推進(jìn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)是目前中央政府全力推進(jìn)的一項(xiàng)事業(yè)，但是，推進(jìn)城鎮(zhèn)化事業(yè)并不意味著房地產(chǎn)在三、四、五線城市就有很好的盈利和很好的前景。遠(yuǎn)洋現(xiàn)在已經(jīng)完成我們自己開(kāi)發(fā)區(qū)域的布局，一般情況下我們不會(huì)進(jìn)入新的城市，我們會(huì)在已經(jīng)進(jìn)入的城市做進(jìn)一步的發(fā)展。

　　遠(yuǎn)洋今年上半年銷售額、營(yíng)業(yè)額，毛利、交付面積都取得了很好的增長(zhǎng)，毛利率下降，主要是因?yàn)槲覀兘衲晟习肽暧糜诮Y(jié)轉(zhuǎn)的收入都是在2011年、2012年上半年市場(chǎng)最低谷銷售低毛利率的項(xiàng)目，主要是結(jié)轉(zhuǎn)的原因，所以毛利率比較低。

　　當(dāng)然，今年上半年遠(yuǎn)洋結(jié)轉(zhuǎn)的收入90億，只是占到我們今年全年結(jié)轉(zhuǎn)收入的小部分，這個(gè)毛利率也并不一定能夠代表全年的毛利率情況，我們預(yù)計(jì)今年各項(xiàng)指標(biāo)還會(huì)保持穩(wěn)定的趨勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有消息說(shuō)中央放松限購(gòu)令，您認(rèn)為未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多的城市會(huì)繼續(xù)放松限購(gòu)令？您認(rèn)為中央對(duì)于未來(lái)的樓市調(diào)控態(tài)度是怎樣的？上半年一、二線城市都出現(xiàn)了很多地王，但是您剛才提到整體房企的毛利率在下半年會(huì)回升，是不是意味著土地價(jià)格會(huì)逐漸下降，您怎么看樓價(jià)的走勢(shì)？

　　李明：我也聽(tīng)到了有關(guān)溫州調(diào)整了限購(gòu)政策，我理解還不是取消限購(gòu)，是調(diào)整了限購(gòu)政策。我認(rèn)為，可能隨著時(shí)間的推移，各地都會(huì)去貫穿中央對(duì)經(jīng)濟(jì)工作的要求。中央的要求，宏觀上要穩(wěn)增長(zhǎng)，微觀要搞活，社會(huì)要保底，這是基本核心關(guān)鍵的三條。

　　關(guān)于調(diào)控，我理解更多的是發(fā)揮市場(chǎng)的作用。限購(gòu)政策都是各地出臺(tái)的，出臺(tái)的背景和當(dāng)時(shí)出臺(tái)設(shè)定的時(shí)間期限、內(nèi)容都不一樣，所以我覺(jué)得各地政府根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整限購(gòu)的一些政策是很自然的事情，不一定對(duì)其他城市有很大的示范效應(yīng)。有的地方市場(chǎng)不好了，限購(gòu)也沒(méi)有什么意義，所以調(diào)整也是很正常的。有的城市如果堅(jiān)持，甚至再嚴(yán)格一點(diǎn)，我覺(jué)得也不意外，還是要尊重市場(chǎng)的規(guī)律。

　　關(guān)于地價(jià)也好，售價(jià)也好，毛利也好，這些問(wèn)題我覺(jué)得在內(nèi)地各個(gè)城市，甚至一線城市之間，二線城市之間，三線城市之間都會(huì)出現(xiàn)差異越來(lái)越大的情況，很難用一種趨勢(shì)來(lái)準(zhǔn)確的概括。一線城市的地也有便宜的，也有迅速升溫的，三、四線城市也有熱點(diǎn)的，所以我覺(jué)得不能一概而論?？偟膩?lái)說(shuō)，市場(chǎng)是在逐步的回暖，我覺(jué)得這是趨勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：昨天，遠(yuǎn)洋旗下的盛洋投資公布了一筆向母公司借款10億港元，盛洋投資今后打算如何運(yùn)營(yíng)，借款的目的是什么？

　　沈培英：首先，昨天的公告里有比較完整的披露，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)給盛洋投資的支持，是一個(gè)費(fèi)用信貸，有需要的時(shí)候，盛洋可以向母公司貸低利息貸款。這筆錢主要用于盛洋未來(lái)的發(fā)展，因?yàn)檫h(yuǎn)洋收購(gòu)盛洋以后，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)研，對(duì)盛洋的定位，是未來(lái)協(xié)助遠(yuǎn)洋在海外項(xiàng)目獨(dú)立進(jìn)行投資。盡量希望避開(kāi)一個(gè)項(xiàng)目要和遠(yuǎn)洋合資共同做，這有關(guān)聯(lián)交易的嫌疑。

