萬(wàn)達(dá)的經(jīng)驗(yàn)為綠地商業(yè)模式的快速?gòu)?fù)制提供無(wú)數(shù)的可能，然而綠地是否真如其所愿實(shí)現(xiàn)商業(yè)版圖的快速擴(kuò)張仍是個(gè)未知數(shù)。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 萬(wàn)達(dá)商業(yè)版圖的擴(kuò)張速度快得驚人，按照目前的速度，到2012年全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將有70個(gè)以上，五星級(jí)酒店將開(kāi)業(yè)40個(gè)以上，而今年萬(wàn)達(dá)的營(yíng)業(yè)額更有望突破1000億元。

　　“保守估計(jì)，我們?cè)龠^(guò)四年就可以在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、租金收入等方面做到全球第一。”王健林曾如此表示。

　　萬(wàn)達(dá)的表現(xiàn)讓不少開(kāi)發(fā)商看到商業(yè)地產(chǎn)投資潛力，并開(kāi)始效仿，以期實(shí)現(xiàn)旗下商業(yè)規(guī)模的大幅增長(zhǎng)。

　　對(duì)于致力要成為商業(yè)地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)商的綠地來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)無(wú)疑是一個(gè)成功的范本。而萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，也自然而然地成為綠地效仿的內(nèi)容。

　　近日，綠地集團(tuán)宣布，將牽頭自主選擇基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮纳碳野l(fā)展捆綁式戰(zhàn)略合作，向“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式過(guò)渡，從而使綠地商業(yè)資源的優(yōu)化整合與模板式復(fù)制成為可能。

　　6月27日，綠地就與沃爾瑪、上影集團(tuán)、國(guó)美電器、上海歌城、美格菲健身等國(guó)內(nèi)外知名商企宣布建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系。

　　綠地的捆綁

　　綠地口中的“捆綁型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”，即商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇同質(zhì)性較強(qiáng)、可復(fù)制性較高的一批商業(yè)項(xiàng)目，建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系。

　　在商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)初期，使這批合作商家提前介入項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)，提供標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)圖紙；項(xiàng)目拿地之后，即與一攬子品牌商家集體簽約，進(jìn)行訂單式合作。

　　對(duì)捆綁型合作品牌商家，開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾給予最大程度的支持與協(xié)作，從而節(jié)約合約談判的成本和時(shí)間，并最終通過(guò)全程技術(shù)對(duì)接和協(xié)作做到“竣工即開(kāi)業(yè)”。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，綠地通過(guò)捆綁方式先帶入一些主力商戶(hù)，并借這些商戶(hù)吸引人流，有利于其項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。據(jù)了解，首批采取這一模式的項(xiàng)目中就包括顧村繽紛城，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2013年落成。

　　這與萬(wàn)達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”如出一轍。萬(wàn)達(dá)成立專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司后，并不急著拿地開(kāi)發(fā)，而是與沃爾瑪、歐倍德、大洋百貨等12家跨國(guó)連鎖企業(yè)和部分國(guó)內(nèi)知名企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展合同，雙方共同選址，萬(wàn)達(dá)投資建設(shè)，沃爾瑪?shù)茸庥觅u(mài)場(chǎng)。

　　這亦是王健林所帶領(lǐng)的萬(wàn)達(dá)通往商業(yè)地產(chǎn)成功道路的一個(gè)捷徑。

　　曾有研究分析指出，訂單模式開(kāi)發(fā)至少能為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)三個(gè)好處：項(xiàng)目號(hào)召力的提升，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升，投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減少。

　　事實(shí)亦證明，萬(wàn)達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式頗受市場(chǎng)認(rèn)可。萬(wàn)達(dá)每到一處，均能吸引眾多品牌主力店追隨，并帶動(dòng)區(qū)域周邊的發(fā)展、拉動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的上升。先租后建、滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)、場(chǎng)場(chǎng)旺鋪，是萬(wàn)達(dá)的特色。

