凌克：我今天下午談兩方面的內(nèi)容，第一方面是宏觀經(jīng)濟，第二是房地產(chǎn)業(yè)。本來這個宏觀經(jīng)濟應(yīng)該留給巴博士他們這些教授來談，但是現(xiàn)在說商人都成了教授，所以我也試圖談一點，談不上是很專業(yè)。

　　我們先看看目前中國的宏觀經(jīng)濟和世界的宏觀經(jīng)濟狀況。

　　第一個表現(xiàn)的形式也是大家現(xiàn)在討論得比較多的，就是GDP的下滑。早上各位專家也認為GDP下滑可以控制在7.5%，滑不到6%，也滑不到5%?，F(xiàn)在GDP下滑以后，我們國家其實已經(jīng)開始在刺激。第二個是財政的政策、貨幣的政策。其實財政的政策和貨幣的政策，現(xiàn)在來看都已經(jīng)在比較積極，也在給我們的宏觀經(jīng)濟維穩(wěn)，或者說在刺激這個宏觀經(jīng)濟。第三個是影子銀行，為什么會出現(xiàn)影子銀行？主要的原因是我們這些銀行家對過去的這段時間的宏觀經(jīng)濟持有比較積極和正面的態(tài)度，所以他們把很多的業(yè)務(wù)，原來在表內(nèi)的時候，他們就不能做，所以他們把它放到了資產(chǎn)負債表的表外去了。影子銀行的存在也是一個非常正常的現(xiàn)象，這在全世界哪個金融市場里邊都有影子銀行，但是接下來對這方面的監(jiān)管和對它的控制會加強。

　　新型的城鎮(zhèn)化剛才大家談得很多，我就不多講了。

　　另外就看一看房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)?，F(xiàn)在首先表現(xiàn)出來的是非常的強勁，明顯的是下行，是在上行。最近房地產(chǎn)的銷售都非常的好，投資的增幅也很高，投資增幅是20%，新開工的增幅也不低，是15%。成交增長比較快，在一二線城市里面房價上漲的壓力比較大。三四線城市只是在一些中西部地區(qū)有一些壓力，其實在東部，或者部分中部的三四線城市，或者那個地方的經(jīng)濟和人口都比較好的地方，它的表現(xiàn)也還不錯。

　　從世界的宏觀經(jīng)濟環(huán)境來看，大的經(jīng)濟體的情況是在企穩(wěn)，或者是在恢復(fù)增長，現(xiàn)在美國的失業(yè)率在下降，在2010年的時候，我們可以看到，在美國，即使你是學(xué)軟件，或者學(xué)IT的人，本科或者是研究生畢業(yè)的時候，都找不到工作，那個時候?qū)W金融的人就更找不到工作。但是今天我們可以看到，谷歌、Facebook都招了很多的新人。你也可以看到在他們的購物中心的生意也越來越好，另外國外的地產(chǎn)商手上的錢也非常的多，而且利率都很低，這個利率是在百分之二點幾到百分之三點幾不等。從國外來看，這個宏觀經(jīng)濟是在企穩(wěn)或者恢復(fù)增長，在中國國內(nèi)，經(jīng)濟增長速度在下滑，所以國家也出臺了一些維穩(wěn)的政策，在這種情況下，對房地產(chǎn)的調(diào)控相對來說也寬松了一些。所以從國外和國內(nèi)這樣一種宏觀經(jīng)濟的形勢之下，中國的住宅市場在未來的一段時間有非常大的漲價的壓力。短期的房價主要就是由我們現(xiàn)在的政策和供求關(guān)系所決定的，從供求關(guān)系上來看，有很多的一線城市和二線城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5。這樣的一種供需關(guān)系讓這個城市的房價漲得非?？?。另外，土地供應(yīng)也不足，所以也經(jīng)常出現(xiàn)地王的現(xiàn)象。

　　中國在去年賣了大約1000萬套新房，還賣了好幾百萬套二手房。中國賣掉的1000萬套新房，相當(dāng)于美國、歐洲，加上日本、東南亞所有的國家所賣掉的新房的總和。中國的城市化率現(xiàn)在還不高，只有52%，其實這是一個民意的城市化率，真實的城市化率還不到52%，所以如果我們每年按照1個點的速度來推進城市化，中國今后若干年每年都要賣掉1000萬套新房，所以今后中國的住宅市場也是非常大的。這些都是利好消息，當(dāng)然也一定會有利空的一些因素存在。

