　　自本年3月佛山市開始推行限購政策以來，全市商品房周銷售套數(shù)呈明顯下滑。截止1-9月，佛山市土地出讓總收入為180.9億，僅占2010年土地出讓收入的51.8%。政策朝令夕改說明中央對調控的決心與地方政府對調控的承受能力之間或存在差異。此外，限購政策的一刀切并不一定完全符合不同地區(qū)自身情況。在財政壓力和經濟下滑隱憂的制約下，“限購”向三線城市擴大的趨勢仍存在難度。（實際上僅臺州和衢州出臺了較溫和的“限購”政策）。

　　我們認為，限購政策從本質而言屬于短期行政干預，并非市場中長期發(fā)展目標。此外，房地產市場的大漲大跌也不利于宏觀經濟的穩(wěn)健發(fā)展。如果限購政策過于嚴厲，使得地產市場過快冷卻從而影響地方經濟和就業(yè)的話，后期對限購政策的適度修正將在情理和預期之中。我們認為行業(yè)中長期機會依舊應該來自實體市場成交的穩(wěn)定和政策面利空的基本消除。我們繼續(xù)維持9月22日報告《板塊后期需要重新關注什么？》中觀點，認為板塊后期需重新關注以下兩方面內容：

　　1）尋找新的價量平衡點。“限購”政策對購買力的剝奪效應正在逐步體現(xiàn)。如果我們悲觀預期當前銷量不暢將造成新一輪價格調整，那么在市場的反復適配之下，總會出現(xiàn)價量新的合理平衡點。一旦這一位置得到確認，我們認為行業(yè)投資趨勢將逐步明朗。建議重點關注銷售數(shù)據(jù)環(huán)比趨穩(wěn)趨勢。

　　2）等待信貸趨勢的積極信號。從目前情況考慮，后期貨幣有望從“繼續(xù)從緊”轉為“不變”。而這一過程最明顯的信號就是M2觸底反彈。因此，M2數(shù)據(jù)的積極信號也將成為板塊后期反彈的重要刺激因素。建議密切關注后期經濟工作會議對調控的表態(tài)。

　　主要內容：

　　1．原政策四方面調整“限購政策”。本次佛山市對限購政策的調整主要包括以下四個方面：1）“對符合市、區(qū)人才引進政策的非本市戶籍人員，由市、區(qū)人社部門出具人才引進證明，購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制”；2）“已辦理房地產權證超過5年（含）的住房產權轉移，不納入限購范圍”；2）“本市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房”；以及“本市戶籍”村改居“家庭，在購買7500元/平方米以下的新建商品住房時，其擁有的因村改居由集體土地改為國有土地的自建住房，不計入住房套數(shù)”。

　　2.自身財政需要是造成政策調整的主要原因。我們認為本次佛山市調整限購政策的主要原因是地產調控已影響到當?shù)亟洕l(fā)展。自本年3月佛山市開始推行限購政策以來，全市商品房周銷售套數(shù)呈現(xiàn)明顯下滑。另一方面，自2008年開始，佛山市土地出讓收入占總財政收入的比例保持在30%以上。商品房銷售不暢直接導致土地出讓金減少。截止1-9月，佛山市土地出讓總收入為180.9億，僅占2010年土地出讓收入的51.8%。當前過于嚴格的限購政策，已經對佛山市財政收入構成明顯沖擊。

　　3. 政策朝令夕改說明兩點問題。政策朝令夕改說明中央對調控的決心與地方政府對調控的承受能力之間或存在差異。此外，限購政策的一刀切并不一定完全符合不同地區(qū)自身情況。在財政壓力和經濟下滑隱憂的制約下，“限購”向三線城市擴大的趨勢仍存在難度（實際上僅臺州和衢州出臺了較溫和的“限購”政策）。我們認為，限購政策從本質而言屬于短期行政干預，并非市場中長期發(fā)展目標。此外，房地產市場的大漲大跌也不利于宏觀經濟的穩(wěn)健發(fā)展，當前行業(yè)調控已經使得銷售和土地市場降溫。如果限購政策過于嚴厲，使得地產市場過快冷卻從而影響地方經濟和就業(yè)的話，后期對限購政策的適度修正將在情理和預期之中。

　　4．中線行情需等待實體市場穩(wěn)定。我們認為行業(yè)中長期機會依舊應該來自實體市場成交的穩(wěn)定和政策面利空的基本消除。我們繼續(xù)維持9月22日報告《板塊后期需要重新關注什么？》中觀點，板塊后期需重新關注以下兩方面內容：1）尋找新的價量平衡點。“限購”政策對購買力的剝奪效應正在逐步體現(xiàn)。如果我們悲觀預期當前銷量不暢將造成新一輪價格調整，那么在市場的反復適配之下，總會出現(xiàn)價量新的合理平衡點。一旦這一位置得到確認，我們認為行業(yè)投資趨勢將逐步明朗。建議重點關注銷售數(shù)據(jù)環(huán)比趨穩(wěn)趨勢。2）等待信貸趨勢的積極信號。從目前情況考慮，后期貨幣有望從“繼續(xù)從緊”轉為“不變”。而這一過程最明顯的信號就是M2觸底反彈。因此，M2數(shù)據(jù)的積極信號也將成為板塊后期反彈的重要刺激因素。建議密切關注后期經濟工作會議對調控的表態(tài)。

　　5．風險提示：房地產行業(yè)與國家政策緊密相關，一旦國內未來采取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。

　　海通證券：佛山“限購政策”朝令夕改的簡評