此次"借新錢還舊債"的做法無(wú)疑是"拆東墻補(bǔ)西墻"，只會(huì)越解越渴，帶來更高的融資成本，進(jìn)一步加劇其資金鏈壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 除了土地，資金同樣是泛海建設(shè)一個(gè)頗為敏感的話題，甚至在某種程度上，成為泛海建設(shè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)“硬傷”。

　　10月31日晚間，泛海建設(shè)公告宣布，公司擬與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司北京辦事處（簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)城資產(chǎn)”）、北京國(guó)際信托有限公司（簡(jiǎn)稱“北京信托”）簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定長(zhǎng)城資產(chǎn)收購(gòu)北京信托于今年11月25日到期的7.99億元的債權(quán)（第二期），泛海建設(shè)承諾并保證為此提供30個(gè)月的擔(dān)保，并向長(zhǎng)城資產(chǎn)履行債務(wù)償責(zé)任。

　　資料顯示，截止今年4月，作為原債權(quán)人的北京信托分五期實(shí)際募集資金19.99億元，全部用于增加泛海東風(fēng)公司注冊(cè)資本。截至目前，泛海建設(shè)已按期向北京信托支付了一期行權(quán)費(fèi)6.74億元，二、三期尚未到期。

　　其實(shí)就在幾天前，泛海建設(shè)才剛剛公布了一筆類似的融資。

　　借新錢還債

　　10月27日，泛海建設(shè)公告宣布，其控股子公司武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱“武漢公司”）擬向中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司湖北省分公司（簡(jiǎn)稱“信達(dá)資產(chǎn)”）借款5.9億，幫其償還即將到期的4.8億信托貸款。

　　同時(shí)，武漢公司將以分期付款的方式，向信達(dá)資產(chǎn)歸還新的借款。

　　公告披露，2011年11月7日，武漢公司曾向江蘇信托申請(qǐng)金額不超過（含）人民幣6億元的信托貸款，并分為兩期進(jìn)行。

　　第一期信托貸款金額為人民幣1.2億元，第二期信托貸款金額不超過人民幣4.8億元，該筆貸款將專項(xiàng)用于武漢公司基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。泛海建設(shè)為武漢公司申請(qǐng)的該筆貸款提供連帶責(zé)任保證。

　　同年11月18日，江蘇信托向武漢公司實(shí)際發(fā)放了第二期信托貸款--人民幣4.8億元整。而根據(jù)當(dāng)時(shí)的《信托貸款合同》約定，武漢公司須在結(jié)息日向江蘇信托支付到期利息，并于今年11月17日向江蘇信托歸還本金4.8億元整。

　　據(jù)稱，截至目前，武漢公司已按期向江蘇信托支付了到期利息，但是，尚有本金4.8億元待還。

　　為此，武漢公司擬與信達(dá)資產(chǎn)、江蘇信托共同簽訂《債權(quán)收購(gòu)協(xié)議》，與此同時(shí)，武漢公司還與信達(dá)資產(chǎn)簽訂《分期付款合同》。

　　根據(jù)上述協(xié)議，信達(dá)資產(chǎn)收購(gòu)江蘇信托4.8億元的債權(quán)，武漢公司可向信達(dá)資產(chǎn)分期付款。

　　公告還明確指出，自信達(dá)資產(chǎn)按照相關(guān)約定將全部收購(gòu)價(jià)款支付至原債權(quán)人江蘇信托賬戶之日起2年內(nèi)，債務(wù)人武漢公司應(yīng)向債權(quán)人信達(dá)資產(chǎn)分10期償還款項(xiàng)共計(jì)人民幣5.9億元。

　　倘若以此粗略計(jì)算，是次泛海建設(shè)“借新錢還舊債”的融資成本按年超過11.4%。

　　泛海建設(shè)在公告中表示，目前，武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目進(jìn)展順利，武漢公司具備較強(qiáng)的支付能力，因而對(duì)其擔(dān)保的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于可控制的范圍之內(nèi)。

　　同時(shí)，也有長(zhǎng)期關(guān)注泛海建設(shè)的分析師指出，今年泛海建設(shè)加大了開工量，因而對(duì)資金的需求也相應(yīng)加大。

　　“引入信達(dá)資產(chǎn)其實(shí)是另一種融資形式。一直以來，泛海都是資金騰挪‘高手’，這次他們可能也是出于爭(zhēng)取更多資金的考慮，從而推進(jìn)整體項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。”該分析人士如此表示。

　　流動(dòng)性壓力

　　盡管業(yè)界對(duì)其是次融資不乏利好看法，但是仍有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，泛海建設(shè)的資金面長(zhǎng)期趨緊，而此次“借新錢還舊債”的做法無(wú)疑是“拆東墻補(bǔ)西墻”，只會(huì)越解越渴，帶來更高的融資成本，進(jìn)一步加劇其資金鏈壓力。

　　新時(shí)代證券分析師裴明華援引泛海建設(shè)三季報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)表示，截止至今年9月底，該公司貨幣資金僅17.9億，而短期借款則達(dá)到20.4億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債超過30.24億。

　　“18億的貨幣資金對(duì)應(yīng)50多億的一年內(nèi)到期債務(wù)，泛海建設(shè)的流動(dòng)性壓力可見一斑。”裴明華如此表示。

　　此外，裴明華還指出，根據(jù)三季報(bào)粗略計(jì)算，泛海建設(shè)扣除預(yù)收款后的負(fù)債率為65.80%，這在行業(yè)中偏高，因?yàn)辇堫^企業(yè)的扣除預(yù)收款后負(fù)債率大概在41%左右。這么來看，泛海建設(shè)的資金壓力確實(shí)比較大。

　　另有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在整體來看，開發(fā)商通過銀行貸款仍然比較困難。雖然三季度開發(fā)貸、購(gòu)房貸同比有所增加，但是整體來看，開發(fā)商獲取資金的難度比較大，而泛海建設(shè)的銷售回款又跟不上，其現(xiàn)金流勢(shì)必會(huì)遇到問題。

　　而從整個(gè)行業(yè)來看，房地產(chǎn)信托也大規(guī)模集中在2012年、2013年到期，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，2011年信托到期規(guī)模為447億，而今年已經(jīng)達(dá)到了1824億，是去年的3倍多。

　　“所以，今年如此大規(guī)模的信托到期，一些企業(yè)周轉(zhuǎn)較慢、銷售回款不到位，就很可能造成延期支付，借新還舊的情況。”上述人士如此表示。

　　與此同時(shí)，有研究人士則稱，泛海建設(shè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流長(zhǎng)期為負(fù)，其償付債務(wù)本金及利息支出所需的資金只能來源于舉借新債，一旦無(wú)法通過借貸獲取足夠的資金償付債務(wù)利息及到期債務(wù)，其資金鏈可能面臨隨時(shí)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，不能排除其因此破產(chǎn)的可能性。

　　“下一步，泛海建設(shè)必須加緊銷售回款以緩解資金壓力。”

　　據(jù)泛海建設(shè)三季報(bào)公布的數(shù)據(jù)披露，截止至今年9月底，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-13.35億，上年同期則為-16.23億。