　　整個出售過程分兩步完成：2012年12月21日，上實城開把其所持有的成都公園大道項目開發(fā)公司——成都中新錦泰房地產開發(fā)有限公司70%股權，以總價1.1億元售予宏匯投資有限公司，并可收回1.41億元的股東貸款。此外，宏匯投資還需償還中新錦泰欠結集團5.76億元貸款，及相關貸款可能累計7300萬元利息。

　　至于剩下的30%股權，則于六日后（12月27日），通過產權交易所以總價2.96億元轉讓予成都三創(chuàng)偉業(yè)。

　　出售事項給上實城開帶來不錯的裨益。通過前后兩次股權轉讓，上實城開合共錄得除稅及開支前收益約2.012億元，兩次轉讓分別錄得收益約1.41億元及6020萬元。

　　上市表示，擬將扣除相關開支后的股權轉讓所得款項用作償還集團借貸或投資用于集團業(yè)務的資產或物業(yè)。

　　公園大道的沉浮

　　成都公園大道項目是上實城開在成都的唯一項目，占地面積達22.81萬平方米，總建筑樓面面積達77.5萬平方米。項目位于成都市光華大道北側，北望江安河，鄰近成都主城區(qū)。為混合式住宅及商用發(fā)展項目，規(guī)劃分兩期進行，目前正在興建第一期。

　　在成都地產圈內，公園大道早已聞名至久，原因之一，當屬其歷時長達五年的開發(fā)時間，至今仍處于一期開發(fā)狀態(tài)。而同樣的開工期，如若順利，整個項目應當基本完成竣工，并已銷售多年。

　　事實上，在這五年內，公園大道一直都在不斷重復過著停工、復工的日子背后，也揭示著公園大道原擁有者——中新地產資金鏈的緊繃與拮據。

　　翻查過往歷史資料，作為公園大道的開發(fā)商，中新城泰成立于2007年1月30日，注冊資本2億元，并由中新地產及成都中泰交通建設發(fā)展有限公司分別擁有70%及30%權益。

　　其中中新地產出資2億元，其中1.4億元作為中新錦泰70%注冊資本，6000萬元為股東貸款；成都中泰則對中新錦泰出資3億元，其中6000萬作為注冊資本占股30%，余下2.4億元皆為股東貸款。

　　而按照當初訂立的合作協(xié)議，中新地產需將在2007年1月起的24個月內，另加1億元的額外價格，收購成都中泰持有的中新錦泰30%股權和2.4億元股東貸款，總代價達4.86億元。

　　是次交易當時曾被業(yè)內視為是一筆“風險很大的變相融資”。“2007年房地產行業(yè)火熱時，房企擴張搶占二線城市多采用類似股權投資形式來獲得土地，但這么高的投資回報承諾，本身就隱藏巨大風險。”中新地產投資成都的方式為股權投資，這也是中新地產在內地投資的主要模式。

　　不僅如此，成都中泰內部人士事后曾透露，中新地產在簽訂協(xié)議后始終未及時提供后續(xù)資金，“我們代其繳納了土地出讓金，這也讓成都中泰的股東貸款上升到了3.26億元?！?/p>

　　彼時的中新地產，已逐步走向崩盤的邊緣。由于無力支付相關款項，2008年8月，中新地產便開始向成都中泰提出法律訴訟，請求法院認定其與成都中泰之間的中新錦泰30%股權轉讓協(xié)議無效。自此，雙方展開訴訟。

　　2009年5月，訴訟最終和解，中新地產向成都中泰支付1.2億元股權轉讓款，按約收購其持有的中新錦泰30%股權。此外，中新地產還需償還成都中泰3.26億元的股東貸款。當年11月，成都中泰就違約索償7000萬元及利息向香港高等法院遞交申請。

　　即便如此，此時的中新地產已經虧損嚴重接近破產，幾乎完全喪失償債能力。同時，在這期間，中新地產還一度拖欠工程款是導致項目停工。

　　很快，中新地產便被上實控股收購。2010年1月20日，上實控股宣布，以27.46億港元收購中新地產45.02%股權，成為中新地產第一大股東，上實城開由此借殼上市。經過逐步整合，中新錦泰歸屬至上實城開的平臺中，成都公園大道也再度復工。

　　上實城開的包袱

　　成都公園大道項目已經在2008年開盤，在轉讓至上實城開平臺以后，也開始為上實城開帶來銷售收入。

　　根據上實城開2011年度業(yè)績報告，年內，上實城開的主要銷售收入來自包括上海、西安、天津及成都四個項目，其中成都項目即公園大道，占2011年度銷售收入8.24%。至2012年年中，成都公園大道的銷售收入上升至12..2%，彼時上實城開營業(yè)額為10.92億港元，預售所得款項余額為98.62億港元。