　　看盛洋投資的股本結(jié)構(gòu)就知道，它其實(shí)是一家很小的公司，股本只有4億港元，房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資本的需求比較大，它單獨(dú)不能做什么項(xiàng)目，所以我們才有這筆資金的安排?，F(xiàn)在看來(lái)，盛洋的發(fā)展還是需要依托好的項(xiàng)目發(fā)展，所以這是一個(gè)很健康的安排。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年遠(yuǎn)洋合約銷售額已經(jīng)占到全年目標(biāo)的51%，一般來(lái)說(shuō)下半年房企銷售比重會(huì)大一些，有沒(méi)有可能調(diào)高全年的銷售目標(biāo)？另外，遠(yuǎn)洋管理層預(yù)期未來(lái)會(huì)加大商業(yè)物業(yè)在整體業(yè)務(wù)中的比例嗎？遠(yuǎn)洋對(duì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，包括將來(lái)的發(fā)展策略，是持什么態(tài)度？

　　李明：我們管理層目前沒(méi)有調(diào)高銷售目標(biāo)的打算，因?yàn)檫h(yuǎn)洋沒(méi)有這個(gè)習(xí)慣，遠(yuǎn)洋的習(xí)慣是年初定一個(gè)目標(biāo)就努力去實(shí)現(xiàn)。即便市場(chǎng)樂(lè)觀一點(diǎn)，悲觀一點(diǎn)，我們都不會(huì)輕易調(diào)整我們的目標(biāo)，我們對(duì)今年的銷售目標(biāo)完成非常有信心。

　　關(guān)于商業(yè)物業(yè)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和我們的股東都致力于加大商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，就是我們制定的戰(zhàn)略，我們會(huì)不斷的提高商業(yè)物業(yè)投資、銷售額、盈利在公司整個(gè)結(jié)構(gòu)中的比重，都會(huì)不斷的增加。這個(gè)進(jìn)程我們一直在進(jìn)行，從我們每年的業(yè)績(jī)會(huì)中都可以看到。

　　到目前為止，遠(yuǎn)洋已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)物業(yè)和持有的商業(yè)物業(yè)接近100萬(wàn)平方米，我們打算用三到五年的時(shí)間，把這個(gè)量至少增加一倍。

　　有業(yè)內(nèi)人士對(duì)商場(chǎng)有擔(dān)心，我覺(jué)得這個(gè)擔(dān)心是非常有必要和現(xiàn)實(shí)的。但是，如果要做那種傳統(tǒng)的商業(yè)，就不光是擔(dān)心了，一定沒(méi)有前景。電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的威脅和壓力是現(xiàn)實(shí)的，不是未來(lái)的。有一類人叫抄碼族，把碼一抄、一試，回家就網(wǎng)購(gòu)去了。但是，人們對(duì)商業(yè)的需求不單單是去看商業(yè)的產(chǎn)品展覽。

　　遠(yuǎn)洋現(xiàn)在已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的兩個(gè)商場(chǎng)，更重要的是在于體驗(yàn)，在提高客戶體驗(yàn)和提高商業(yè)綜合服務(wù)功能上下功夫。網(wǎng)絡(luò)總不能夠提供餐飲，網(wǎng)絡(luò)總不能試穿，網(wǎng)絡(luò)總不能提供空調(diào)，這還是有區(qū)別的。所以還是要在商業(yè)自身的升級(jí)和品質(zhì)上下功夫，這是遠(yuǎn)洋的觀點(diǎn)。

　　另外，遠(yuǎn)洋的商業(yè)并不是以商業(yè)物業(yè)為唯一的形式，我們主要是做四種類型，第一類，高端寫字樓，這是遠(yuǎn)洋的看家本領(lǐng)，遠(yuǎn)洋起家不是做住宅，是做賓館和寫字樓；第二類，綜合體，集寫字樓、酒店、商場(chǎng)和文化設(shè)施為一體的綜合體，我們和太古地產(chǎn)合作，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)開(kāi)業(yè)了一家，第二家在年底開(kāi)業(yè)；第三類，購(gòu)物中心，遠(yuǎn)洋有自己的品牌，未來(lái)廣場(chǎng)；第四類，做社區(qū)配套的商業(yè)物業(yè)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有一些比較小的房地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)很困難，會(huì)產(chǎn)生行業(yè)并購(gòu)現(xiàn)象，您怎么看這個(gè)現(xiàn)象？遠(yuǎn)洋會(huì)不會(huì)也考慮去并購(gòu)一些比較小的房地產(chǎn)商？另外，遠(yuǎn)洋今年賺的錢比去年同期多了，但是派息率下降了，全年的派息率會(huì)不會(huì)繼續(xù)維持下去？剛才您說(shuō)到，一、二、三線城市樓價(jià)差異很大，不能一概而論，能不能分享北京樓市均價(jià)會(huì)是怎么樣？遠(yuǎn)洋下半年推盤的計(jì)劃是什么？

