未來(lái)商業(yè)部分可為嘉凱城帶來(lái)的利潤(rùn)將比之更多，故此次出售對(duì)嘉凱城來(lái)也是好事一樁。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 上海中凱豪生酒店也要易主了。2008年開(kāi)業(yè)至今，中凱豪生酒店屹立在上海南京西路商圈已達(dá)四年之久。當(dāng)然，這也只是近期上海眾多酒店整售的案例之一而已。

　　12月24日，由新華信托股份有限公司和中邦置業(yè)集團(tuán)有限公司共同出資組建的大普基金宣布，中邦集團(tuán)和新滬商集團(tuán)日前聯(lián)合收購(gòu)了上海中凱城市之光剩余物業(yè)及兩棟大樓資產(chǎn)，總價(jià)近13億元，大普基金擔(dān)任投資和并購(gòu)顧問(wèn)。

　　其中大樓所在地內(nèi)的上海中凱豪生酒店，將打造成五星級(jí)中邦精品藝術(shù)酒店，剩余2萬(wàn)多平方米的存量房則將改造為成套國(guó)際公寓，作為二手房出售。

　　據(jù)悉，目前該交易已經(jīng)完成，項(xiàng)目正在交接，預(yù)計(jì)需要一個(gè)月左右的時(shí)間。調(diào)整以后，中凱豪生酒店將會(huì)重新開(kāi)業(yè)。

　　基金并購(gòu)

　　其實(shí)早在一個(gè)月前，中凱豪生酒店將出售的消息已經(jīng)傳遍整個(gè)上海圈。事緣于11月發(fā)行的一則名為“新華信托·中邦系列穩(wěn)健型并購(gòu)?fù)顿Y基金集合信托計(jì)劃4號(hào)”的信托產(chǎn)品。

　　根據(jù)該信托推介資料顯示，中邦集團(tuán)董事長(zhǎng)衛(wèi)平和新滬商集團(tuán)法人代表陳曉(原國(guó)美電器董事局主席)將分別出資1億元，聯(lián)合中邦4號(hào)并購(gòu)基金共同收購(gòu)上海中凱豪生酒店。同時(shí)，雙方還共同為中邦4號(hào)并購(gòu)基金首期募資還款，并提供個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任。

　　貸款發(fā)完3個(gè)月內(nèi)，中邦置業(yè)集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓98%的中邦世家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)給新華信托股份有限公司，屆時(shí)新華信托有限公司將取得中凱豪生酒店的處置權(quán)。

　　該項(xiàng)基金總規(guī)模為4.95億元，2年期，預(yù)期收益率9%-12%，并已于11月28日下午完成了資金募集。

　　據(jù)了解，按照大普基金計(jì)劃，中邦4號(hào)目前所募集的4.95億元募資款，僅為基金首期募資款，基金還計(jì)劃安排后續(xù)兩輪均為1.5年期的募資計(jì)劃，主要用于歸還首期部分募資款與酒店改建費(fèi)用。

　　按照改造計(jì)劃，明年5月1日，中邦藝術(shù)酒店將正式開(kāi)業(yè)，酒店式公寓也將正式開(kāi)售。不僅如此，整修改造以后，中邦藝術(shù)酒店作為精品酒店，將高過(guò)現(xiàn)有房?jī)r(jià)。

　　推介資料披露，本次信托對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目收購(gòu)成本僅3.9萬(wàn)/平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格不低于7.5萬(wàn)元/平方米。“項(xiàng)目在地標(biāo)地段，周邊二手房?jī)r(jià)格普遍都在7萬(wàn)元/平方米以上，有些還超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。增值空間大。”陳曉表示。

　　這顯然令大普基金對(duì)項(xiàng)目改造后的回報(bào)具有十足信心：“項(xiàng)目銷(xiāo)售保守估計(jì)超過(guò)19億元，銷(xiāo)售收入完全覆蓋投資。”

　　戰(zhàn)略調(diào)整

　　對(duì)嘉凱城來(lái)說(shuō)，中凱豪生酒店的開(kāi)業(yè)，曾經(jīng)也是旗下中凱集團(tuán)從開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的模式，逐步轉(zhuǎn)變到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售和持有物業(yè)相結(jié)合發(fā)展模式的標(biāo)志性事件。

　　如今選擇出售，于嘉凱城而言，也是為了符合整體戰(zhàn)略方向調(diào)整的需要。

　　嘉凱城董事會(huì)辦公室相關(guān)人員接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)透露，選擇出售中凱豪生酒店這一存量物業(yè)，主要是基于嘉凱城商業(yè)公司在準(zhǔn)確把握商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品定位，對(duì)旗下各類(lèi)商業(yè)資產(chǎn)、酒店等物業(yè)進(jìn)行分析與研究后，調(diào)整現(xiàn)有自持商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)、對(duì)不符合公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品定位的相關(guān)存量物業(yè)加快去化速度的一個(gè)有計(jì)劃、按步驟的部署與安排。

　　就在一周以前，嘉凱城才發(fā)布系列公告宣布，成立商業(yè)、物業(yè)及貿(mào)易公司，意在打造專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和統(tǒng)一平臺(tái)，在專(zhuān)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域培育新的業(yè)務(wù)方向和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　至于商業(yè)公司未來(lái)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品定位于消費(fèi)性城鎮(zhèn)商業(yè)，是指位于城市中心最貼近老百姓生活的社區(qū)商業(yè)或一二線(xiàn)城市周邊經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的中心城鎮(zhèn)結(jié)合部，以“鄰里中心”、“形象街”、“特色商業(yè)街”、“休閑美食街”等形式存在的商業(yè)物業(yè)。