　　我們說說利空吧，現(xiàn)在看看北京、上海、深圳的房價，你們會覺得它比美國紐約、舊金山、洛杉磯的房價更低嗎？今天我們這三個城市的房價跟我說的美國這幾個城市的房價是一樣的高。在北京，我想買一套經(jīng)濟型的住宅，大致上要花五六十萬美金。在洛杉磯買一套經(jīng)濟型的住宅，也只需要五六十萬美金，不過它是一個小別墅，我們是一個公寓，這是一個。第二個，我們今天在北京甲級的寫字樓的租金，一個月是多少？大致一個月是400塊錢左右，國貿(mào)三期達到了600塊錢。400塊錢的寫字樓的租金相當(dāng)于哪里呢？相當(dāng)于曼哈頓的租金。所以中國的房價并不便宜。我們再看看北京的人均GDP，人均可支配收入是紐約、洛杉磯的幾分之一呢？我們不過是它的1/2或者是1/3。所以中國的房價并不便宜。中國要維持這么高的房價，一定要經(jīng)濟快速的增長。經(jīng)濟增長了，投資人賺的錢就多，他就不覺得這個房價貴，如果經(jīng)濟不增長，或者增長的速度慢，你馬上就會覺得這個房價太貴，在北京也賣不掉1500萬平方米。這都是讓人憂慮的。

　　所以在這種情況下，我們這些地產(chǎn)商應(yīng)該怎么辦？第一，我覺得要生產(chǎn)正確的產(chǎn)品。房地產(chǎn)政策的調(diào)控，你也不知道什么時候會有什么樣的政策出臺，所以你要去走一條比較保險的路是很重要的，所以首先你要選擇生產(chǎn)正確的產(chǎn)品。這個正確的產(chǎn)品，我認為就是剛需和首改。剛需、首改的產(chǎn)品沒有豪宅的利潤率高，怎么樣在做剛需、首改的時候，把你的公司的利潤有一個好的表現(xiàn)？主要有兩個訣竅，第一是要干得快，第二是要會控制成本。干得快，關(guān)鍵的做法是你的周轉(zhuǎn)率要高。過去我們拿到地到賣房子，經(jīng)常需要16個月，或者是12個月。我們覺得16個月太慢，我們過去認為12個月差不多，因為我說這個12個月是對一個公司來說，它在全集團可能有50個項目和100個項目區(qū)平均計算的時候是12個月。因為有些城市修一個小高層，你要修到封頂?shù)臅r候才允許你賣，今天我們看，12個月、16個月都不行了，你應(yīng)該要爭取10個月。這個10個月是什么概念？全集團50個項目、200個項目全部平均下來10個月，就是說那些預(yù)售條件限制的不是太嚴的地方拿到地，到能夠賣房子，是6個月的時間。那些預(yù)售條件非常嚴格的地方，大致上就是十二三個月，這樣平均下來就是10個月，得要做到這種速度，你的總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率才能有足夠的高。那怎么樣才能做得這么快？關(guān)鍵就是你所生產(chǎn)的產(chǎn)品要標(biāo)準(zhǔn)化。另外一個就是要學(xué)會控制成本，控制成本的方法很多，我在這里不一一給大家介紹了。

　　未來10年，中國的地產(chǎn)市場會怎么樣？中國的地產(chǎn)現(xiàn)在在國民經(jīng)濟中的比重是12%，美國的房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中間的比重是2.5%。差別很大，這是一個非常不同的數(shù)據(jù)。第二，中國的經(jīng)濟今后會怎么樣發(fā)展？我們在過去的20年，其實中國的經(jīng)濟發(fā)展基本上是由臺商和港商推動的，因為在20年前，我們看到在美國的沃爾瑪里面，所有的產(chǎn)品寫上了“中國制造”，另外還有一家叫家得寶的企業(yè)，在20年的時間，我們看到它很多東西寫上了“中國制造”。但是今天變了，我們在美國的市場看到，只有20%的產(chǎn)品還寫著中國制造，剩下80%都移到了南美、中歐、東南亞。但是好在我們看到在這些商品里面，電動工具、潔具、瓷片仍然寫著中國制造，但是有兩種東西開始在變，一種是小的手動的工具現(xiàn)在寫的印度制造，如果我們哪一天在美國的市場看到，所有的電動工具、廚具都不寫“中國制造”的時候，我們中國就出問題了。我們還有時間做這樣的產(chǎn)業(yè)升級，但是產(chǎn)業(yè)的升級是非常難的，我們的產(chǎn)品不在沃爾瑪和家得寶銷售，我們的產(chǎn)品要在哪些地方銷售？在哪些店里面要看到我們的產(chǎn)品？在國外，馬路上開的車是中國的車，我們現(xiàn)在僅僅只看到中國有一個叫長城汽車的公司的產(chǎn)品在國外有人開，另外，我們到美國的shoppingmall里看到那些好的產(chǎn)品都是我們中國生產(chǎn)的，那時候我們的產(chǎn)業(yè)升級就成功了。如果我們的產(chǎn)業(yè)升級成功，中國就成為全球第一，我們的地產(chǎn)市場也是無限制的好，比今天更好。但是如果我們沒有跨過去這一步，地產(chǎn)公司就會越來越平淡。

　　謝謝大家！