　　一個前提就是中國房地產(chǎn)到底有什么問題？很大問題就是中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫？我不知道什么是泡沫，但是最近出了一個報告，用房地產(chǎn)總量把中國房地產(chǎn)總量做了一個估算，大概有97萬億總量，這個數(shù)字比我們官方數(shù)字大概高出一倍左右，官方數(shù)字是48億。當然官方數(shù)字里沒有包括在建工程和工業(yè)這一塊。

　　同時又把它和美國、日本的情況作了對比，如果按照和美國資產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅以后的情況看，這個數(shù)字不是它房地產(chǎn)高潮的時候，大概和居民儲蓄存款相比是2.8倍，和M2相比是1.2倍。

　　他們比較完了，覺得我們和泡沫之后的美國情況基本相同，但是遠遠低于日本，不但低于日本泡沫以前的情況，也低于日本泡沫以后的情況，同時中金認為每年保持8-10%增長，和我們M2增長，我們資產(chǎn)速度增長會低于他們。如果房產(chǎn)占國民經(jīng)濟總值情況看，會發(fā)現(xiàn)我們只占GDP16%，而美國個貸要占GDP90%，接近15億個人消費貸款和住房貸款。

任志強

　　得出結(jié)論是什么？如果按照國際情況相比，我們遠遠低于這些國家的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對比情況。中國不應該算房地產(chǎn)泡沫，或者說中國房地產(chǎn)沒有泡沫。

　　這是今年上半年的數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)一方面可以看出我們高速投資增長的過程，無論是投資、銷售面積、銷售額、開工面積、竣工面積都在增長。最嚴重的是竣工和銷售比例，我們竣工一平米房子，賣掉1.6平米房子的時候，會是一個什么樣？為什么今年的數(shù)據(jù)里頭有些東西我們掰不清楚，是因為往年數(shù)據(jù)里基本上不包括保障性住房部分。

　　所以商品房去年6.1億平方米住宅，而非商品房是2.2億萬平方米住宅，8.3億平方米里面，大概6：2的關(guān)系。但是今年有些保障性住房進入到商品房行列里，這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)拔不開了。

　　我們沒有辦法計算兩者銷售差別，現(xiàn)在情況是我們處于嚴格限購情況下，讓很多有錢人無法購買房子。這種有錢人有些是不用銀行貸款。還有一些是想用銀行貸款買房子，但是沒有資格。

　　還有一部分老年人也被抹掉了，他們也沒有資格到銀行申請個貸。相對來說，也就是說在限制第二套住房同時限制了相當一部分人沒有辦法去改善自己的住房需求。

　　剛才有人舉例子說萬科、恒大、雅居樂、碧桂園等等，這些已經(jīng)公告的上市公司，利潤是迅速增長。很多人認為這是有史以來最嚴厲的限購措施，為什么投資還是增長？為什么銷售還是增長？都說日子已經(jīng)非常難過了，但是為什么所有已經(jīng)報告的上市公司，平均30%增長？

　　大部分都在二三線城市或者非限購城市獲得了良好的業(yè)績。整體而言，中國房地產(chǎn)市場并沒有因為嚴格的限購措施而大幅度下滑，更沒有出現(xiàn)類似于08、09年初這樣的惡劣的情況。

　　從資金上看，我們的個人按揭貸款是負的5.1%增長，也也是說中國政策并不支持和鼓勵大家去改變住房消費。但是并沒有因為中央政府不支持，老百姓有不買房或者說不需要房。

　　從供求關(guān)系來看，今年是1：1.6，如果從歷年看03年以前大部分情況是我們供應大于需求，總的竣工面積是遠遠低于銷售面積。

　　招拍掛制度和關(guān)閉土地閘門之后，出現(xiàn)了反彈，到05年就出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，銷售一平米房子結(jié)果竣工不到一平米房子，這個距離不斷拉大。

　　到了上半年仍然是1：1.6，恰恰說明我們還是在超賣，而沒有超竣工，所以看不到竣工所形成的巨大積壓，我們沒有辦法說這個市場是不好的或者說因為調(diào)控政策證明我們市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫。

　　今天大家看到的價格也沒有出現(xiàn)惡性的，今年上半年土地供應21萬公頃，比去年增長17.6%。房地產(chǎn)用地增加額度并不大，只增加了4.9%，只有7.02萬公頃，前兩者比重已經(jīng)超過了60%。

　　我們認為土地制度問題恰恰在于，每一平米工業(yè)用地增加，包括基礎(chǔ)設(shè)施會配五平方米住宅用地，日本如果用工業(yè)用地和住宅用地計算，大概1：3.7，任何一個以民為主的國家都會考慮GDP增長、工業(yè)發(fā)展同時，保證必要居住條件，所以居住用地會大于GDP、公共服務(wù)的用地。

　　但中國恰恰相反。我們大概拿出2/3用地用于基礎(chǔ)設(shè)施和社會建設(shè)。其中還沒有計算其他幾項，比如旅游用地、軍事用地以及其他用地，房地產(chǎn)用地只占4.5%，純商品房只占全年總供應的1.5%。這就是嚴重的供不應求，中國不可能出現(xiàn)泡沫的情況。

