作為號(hào)稱“2012年第一塊純居住用地”的優(yōu)質(zhì)地塊，來(lái)廣營(yíng)地塊雖然成為來(lái)廣營(yíng)板塊樓面價(jià)最高的用地，但來(lái)還是難以逃脫底價(jià)成交的結(jié)局。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李欣鞠 2月14日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公告，招商局地產(chǎn)(北京)有限公司和大連盈致企業(yè)管理有限公司競(jìng)買(mǎi)聯(lián)合體，以底價(jià)23.7億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目A4和B4地塊，樓面地價(jià)12522.76元/平方米。

　　該地塊之前曾被形容為“一塊很熱鬧的地”，有消息稱，招商地產(chǎn)、中海、龍湖、中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，以及融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)等近10家企業(yè)都對(duì)其感興趣。

　　不過(guò)，在14日競(jìng)價(jià)截止時(shí)，僅有招商地產(chǎn)聯(lián)合體一份報(bào)價(jià)，并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)想中眾房企競(jìng)價(jià)的熱鬧場(chǎng)面。

　　招商拿地

　　本次招商地產(chǎn)聯(lián)合體底價(jià)競(jìng)得的來(lái)廣營(yíng)地塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)，東至南湖渠東路，南至來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)政府北街，西至朝科開(kāi)發(fā)區(qū)1號(hào)路，北至來(lái)廣營(yíng)中街。

　　該地塊擬規(guī)劃為二類居住用地、其他公共設(shè)施用地，土地面積10.7萬(wàn)平方米，建設(shè)用地面積7.77萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模不超過(guò)18.9萬(wàn)平方米。

　　其中，A4地塊為純住宅用地，規(guī)劃建筑面積15.8萬(wàn)平方米；B4住宅用地約0.95萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積2.4萬(wàn)平方米，此外還有0.5萬(wàn)平方米的配套用地，建筑面積0.75萬(wàn)平方米。

　　鏈家地產(chǎn)表示，來(lái)廣營(yíng)A4和B4地塊是歷年少有的優(yōu)質(zhì)居住用地，臨近多個(gè)高爾夫球場(chǎng)和生態(tài)公園，并有永久性城市綠化帶的景觀支持，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；且臨近北五環(huán)、大廣高速和城鐵13號(hào)線，交通便捷。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，該地塊成交樓面價(jià)為12523元/平方米，總價(jià)達(dá)23.7億元，是2012年27塊成交用地中樓面價(jià)、總價(jià)最高的用地，也是歷年來(lái)廣營(yíng)板塊樓面價(jià)最高的用地，樓面價(jià)甚至高于2011年成交的同區(qū)域居住用地。

　　另外，來(lái)廣營(yíng)地塊周邊成交項(xiàng)目近期均價(jià)在3.4萬(wàn)/平米，其中個(gè)別項(xiàng)目在限購(gòu)后仍有可觀的成交。北京中原的數(shù)據(jù)顯示，目前該地塊區(qū)域內(nèi)商品房售均價(jià)在2.5-2.7萬(wàn)/平方米之間，如筑華年、華貿(mào)城、中國(guó)鐵建國(guó)際城均價(jià)皆在25000元/平方米左右。

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，以目前1.25萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)來(lái)看，來(lái)廣營(yíng)地塊后期定價(jià)空間較高，且周邊供應(yīng)較少，入市后預(yù)計(jì)會(huì)帶來(lái)較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　“熱地”遇冷

　　作為號(hào)稱“2012年第一塊純居住用地”的優(yōu)質(zhì)地塊，來(lái)廣營(yíng)地塊雖然成為來(lái)廣營(yíng)板塊樓面價(jià)最高的用地，但來(lái)還是難以逃脫底價(jià)成交的結(jié)局。

　　此前的消息稱，除了已報(bào)價(jià)的招商地產(chǎn)外，包括中海、龍湖、中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，以及融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)等近10家企業(yè)都對(duì)來(lái)廣營(yíng)地塊感興趣。然而，地塊拍賣(mài)當(dāng)日，預(yù)期的地塊熱并未出現(xiàn)，報(bào)價(jià)的房企仍只有招商地產(chǎn)聯(lián)合體一家。

　　對(duì)此，北京中原分析人士認(rèn)為，來(lái)廣營(yíng)地塊可以說(shuō)是最近一年多來(lái)，位置及配套等最優(yōu)越的接近純住宅地塊，并未出現(xiàn)房企扎堆的現(xiàn)象，依然以底價(jià)成交，可見(jiàn)目前樓市的冷清已經(jīng)抑制了開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮則認(rèn)為，目前企業(yè)資金壓力較大，拿地相對(duì)謹(jǐn)慎。年初中央繼續(xù)維持從嚴(yán)的基調(diào)，絕大多數(shù)購(gòu)房者繼續(xù)觀望，新房交易十分低迷，加上一年以來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備逐漸增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張、拿地謹(jǐn)慎最終導(dǎo)致土地市場(chǎng)不景氣。

　　另外，宗地總規(guī)模較大、總價(jià)太高將更多企業(yè)拒之門(mén)外。該地塊掛牌起始價(jià)為23.7億元，競(jìng)價(jià)階梯為1100萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)保證金為7.1億元，使得有拿地意向的企業(yè)望而卻步。

　　鏈家地產(chǎn)分析人士也表示，當(dāng)前房企拿地仍然十分謹(jǐn)慎，并且此地塊價(jià)格相對(duì)較高，對(duì)于房企資金要求是個(gè)考驗(yàn)。

　　該人士還指出，其他房企并未出手的原因，在一定程度上會(huì)受對(duì)于外來(lái)市場(chǎng)預(yù)期還并不明朗的影響。按照該地塊樓面價(jià)格以及周邊項(xiàng)目看，未來(lái)或定位偏向高端，但目前高端市場(chǎng)受限購(gòu)政策影響，很難有所起色。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年1月，北京市土地市場(chǎng)共成交4宗經(jīng)營(yíng)性用地及1宗住宅用地，加上2月份出讓的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)路東區(qū)兩宗地塊，以及此次的來(lái)廣營(yíng)地塊，所有地塊均是底價(jià)成交，溢價(jià)率為零。

　　上述人士分析，開(kāi)發(fā)商拿地意愿低落是地價(jià)下降的主要因素。逆市下房企競(jìng)價(jià)底氣不足，多數(shù)地塊以入市出讓底價(jià)成交，和往年相比，成交價(jià)少了多次競(jìng)價(jià)中增值的部分。未來(lái)北京土地低價(jià)成交仍是主要趨勢(shì)。