秦虹：大家上午好！大會(huì)給我的題目是展望2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)。下面我就這個(gè)問(wèn)題談我兩點(diǎn)看法。第一點(diǎn)，我們分析今年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，我們認(rèn)為市場(chǎng)變化主要受預(yù)期影響比較大。比如說(shuō)以2012年為例，2012年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出一波先低后高的市場(chǎng)。為什么是這個(gè)情況呢？主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期所影響。影響這個(gè)預(yù)期的決定因素有以下三個(gè)方面：第一，貨幣政策的調(diào)整。今年為了穩(wěn)增長(zhǎng)，貨幣政策在年中后適度地寬松，2012年貨幣政策整體比2011年要寬松。貨幣政策從偏緊走向?qū)捤?，?dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的判斷。第二，宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。我們看到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化最大的就是11、12月份這兩個(gè)月表現(xiàn)比較好。我們也看到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也是第三季度觸底，第四季度回升。對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)利好。第三，關(guān)于供求關(guān)系判斷。從2010年開(kāi)始我們實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控政策，調(diào)控政策經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，沒(méi)有放松力度、沒(méi)有改變方向，特別是2012年沒(méi)有任何的放松房地產(chǎn)調(diào)控政策這樣一些新的政策出臺(tái)。在政策沒(méi)有變化的情況下，經(jīng)過(guò)兩年這樣的市場(chǎng)對(duì)庫(kù)存的消化，到了下半年開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況得到極大好轉(zhuǎn)，供求關(guān)系從年初庫(kù)存量過(guò)大到年末庫(kù)存量得到部分消化，引發(fā)了人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的判斷，所以預(yù)期影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期從來(lái)都是不穩(wěn)定的，經(jīng)常是由于預(yù)期決定了市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期或集中觀望或集中釋放，最后引起了市場(chǎng)上下起伏波動(dòng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是資產(chǎn)屬性所決定，所以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素主要是預(yù)期，而不是實(shí)際的需求。一般消費(fèi)品如果需要他的話(huà)，他就會(huì)去買(mǎi)。他對(duì)預(yù)期強(qiáng)度不是很大。但是房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性很強(qiáng)，即使需要，他也不一定買(mǎi)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，預(yù)期影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際需求。這是第一個(gè)看法。

　　第二個(gè)看法，2013年市場(chǎng)。2012年整個(gè)房地產(chǎn)基數(shù)比較低，這是2010-2012年住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售速度，我們以銷(xiāo)售面積研判2013年，因?yàn)閮r(jià)格從來(lái)都是跟著銷(xiāo)售來(lái)走。先有銷(xiāo)售變化，后有價(jià)格的變化，這幾年來(lái)，我們2012年的基數(shù)是低的，在這樣的基礎(chǔ)下，由于去年上半年基數(shù)很低，所以出現(xiàn)了低基數(shù)基礎(chǔ)的增長(zhǎng)是不奇怪的。第二，從剛才所說(shuō)的預(yù)期來(lái)分析，有以下方面影響我們2013年房地產(chǎn)預(yù)期。1、貨幣政策走向。影響房地產(chǎn)政策，我們總是在觀察調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控政策，除了房地產(chǎn)行業(yè)本身調(diào)控政策之外，貨幣政策對(duì)行業(yè)影響特別大。去年年底的時(shí)候中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2013年實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)，我們大致可以判斷2013年貨幣政策基本保持穩(wěn)定，既不會(huì)偏緊，也不會(huì)過(guò)于偏松，基本保持穩(wěn)定，他要掌握貨幣政策調(diào)控市場(chǎng)的靈活性，但是總體保持穩(wěn)定。第二，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)在慣性下會(huì)延續(xù)。去年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是第四季度開(kāi)始回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回升有一定慣性，所以對(duì)房地產(chǎn)，可能在今年上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能是一個(gè)確定的因素，所以這對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生一些正面影響。第三，在年末，特別是一些中心城市加速情況下，部分城市去庫(kù)存加快，供求出現(xiàn)新的挑戰(zhàn)。這些方面都是對(duì)房地產(chǎn)向好的判斷。