　　從土地價格來看，并沒有因為宏觀調(diào)控措施減弱了地方政府通過土地財政獲取暴利的念頭，所以商業(yè)用地仍然增長11.8%，居住用地增長11.7%，工業(yè)用地只增長5.5%。

　　2/3土地都用低價方式轉(zhuǎn)讓給能提供GDP的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施，而大頭的錢在商業(yè)用地、住宅用地獲取。

　　土地價格增長幅度遠遠高于房價增長幅度，土地這種高增長情況下能不能讓地方政府滿足于房價限制在一個合理的范圍？最后推手一定是政府拼命推動。

　　很多記者問我，你是不是認為房價下跌？我說還沒有找到任何一份中央紅頭文件或地方紅頭文件提出要讓房價下跌。在這種情況下，我們的價格增長會是一種什么情況？

　　三季度出現(xiàn)情況是土地價格仍然上漲，很多地區(qū)不斷上調(diào)土地收益金基礎(chǔ)價格。上調(diào)后就出現(xiàn)一些流拍，今年上半年是去年流拍整體數(shù)量的268%，個貸、現(xiàn)金流、應付工程款都已經(jīng)證明開發(fā)商的現(xiàn)金流開始出現(xiàn)緊張。

　　我們的投資大概分為四類，整個投資里頭第一類是土地購置資金；第二類是基礎(chǔ)設(shè)施；第三類是建安工程；第四類是安裝、裝修。房地產(chǎn)投資。四類里頭，第一類指標在降低。而建筑安裝在上升。

　　一方面說明4萬多億到位資金大量扶持銀行貸款，銀行貸款同期下降56%，仍然在支撐。所以我們無法看到，一方面大家都喊日子不好過，而另一方面投資持續(xù)增長。很多增長是我們?nèi)ツ?、今年把房子賣掉，而新開工相對增長減慢，如果新開工中扣除政府已經(jīng)公布的700多萬套保障性住房，我們商業(yè)和住宅絕對值是下降的。

　　政府積極推行雙軌制，98年我們就提出希望能同時兼顧雙軌制，但是那個時候沒有人愿意聽。結(jié)果是07、08年后增加保障性住房，用各種手段強制要求，形成補一個短板的時候砍掉另外一個短板，這是孟總的結(jié)論。

　　從實際情況看，我們政策從來沒有限制過對保障性住房的分配，而是偷偷變成某些公務(wù)員或者單位的單位福利。中國不是社會公開的保障性住房大量供給的制度，而是用權(quán)力和尋租隱藏的一個保障性住房的制度，這個制度從來沒有停止過。

　　如果從中央各部委情況看，這些部委在分別用這種保障性住房制度獲取的土地建設(shè)是大量的，如果按照十一五規(guī)劃的土地供應情況，北京大概有73%土地被這些單位使用了。如果把這73%土地平均在所有土地價、房價中，北京的大概不到8000多。

　　包括我們看到的清華大學、北京大學1萬套住房以及其他類似住房都占用大量土地，并獲取了優(yōu)惠政策而用最低的價格賣給了這些享有特權(quán)的人。

　　保障性住房制度并沒有停止過，而是用某種特權(quán)方式進行。而今天公開的保障性住房制度是否給我們老百姓真正可以享受到呢？這是一個問題。

　　所以今年我們提出政府報告要求今年完成1000萬套保障性住房，我個人認為根本不可能?，F(xiàn)在建設(shè)部不提出完成1000萬，改成1000萬套開工，我認為今年即使開工1000萬套，明年也完不成。

　　從我們竣工能力看，列舉到2010年我們?nèi)烤っ娣e住宅6.12億平米，1000萬套保障性住房大概需要多少平米？大概需要竣工10億萬平方米，我們一年僅僅竣工8億平方米，現(xiàn)在能不能竣工10億平方米？如果大家說8億一定能，那就意味著我們沒有商品房供給。

　　換句話說，明年下半年開始我們商品房供給就會處于極度緊張，有人問會不會取消限購，說保障房出來了就會取消限購，根本不可能。因為我們總供應量只有這么多，絲毫沒有能力在現(xiàn)在8億情況下再增加10億平方米竣工量。

　　現(xiàn)在我們不是進入了一個無房時代，誰也不敢說自己沒房，包括農(nóng)民工，只能說住的房子小，改善就成為最核心的問題。

　　我們基本上實現(xiàn)了戶均一套，戶均一套表示有人沒有一套房，要實現(xiàn)人均一間房，可能是未來重點發(fā)展的過程。要真正進入到提高生活質(zhì)量發(fā)展階段，我們至少還有20年或者更長時間。不依賴市場行不行？絕對不可能。發(fā)達國家做不到，發(fā)展中國家更不可能，我們相信最后中國一定會依賴于市場解決最后的住房問題，謝謝！