　　“先租后建”更是訂單商業(yè)地產(chǎn)的精髓。“因?yàn)榻鉀Q了房子給誰(shuí)的問(wèn)題，在建設(shè)之前就確定了資金和下家的落實(shí)。”蘭德地產(chǎn)策略咨詢(xún)機(jī)構(gòu)總裁宋延慶表示，這對(duì)商業(yè)模式的擴(kuò)張很有幫助。

　　而招商在前、建設(shè)在后，除了能解決開(kāi)業(yè)時(shí)招商難的問(wèn)題，還可組合不同業(yè)態(tài)的主力店，滿(mǎn)足一站式購(gòu)物的需求，提高所有商家的效益，并能在開(kāi)業(yè)后一兩個(gè)月就能收到租金。

　　先行者萬(wàn)達(dá)的經(jīng)驗(yàn)為綠地商業(yè)模式的快速?gòu)?fù)制提供無(wú)數(shù)的可能，然而綠地是否真如其所愿實(shí)現(xiàn)商業(yè)版圖的快速擴(kuò)張仍是個(gè)未知數(shù)。

　　學(xué)習(xí)的空間

　　過(guò)往，效仿萬(wàn)達(dá)“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式的房企比比皆是，然而成功者卻幾近為零，包括凱德在內(nèi)。

　　據(jù)了解，凱德嘉信茂項(xiàng)目也是采取訂單地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，但是相比萬(wàn)達(dá)一般在開(kāi)業(yè)前底商全部售罄，嘉信茂從奠基到開(kāi)業(yè)將近一年半的時(shí)間里，商鋪的空置率還是高達(dá)50%。

　　王健林曾針對(duì)凱德的效仿失敗作出分析，他指出，萬(wàn)達(dá)的訂單不是凱德成立個(gè)商業(yè)咨詢(xún)公司招商那么簡(jiǎn)單，它講求跟租戶(hù)的同步：同選址、同設(shè)計(jì)、同運(yùn)營(yíng)、同物業(yè)管理。

　　道理很簡(jiǎn)單，萬(wàn)達(dá)每一個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴都有自己的標(biāo)準(zhǔn)裝修時(shí)間，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司會(huì)根據(jù)業(yè)態(tài)、裝修時(shí)間的不同，與萬(wàn)達(dá)的建設(shè)部門(mén)一起排出詳細(xì)的完工進(jìn)度表，來(lái)對(duì)接每一個(gè)商戶(hù)的入場(chǎng)時(shí)間，一定要保證店鋪在開(kāi)業(yè)前能進(jìn)場(chǎng)裝修，從而保證同期滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)。

　　但很多效仿者從萬(wàn)達(dá)身上學(xué)到的只是訂單，而不是訂單管理。

　　此外，即使綠地將萬(wàn)達(dá)的訂單商業(yè)地產(chǎn)模式完全復(fù)制，市場(chǎng)是否還有容納更多綠地式“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的空間還存在質(zhì)疑。

　　相關(guān)分析人士指出，目前萬(wàn)達(dá)已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)100多個(gè)城市，中國(guó)60萬(wàn)人口以下的城市萬(wàn)達(dá)都要進(jìn)入，且一個(gè)城市要做7-8個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，整個(gè)商業(yè)模式的市場(chǎng)空間已經(jīng)越來(lái)越小。

　　“如果按照萬(wàn)達(dá)的模式，永遠(yuǎn)不會(huì)超過(guò)萬(wàn)達(dá)，因?yàn)闆](méi)有足夠大的市場(chǎng)空間，其次，學(xué)完之后，有沒(méi)那些城市可以做還不知道。和萬(wàn)達(dá)相比，綠地如果沒(méi)有絕對(duì)的成本優(yōu)勢(shì)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)上的優(yōu)勢(shì)，生存的壓力都會(huì)變得非常大。”上述人士指出。