李戰(zhàn)洪：地產(chǎn)新趨勢(shì)與對(duì)策，十八大之后我們?cè)趺醋?，用我們開(kāi)發(fā)商在實(shí)踐中比較形象的語(yǔ)言認(rèn)真地做了一下PPT，然后形象地表述出來(lái)，然后再這么做。

　　兩個(gè)方面：一個(gè)是地產(chǎn)新趨勢(shì)。第二，轉(zhuǎn)型，如何做。新趨勢(shì)，怎么發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)周期性規(guī)律，怎么形象化，第二個(gè)是怎么轉(zhuǎn)型，一線企業(yè)、二線企業(yè)、三線企業(yè)他們是怎么表演的。

　　我一直有一個(gè)觀點(diǎn)，十八大后的趨勢(shì)判斷，第一，由所謂暴利時(shí)代到微利時(shí)代。第二，二元化發(fā)展這是特別明顯。1、品牌企業(yè)搶占市場(chǎng)份額。還有一部分企業(yè)以企業(yè)生存為目的。第三，究竟是黃金十年還是白銀十年、青銅十年。黃金十年就不用說(shuō)了，現(xiàn)在說(shuō)我們進(jìn)入白銀時(shí)代，其實(shí)我贊同青銅時(shí)代的觀念，黃金時(shí)代那個(gè)黃金不需要加工，青銅時(shí)代，青銅的價(jià)值需要加工。所以進(jìn)入了一個(gè)產(chǎn)品的時(shí)代。

　　你要發(fā)揮地產(chǎn)的新趨勢(shì)，一定是政策作用之下一直在出現(xiàn)一個(gè)怪圈，一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就亂、一亂就抓、一抓就死，現(xiàn)在處于由叫到放的過(guò)渡階段。

　　第三個(gè)趨勢(shì)，過(guò)去兩年調(diào)整的結(jié)構(gòu)還是一個(gè)“球”。我歸納了一下，包括剛才中原的走勢(shì)圖，前面比較平穩(wěn)，后面走出正玄波，放進(jìn)去就是一個(gè)球。2011年、2012年走了一個(gè)96式。2011年上半年虎頭蛇尾，2012年上半年差，下半年好，走了一個(gè)96式。未來(lái)兩年我預(yù)計(jì)可能還是一個(gè)“球”。我們說(shuō)69式，換了一個(gè)姿勢(shì)。2013年可能會(huì)低開(kāi)高走。2014年又是一個(gè)9，上半年好，下半年比較微妙。過(guò)去兩年和未來(lái)兩年就是由96式到69式，換了一個(gè)姿勢(shì)。這種規(guī)律一定要把握好。最后走出一個(gè)“太極”。其實(shí)剛剛我看到中原黎總那張圖就特別有感觸，我從92到02、2012年做了這樣一個(gè)曲線，政策沒(méi)有太大作用，他是要平穩(wěn)上升的。自從扶持政策、打壓政策出臺(tái)后，就把它打成一個(gè)正玄波，非峰即谷的走勢(shì)。過(guò)去兩年和未來(lái)兩年，走了兩個(gè)球，這個(gè)規(guī)律特別重要，牽扯到我們?cè)趺醋鲩_(kāi)發(fā)。

　　在大年、小年，高峰和低谷的時(shí)候做法不一樣，低谷的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商對(duì)策是一定要先活下去。先活下去，用一個(gè)字形容：“量”為先。行話說(shuō)就是高周轉(zhuǎn)，輕資產(chǎn)。在高峰的時(shí)候要，對(duì)策以現(xiàn)金流為導(dǎo)向改成以利潤(rùn)率為導(dǎo)向，這個(gè)時(shí)候注重資產(chǎn)質(zhì)量。特別在未來(lái)，資產(chǎn)質(zhì)量顯得尤為重要。

　　這張圖上次在博鰲也說(shuō)了，我說(shuō)了一定要以量?jī)r(jià)法則應(yīng)對(duì)周期調(diào)整。結(jié)構(gòu)性調(diào)整，你就要轉(zhuǎn)型。在低谷的時(shí)候一定要做好，比如剛剛進(jìn)入低谷的時(shí)候我們一定要按照第一個(gè)階段，這個(gè)時(shí)候去庫(kù)存，余貨最小化。第二階段，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。第三階段，順勢(shì)而為，該要降價(jià)的要降價(jià)，價(jià)跌量增，先活下去。第四階段，這個(gè)時(shí)候要開(kāi)始拿地，為下階段做準(zhǔn)備了。比如自己手上的企業(yè)，我們?cè)?012年低谷的時(shí)候拿了20塊地。

　　在這種球的走勢(shì)里面，其實(shí)三調(diào)還是最重要的：開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要適應(yīng)高峰低谷的時(shí)候。高峰的時(shí)候庫(kù)存最小化來(lái)做新一輪周期開(kāi)發(fā)量的準(zhǔn)備。到高峰的時(shí)候就把它賣掉，開(kāi)發(fā)節(jié)奏跟開(kāi)發(fā)規(guī)模跟地產(chǎn)周期性規(guī)律特別重要。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在低谷的時(shí)候做剛需，小年的時(shí)候做剛需，大年的時(shí)候做改善型的比較重要。剛才說(shuō)了周期性調(diào)整的時(shí)候?qū)Σ呤堑却?，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時(shí)候是轉(zhuǎn)型。