　　相關(guān)人士亦對(duì)觀點(diǎn)新媒體坦言，其實(shí)中凱豪生酒店每年給嘉凱城帶來(lái)的凈利潤(rùn)只有一兩千萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)產(chǎn)品定位的調(diào)整，未來(lái)商業(yè)部分可為嘉凱城帶來(lái)的利潤(rùn)將比之更多，故此次出售對(duì)嘉凱城來(lái)也是好事一樁。

　　而嘉凱城方面更透露，除了此次中凱城市之光存量物業(yè)出售，下一步公司還會(huì)加快對(duì)不符合公司在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品定位上不一致的相關(guān)存量物業(yè)的去化速度。

　　不過(guò)，對(duì)于嘉凱城這一舉動(dòng)，外界更多還是理解為流動(dòng)資金不足的表現(xiàn)。相關(guān)分析早前曾指，如果出售大型商業(yè)套現(xiàn)，將大大緩解嘉凱城當(dāng)下的資金壓力，甚至有余力發(fā)展其他利潤(rùn)較高的業(yè)務(wù)。畢竟在過(guò)去的一年多里，嘉凱城的財(cái)務(wù)表現(xiàn)無(wú)法令人滿(mǎn)意，直到今年三季度，才開(kāi)始逐漸改善。

　　“市場(chǎng)對(duì)于嘉凱城現(xiàn)金流的問(wèn)題過(guò)于緊張了。”上海證券研究員舒廷飛認(rèn)為，嘉凱城三季度以來(lái)去庫(kù)存速度明顯加快，1至9月，嘉凱城回籠資金超過(guò)40億元，同時(shí)，根據(jù)公司銷(xiāo)售節(jié)奏的安排，預(yù)計(jì)在第四季度，嘉凱城還有近30億現(xiàn)金的流入。

　　不僅如此，嘉凱城三季報(bào)也顯示，前三季度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2億多元，改寫(xiě)了過(guò)去兩年該指標(biāo)持續(xù)為負(fù)的狀態(tài)。

　　陳曉接盤(pán)

　　除此之外，市場(chǎng)更為有興趣的，還是此次中凱豪生酒店的接盤(pán)手。以上海新滬商實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司總裁這一新身份亮相的陳曉，就足以令這項(xiàng)交易徒添更多話(huà)題性。

　　值得一提的是，盡管陳曉在中邦4號(hào)基金中有所出資，但中邦基金投決會(huì)5名成員名單中，并沒(méi)有陳曉的名字。五名成員包括新華信托副總經(jīng)理郝雅軍、合規(guī)法律部總經(jīng)理徐潤(rùn)環(huán)、風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理張林、上海中邦置業(yè)有限公司總裁衛(wèi)平及財(cái)務(wù)總監(jiān)趙群鋒。

　　相關(guān)人士指出，陳曉還是希望僅僅擔(dān)當(dāng)財(cái)務(wù)投資者的身份。據(jù)了解，離開(kāi)國(guó)美后的陳曉就轉(zhuǎn)行做投資人，并先后投資了一站式家居生活體驗(yàn)館“名巢靚家”旗艦店和車(chē)王認(rèn)證二手車(chē)超市，但沒(méi)有過(guò)多參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策。

　　至于新東家新滬商集團(tuán)，翻閱官網(wǎng)資料介紹，該公司由陳曉聯(lián)合上海本地近30位著名企業(yè)家共同發(fā)起，成立于2011年12月。其下設(shè)3家全資控股子公司：上海琥珀資產(chǎn)管理有限公司、上海新滬商商務(wù)咨詢(xún)有限公司和上海新滬商俱樂(lè)部有限公司。

　　此次陳曉把投資目光聚焦到房地產(chǎn)，相關(guān)人士認(rèn)為，一貫保守投資的陳曉，對(duì)中凱豪生酒店改建項(xiàng)目的投資信心，在于酒店原規(guī)劃性質(zhì)為70年產(chǎn)權(quán)住宅，無(wú)需變更審批。

　　據(jù)了解，中凱豪生酒店其主要為住宅產(chǎn)權(quán)。該項(xiàng)目房間總數(shù)334間，地上建筑面積2.8萬(wàn)平方米，其中4至30層為住宅產(chǎn)權(quán)，2至3層為辦公產(chǎn)權(quán)。

　　另?yè)?jù)資料顯示，大普基金是專(zhuān)門(mén)為管理中邦4號(hào)并購(gòu)基金而設(shè)立的，主要員工來(lái)自中邦集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。故此次陳曉聯(lián)合中邦置業(yè)衛(wèi)平打造該項(xiàng)目，被業(yè)內(nèi)視為“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。然而，相關(guān)人士指出，改造后的中凱豪生酒店最終是否如愿成功，還是取決于兩者的操盤(pán)能力。

　　當(dāng)然，對(duì)中邦置業(yè)而言，類(lèi)似的重整改造項(xiàng)目也不是第一次接觸。今年上半年，中邦置業(yè)接手了重慶一個(gè)十年?duì)€尾項(xiàng)目--東啟幻境酒店別墅項(xiàng)目。