佛山地方政府在此背景下貿(mào)然放寬限購政策，顯然不大切合當(dāng)前的政策和輿論環(huán)境，我們相信這次政策調(diào)整在出臺(tái)僅半天后就被緊急叫停也是來自更高層的壓力。

　　廣東省佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局于10月11日晚間發(fā)布通知，決定暫緩執(zhí)行于當(dāng)日中午發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》。該通知原來表示將從10月12日開始對(duì)現(xiàn)有限購政策有所調(diào)整。佛山于今年3月18日發(fā)布的限購措施與目前實(shí)施限購的絕大部分一二線城市一致，原則上對(duì)已有1套住房的佛山戶籍居民家庭和能夠提供在佛山1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非佛山戶籍居民家庭，限購1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的佛山戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非佛山戶籍居民家庭、無法提供1年以上在佛山納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非佛山戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　此次原計(jì)劃的調(diào)整則對(duì)限購措施有所放寬，對(duì)以下四類人群取消限購：

　　——對(duì)符合市、區(qū)人才引進(jìn)政策的非本市戶籍人員，由佛山市、區(qū)人社部門出具人才引進(jìn)證明，購房時(shí)可不受個(gè)人所得稅證明以及社保證明的限制；

　　——已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍；

　　——佛山市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購一套7,500元/平方米以下的住房；

　　——佛山市戶籍“村改居”家庭，在購買7,500元/平方米以下的新建商品住房時(shí)，其擁有的因村改居由集體土地改為國有土地的自建住房，不計(jì)入住房套數(shù)。

　　我們認(rèn)為此次放寬若得以執(zhí)行，以第三類購房群體所受的影響最大。統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-9月，佛山商品住宅的月度成交均價(jià)為8,235元/平方米，離此次7,500元/平方米的限價(jià)差距并不大，當(dāng)?shù)刂械蛢r(jià)位的樓盤有望從本次限購放寬中受益，得到本地新增購買資格的拉動(dòng)。其次對(duì)于產(chǎn)證滿五年住房限購的放開也將帶動(dòng)當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)的活躍?？傮w上我們認(rèn)為調(diào)整后的佛山版限購政策較9月浙江衢州出臺(tái)的“寬松版”限購令更具彈性。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，佛山商品住宅成交面積較去年同期小幅上漲7.1%,基本與全國平均水平相當(dāng)，好于我們長(zhǎng)期跟蹤的大部分一二線城市，成交均價(jià)較去年同期的7,252元/平方米上升13.6%，漲幅高于全國平均水平。但自今年3月

　　限購令出臺(tái)以來，當(dāng)?shù)貥鞘协h(huán)比下滑明顯，成交量由一季度的月均87.6萬平方米下滑到二季度的45.1萬平方米和三季度的36.7萬平方米。土地市場(chǎng)方面，今年前三季度當(dāng)?shù)爻山幻娣e(按規(guī)劃建筑面積口徑)小幅上升6.7%至1,668萬平方米，其中住宅用地下降12.8%至770萬平方米；樓面地價(jià)同比回落8.6%至1,084元/平方米，其中住宅用地同比上升7.1%至1,930元/平方米；土地出讓金同比微降2.5%至180.95億元，其中住宅用地同比回落6.6%至148.55億元；整體表現(xiàn)也基本與全國平均水平類似。

　　值得注意的是，隨著佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，當(dāng)?shù)孛磕甑馁u地收入相當(dāng)可觀，特別是2007年、2009年和2010年三年牛市，當(dāng)年土地出讓金占地方一般預(yù)算收入比例均突破100%，分別達(dá)110.8%、138.3%和114.1%，顯著高于全國同期的51.7%、49.0%和71.7%的平均水平，顯示地方財(cái)政對(duì)賣地收入的高度依賴。而這一比例在今年前8月由于大市的疲弱明顯下滑至70.0%，同期的土地成交溢價(jià)率也回落至低位，這或許在一定程度上解釋了盡管佛山樓市和土地市場(chǎng)表現(xiàn)尚屬不溫不火，但地方政府卻在原有限購令出臺(tái)不到7個(gè)月的情況下未雨綢繆，放寬購房限制的動(dòng)機(jī)。

　　佛山作為廣東省繼廣深兩大一線城市后首個(gè)實(shí)施限購的地級(jí)市，其今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)在三四線城市中頗具代表性。地方政府在“全國標(biāo)準(zhǔn)版”限購令落地僅半年多的情況下便急于松動(dòng)限購政策，反映了當(dāng)?shù)刎?cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍高度依賴于房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)。而此次放開主要針對(duì)中低價(jià)新房和滿五年的二手房，也在一度程度上規(guī)避了在調(diào)控成果尚不顯著的背景下助長(zhǎng)投機(jī)投資風(fēng)氣和房地產(chǎn)泡沫的口實(shí)。

　　我們相信這種博弈心態(tài)在大多數(shù)地方政府中都或多或少的存在。但由于目前樓市調(diào)控效果尚不顯著，特別是房?jī)r(jià)仍高位盤整，回落并不明顯；中央層面近期也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，對(duì)現(xiàn)有地產(chǎn)調(diào)控特別是限購政策不放松。佛山地方政府在此背景下貿(mào)然放寬限購政策，顯然不大切合當(dāng)前的政策和輿論環(huán)境，我們相信這次政策調(diào)整在出臺(tái)僅半天后就被緊急叫停也是來自更高層的壓力。在樓市和政策博弈不斷深化的當(dāng)下，中央政府顯然認(rèn)識(shí)到若對(duì)此類政策放寬采取默許的姿態(tài)，很有可能引發(fā)較強(qiáng)的跟風(fēng)效應(yīng)，有更多的二三線地方政府將在年內(nèi)或者原有限購政策到期后采取類似的動(dòng)作，這無疑將被市場(chǎng)解讀為樓市調(diào)控政策明顯松動(dòng)的信號(hào)，不利于調(diào)控效果的繼續(xù)深化。應(yīng)該說此次的佛山事件進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)各方對(duì)于限購等調(diào)控政策中短期不會(huì)放松的認(rèn)識(shí)，這也與我們近期的觀點(diǎn)完全一致，我們維持對(duì)A股房地產(chǎn)板塊的中立評(píng)級(jí)。

　　中銀國際：佛山緊急叫停房產(chǎn)限購放寬措施