　　然而，盡管如此，公園大道依然處于入不敷出的局面。根據最新資料顯示，截至2011年末，中新金泰錄入除稅及非經營性項目后凈虧損2.01億元。

　　而上實城開有意改變賬面一直虧損的局面，因為收購中新地產雖然讓上實城開名下的土地儲備量大增，但也使得上實城開這兩年來的財務狀況顯得拮據。

　　歸根究底，原中新旗下所擁有的地產業(yè)務，在注入到上實城開這兩年里，并沒有為上實城開帶來任何的溢利貢獻。

　　盡管上實城開的虧損額在不斷收窄，但流動性依然偏弱。其中，截至2012年6月，上實城開僅持有27億港元現金，少于其57億港元短期債務的一半。

　　穆迪曾指出，上實城開今年上半年的業(yè)績疲弱，反映該集團在整合中新業(yè)務時出現虧損，過往中新主要進行房地產的開發(fā)。同時，由于上實城開正在將其現有業(yè)務與先前的中新業(yè)務合并。因此，穆迪預期兩家公司整合所產生的虧損會繼續(xù)影響上實城市開發(fā)集團在2012年的財務狀況。

　　不過，上實城開董事會主席較早前向觀點新媒體透露，之前中新項目收購的處理上，因為歷史遺留問題停留了幾年沒有銷售，進來城開以后，就用城開的銷售來補持。但目前基本上，上實城開最難的時間已經過了，接下來上實城開的盈利也開始逐步恢復。

　　據悉，由于上半年公司盈利表現欠佳，上實城開計劃下半年推出更多利潤較高的項目，以期提高公司盈利水平，倪建達稱，前這些利潤較高的項目去化正在進行之中，預計今年公司還是能夠完成恢復盈利。

　　但即使這樣，上實城開并不放棄繼續(xù)處置旗下非核心項目。

　　在出售成都項目之前，11月15日上實城開發(fā)布海外監(jiān)管公告，其中包括修改條款項下若干條文，給予該公司靈活彈性。

　　該公告指，契約項下“資產處置”定義廣泛，且涵蓋出售未開發(fā)土地或本公司無意再開發(fā)的未完成開發(fā)項目或擁有未開發(fā)土地或未完成開發(fā)項目所受限制附屬公司的所有或絕大部分所有股本。不能作出任何構成資產處置的資產出售，除非本公司于給予該等資產處置的備考影響后固定費用覆蓋率能夠產生最少1.00美元債項。

　　同時，上實城開建議修訂條款，以使其具有靈活彈性，按一般商業(yè)條款與獨立第三方訂立合約安排，以獲取由本公司或一個或受限制附屬公司多個銀行賬戶質押之債項，以便將美元或港元兌換為人民幣，或將人民幣兌換為美元或港元。

　　穆迪就此指，如得到債券持有人的同意，上實城開可出售有關不符合最新業(yè)務戰(zhàn)略的未開發(fā)或部分開發(fā)項目。由于上實城開須要進行某些資產整頓以改善其業(yè)務，此舉對該集團的信用狀況具正面影響。穆迪還表示，出售資產建議可應對該集團在資金及債務再融資等方面的需要。

　　綿延日久的剝離

　　上實城開表示，出售成都項目，主要由于集團已重新制定其策略，將專注于集團擁有據點的長江三角洲物業(yè)發(fā)展項目。換言之，不排除上實城開接下來仍將繼續(xù)剝離旗下長三角區(qū)域以外的非核心業(yè)務。

　　據上實城開網站公布資料，上實城開于13個城市擁有25個項目，包括中、高端住宅、服務式公寓、酒店、商用及辦公室樓宇。截至2012年6月30日，上實城開總規(guī)劃建筑面積逾1700萬平方米。

　　其中，項目主要分布在西安、上海、天津、北京、長沙、珠海、重慶、成都等地。在建項目當中，上海共7個，北京、天津、昆山、重慶各為2個，河北三河、無錫、西安、沈陽、成都、珠海各1個。北京后現代城、深圳鳳凰大廈已落成。

　　而深圳、天津、北京、珠海、長沙、西安、沈陽、成都、河北三河及上海九久青年城項目，都為原中新地產旗下發(fā)展項目。

　　故有分析人士指出，從此次出售成都項目的舉動不難看出，上實城開或將繼續(xù)剝離從中新收購回來的，短期內未能給公司帶來收入貢獻的項目。

　　更相關分析人士猜測，不排除上實城開會繼續(xù)選擇出售河北、西安、沈陽包括珠海項目，畢竟在這些城市項目僅有一個，這會占用較多的資源，加上上實城開有意收縮戰(zhàn)線，而且現在僅有西安項目還在為上實城開提供銷售收入貢獻。

　　據了解，西安項目為滻灞半島項目，即原來的中新水城項目，項目隨著中新收購，也一同轉至上實城開旗下。項目位于滻河和灞河的交匯點，該處乃西安市唯一一個大型生態(tài)小區(qū)，該項目除了住宅和商業(yè)發(fā)展項目外亦包含一間酒店，其第一期已落成。項目總建筑樓面面積（包括可供出售與非出售）約353.47萬平方米。預計最終竣工期為2017年。

　　不過，西安滻灞半島已經成為上實城開主要的銷售貢獻來源之一。截至2012年6月底，上實城開主要銷售收入來自西安滻灞半島、上海萬源城及成都公園大道，三個項目分別占本集團期內銷售收入約37.7%、14.4%及12.2%。

（審校：劉滿桃）