　　但是還有一些因素也在影響我們的預(yù)期，一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控政策。我對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策一個(gè)基本判斷就是方向不變、力度不減。所以我們沒(méi)有任何的理由期望今年房地產(chǎn)調(diào)控抑制投資、投機(jī)方面能有所放松。我認(rèn)為投資和投機(jī)性需求空間不大的情況，完全靠自住性需求推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅增長(zhǎng)有多大的可能性以及有多大能量是值得研究的。這是一個(gè)調(diào)控政策在部分地區(qū)和城市，特別是房?jī)r(jià)有上漲明顯的地方會(huì)從嚴(yán)從緊，這是一個(gè)對(duì)沖預(yù)期的因素。還有一個(gè)因素是城鎮(zhèn)化。去年年底我參加了很多論壇，我發(fā)現(xiàn)我們業(yè)界人士突然十八大之后對(duì)未來(lái)預(yù)期極為樂(lè)觀。上次參加完一個(gè)行業(yè)會(huì)議回來(lái)，回來(lái)跟我講，他們說(shuō)已經(jīng)聽(tīng)到春天步伐，馬上要進(jìn)入夏季。我說(shuō)為什么會(huì)得到這樣一個(gè)極為樂(lè)觀的判斷呢？大家就認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有極大的推動(dòng)。我的看法，新型城鎮(zhèn)化它的內(nèi)涵應(yīng)該是非常豐富的，當(dāng)然我們現(xiàn)在沒(méi)有看到官方的解釋。我個(gè)人理解新型城鎮(zhèn)化是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式。我們判斷它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不能簡(jiǎn)單套用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，過(guò)去通過(guò)房地產(chǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)化相關(guān)度，達(dá)到90%以上，但是今后我認(rèn)為提高城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的擴(kuò)張土地面積和簡(jiǎn)單的增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，而是要提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，讓已經(jīng)在城鎮(zhèn)的農(nóng)民工，如何讓他們享受到定居落戶(hù)的問(wèn)題以及一系列相關(guān)改革。和過(guò)去單純追求數(shù)量、粗放城鎮(zhèn)化發(fā)展不一樣。過(guò)去城鎮(zhèn)化由于快速發(fā)展、粗放發(fā)展、數(shù)量發(fā)展導(dǎo)致不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問(wèn)題要在新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)過(guò)程中予以解決的。我就認(rèn)為的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響至少在2013年影響是中性的，而不應(yīng)該像我們一些人過(guò)分那么樂(lè)觀。

　　綜合以上影響因素，我判斷2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主，保持房地產(chǎn)成交和價(jià)格一絲不動(dòng)是不可能，如果把小幅波動(dòng)作為穩(wěn)定的話(huà)，我認(rèn)為整體市場(chǎng)有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主，小幅的波動(dòng)。城市和企業(yè)的分化格局將繼續(xù)延續(xù)。我們過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)，任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)單邊上漲格局，所有企業(yè)投資房地產(chǎn)都是賺錢(qián)的，今后一定是分化格局，這個(gè)格局對(duì)城市來(lái)講，取決于人口規(guī)模，對(duì)企業(yè)來(lái)講，取決于品牌美譽(yù)度、專(zhuān)業(yè)化能力。另外一個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題，我認(rèn)為過(guò)去的兩年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部格局，就是非住宅市場(chǎng)，有了商業(yè)地產(chǎn)投資增速、在建面積增速、新開(kāi)工增速都好于住宅。2013年住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售、投資增速會(huì)好于非住宅，這是我對(duì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體判斷，回答會(huì)議主辦方對(duì)我提出這樣的問(wèn)題，我的發(fā)言?xún)H供大家參考，謝謝大家！