　　上午對(duì)話的時(shí)候也說(shuō)了周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整都是企業(yè)兩種能力，一個(gè)是等待、一個(gè)是轉(zhuǎn)型。你就一味地忽略周期性，全部把精力投到轉(zhuǎn)型，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大傷害。周期性面對(duì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這個(gè)對(duì)企業(yè)最有利。企業(yè)在轉(zhuǎn)型的時(shí)候一定要同時(shí)培養(yǎng)兩種能力。我歸納了兩種能力，不同企業(yè)有不同企業(yè)生產(chǎn)狀態(tài)。我歸納為房地產(chǎn)業(yè)界的轉(zhuǎn)型演唱會(huì)：原生態(tài)唱法、流行唱法、美聲唱法。第一種，原生態(tài)唱法，以三線開(kāi)發(fā)商為主，他們說(shuō)的轉(zhuǎn)型其實(shí)不叫轉(zhuǎn)型，其實(shí)是行業(yè)退出，是經(jīng)過(guò)調(diào)控，在調(diào)控過(guò)程中行業(yè)大洗牌之后，是企業(yè)無(wú)奈地退出，找一個(gè)理由。他說(shuō)他轉(zhuǎn)型了，特別是土地招拍掛規(guī)范之后，靠關(guān)系拿不到地了，這個(gè)情況下他經(jīng)常是無(wú)米下鍋，通過(guò)招拍掛競(jìng)爭(zhēng)不了品牌開(kāi)發(fā)商。每次調(diào)整，我說(shuō)是1/3格局，1/3企業(yè)退出，1/3企業(yè)強(qiáng)大，1/3企業(yè)在掙扎。第二種，以二線開(kāi)發(fā)商為主的流行唱法。這部分企業(yè)說(shuō)的轉(zhuǎn)型也不是真正意義上轉(zhuǎn)型，他們?cè)谫Y金、模式、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、管理在轉(zhuǎn)型上都沒(méi)有準(zhǔn)備好，急著就轉(zhuǎn)型。所以這種做法叫流行唱法。剛才也說(shuō)了這種情況怎么應(yīng)對(duì)，還是不要忘記周期性，去面對(duì)，然后逐步進(jìn)行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。他們有效對(duì)策應(yīng)該是這樣去做。第三種，美聲唱法其實(shí)是最有特色，以一線開(kāi)發(fā)商為主，一線開(kāi)發(fā)商說(shuō)轉(zhuǎn)型，歌聲太美妙，但是很難掩蓋掛羊頭賣狗肉的本質(zhì)。轉(zhuǎn)旅游地產(chǎn)，還是賣房子。轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等賣的還是住宅，其實(shí)那不叫根本意義上的轉(zhuǎn)型，但是通過(guò)美聲唱法可以從政府獲得更多資源、支持。我一直反對(duì)把所有產(chǎn)業(yè)后面都加一個(gè)地產(chǎn)，比如休閑產(chǎn)業(yè)，我們一定要說(shuō)休閑地產(chǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，一定要說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游產(chǎn)業(yè)一定說(shuō)旅游地產(chǎn)，他們就是掛羊頭賣著住宅的肉。這里要注意一個(gè)是產(chǎn)品提升、開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)拓展、開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變、開(kāi)發(fā)融資的創(chuàng)新。

　　未來(lái)時(shí)間里，價(jià)平量增應(yīng)該還是2013年主要選擇，也是符合民生、政策導(dǎo)向。轉(zhuǎn)型中，我們第一個(gè)是換價(jià)格，讓它的價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二，換產(chǎn)品。把產(chǎn)品換成，掛上商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、休閑度假的頭，讓產(chǎn)品快速銷售。以美聲唱法換自己的產(chǎn)品。第三，換客戶。

　　要把握三大形成優(yōu)勢(shì)的因素：第一，轉(zhuǎn)型過(guò)程中一定要讓企業(yè)和項(xiàng)目具備高周轉(zhuǎn)性，大陸開(kāi)發(fā)商和港澳開(kāi)發(fā)商具備最大區(qū)別，大陸開(kāi)發(fā)商基本上靠高周轉(zhuǎn)，未來(lái)時(shí)間我們不僅僅是高周轉(zhuǎn)，還要注重市場(chǎng)的質(zhì)量。未來(lái)的調(diào)控一定還是一個(gè)“球”，球型那個(gè)理論，6和9頂部圓圈那塊的時(shí)候，大年我們回歸一線，小年的時(shí)候通過(guò)三四線城市來(lái)過(guò)渡。這個(gè)布局讓你占到優(yōu)勢(shì)。第三，多業(yè)態(tài)擴(kuò)張，多業(yè)態(tài)擴(kuò)張可以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。謝謝大家！