　　李明：關(guān)于融資的問(wèn)題，我覺(jué)得不管是從哪個(gè)角度來(lái)說(shuō)都是一個(gè)趨勢(shì)，這些大一點(diǎn)的企業(yè)，優(yōu)質(zhì)一點(diǎn)的公司融資沒(méi)有什么問(wèn)題，小的企業(yè)遇到困難，不管是什么政策都是這樣。

　　并購(gòu)企業(yè)是一件很難的事情，特別是房地產(chǎn)公司，企業(yè)之間的并購(gòu)并不常見(jiàn)，除非是并購(gòu)上市公司，這種有資本市場(chǎng)需要的才可能出現(xiàn)。但是，并購(gòu)項(xiàng)目越來(lái)越多，今年上半年并購(gòu)的項(xiàng)目也很多。

　　遠(yuǎn)洋歷史上有二分之一的項(xiàng)目都是通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目產(chǎn)生的，我們?cè)诓①?gòu)方面有很多的經(jīng)驗(yàn)，也有很好的信譽(yù)，遠(yuǎn)洋還會(huì)繼續(xù)通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)我們的快速發(fā)展。

　　關(guān)于北京的房?jī)r(jià)問(wèn)題，我覺(jué)得北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在是一個(gè)比較高位、穩(wěn)定的位置。價(jià)格本身更多的是取決于結(jié)構(gòu)，普通房多一點(diǎn)顯得價(jià)格就低一點(diǎn)，高端房多一點(diǎn)算出來(lái)的數(shù)就高一點(diǎn)，但是，總的來(lái)說(shuō)是在一個(gè)比較高的價(jià)位上，比較穩(wěn)定，這是我對(duì)北京房?jī)r(jià)的看法。

　　遠(yuǎn)洋下半年的推盤計(jì)劃，我們今年安排了足夠的量，可以完成我們銷售目標(biāo)的項(xiàng)目。但是，我們推盤比較慎重，我們希望保持推出樓盤的去化率，在推盤數(shù)量和去化率這兩個(gè)指標(biāo)之間，我們把項(xiàng)目的去化率排在第一位。

　　沈培英：不管是中期還是全年的派息，我們每年都是非常穩(wěn)定的。我們做過(guò)完整的統(tǒng)計(jì)，我們今年派的金額比去年同期多了，派息率也是非常接近的。遠(yuǎn)洋的策略是想保持穩(wěn)定的派息率，而且派息率每年不低于20%，從2007年到現(xiàn)在都能夠做到。而且，一般我們每年到全年派息的時(shí)候都會(huì)比中期更高一點(diǎn)，這是很健康的做法。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：遠(yuǎn)洋今年預(yù)計(jì)推多少個(gè)項(xiàng)目，貨值有多少？在去化率方面，今年上半年去化率大概維持多少？最近有同行透露有意收購(gòu)香港的一家小型銀行，有這個(gè)事情嗎？說(shuō)這樣可以打開(kāi)融資渠道，您怎么看？

　　李明：第一個(gè)，我沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)有人去開(kāi)銀行，如果有這樣的消息我也相信，有錢人投銀行最好。但是，投銀行可以改善融資這個(gè)我不信，無(wú)論是在內(nèi)地還是國(guó)際上，銀行有銀行的規(guī)矩，自家開(kāi)的銀行和花錢是兩回事，我覺(jué)得這個(gè)沒(méi)有直接的關(guān)系。

　　推盤和去化率的方面，我們今年全年安排的推盤數(shù)量是在600到700億之間，去化率是在50%到65%之間，我們上半年實(shí)現(xiàn)的去化率是55%，公司希望提高去化率完成目標(biāo)，而不是通過(guò)提高推盤的數(shù)量。我們現(xiàn)在已經(jīng)有的貨值，可以推出的貨量，可以超過(guò)900億，但是公司計(jì)劃今年推出的數(shù)量是在600億到700億之間。