房地產(chǎn)主要的融資渠道都受到了很大的限制。除一些類似地下錢莊的途徑，中小房企目前就只能選擇信托融資的途徑。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 陶鯉  12月8日，銀監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，要求各信托公司逐筆分析房地產(chǎn)信托業(yè)務的合規(guī)性和風險狀況，合理把握規(guī)模擴展。

　　就在近日，武漢南國置業(yè)與交銀國際宣布了一起的1.7億元信托計劃，在銀監(jiān)會已要求信托公司收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務后，大部分信托公司已暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務背景下，這一起最新的房地產(chǎn)信托計劃引起了業(yè)內(nèi)普遍關注。

　　1.7億元信托

　　公告披露，在這一信托計劃中，武漢南國置業(yè)將以全資子公司武漢大本營商業(yè)管理有限公司為主體，通過交銀國際信托有限公司發(fā)行兩年期總額不超過1.7億元的信托。

　　而交銀國信將以募集的信托資金1.7億元對大本營公司進行增資，其中2000萬元用于增加大本營公司的注冊資本，剩余1.5億元計入大本營公司資本公積。

　　按照信托計劃安排，南國置業(yè)的控股股東許曉明將以持有的南國置業(yè)相應數(shù)額股票作質押擔保。

　　據(jù)了解，此次信托期限為兩年。南國置業(yè)承諾到期收購交銀國信以信托資金對大本營公司進行增資所對應持有的大本營公司全部股權，以實現(xiàn)交銀國信的退出。

　　南國置業(yè)將在信托到期前支付信托收益（按交銀國信支付的增資款金額不超過13%/年計算），并承諾信托到期后按照1.7億元的價格收購交銀國信所持有的大本營公司股權。

　　對此，有證券分析師表示，雖然目前銀行借貸的利率為7%，但是地產(chǎn)開發(fā)商去銀行申請不到，相對民間借貸30%的利率，此次南國置業(yè)信托的13%年利率，還是相對比較低。

　　據(jù)了解，武漢大本營商業(yè)管理有限公司成立于2005年6月，注冊資本3000萬元，系南國置業(yè)全資子公司，法定代表人許曉明。

　　武漢大本營公司下設南國大武漢生活廣場位于漢口解放大道與建設大道交匯處，總建筑面積約40.5萬平方米，是目前武漢市最大的家裝建材市場，幾乎囊括了武漢家裝建材各門類的主流總代理商戶。

　　股權投資型信托

　　更早之前的消息顯示，銀監(jiān)會11月已下發(fā)《關于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》給各信托公司，要求信托公司自查房地產(chǎn)信托業(yè)務，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風險。

　　具體內(nèi)容包括：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等等條件。

　　此舉被認為是繼規(guī)范銀信合作模式、實施凈資本管理等措施之后，監(jiān)管部門針對目前信托公司尚未受到嚴格監(jiān)管，銀行得以通過信托公司向房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款，避開政府對房地產(chǎn)貸款限制行為，打出的一記重拳。

　　有業(yè)內(nèi)人士就指出，今后隨著信貸政策的收緊，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務重心將傾向以股權投資和權益投資類為主的投資型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，而不再是“貸款類”的融資型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，融資型與投資型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的最大區(qū)別在于運作主體完全不同。

　　前者主要由房地產(chǎn)公司提供相應信托資金回購或資產(chǎn)抵押條款，或信托公司受讓房地產(chǎn)公司相應債權形式發(fā)行信托產(chǎn)品融資，信托公司僅僅充當貸款中介角色。

　　但在投資型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品實際運作過程里，信托公司必須參與到房地產(chǎn)項目開發(fā)進程，并從項目開發(fā)收益中獲取利益。

　　此次武漢南國置業(yè)的信托融資，無疑是屬于股權投資和權益投資類的信托類型。增資完成后，武漢大本營公司的注冊資本為5000萬元，其中武漢南國置業(yè)股份有限公司持有其60%股權，交銀國際信托有限公司持有其40%股權。

　　融資的華容道

　　資料顯示，這已是今年以來南國置業(yè)第四次通過信托融資，總融資額達8.68億元。

　　5月17日，南國置業(yè)擬以全資子公司通過武漢新天地投資有限公司為主體，通過江西國際信托股份有限公司發(fā)行兩年期總額為3億元的信托。

　　10月27日，南國置業(yè)以全資子公司武漢北都商業(yè)有限公司為主體，通過方正東亞信托有限責任公司發(fā)行兩年期總額為1.98億元的信托。

　　11月8日，南國置業(yè)通過江西國際信托股份有限公司，對其子公司武漢南國創(chuàng)新置業(yè)有限公司的相關債權發(fā)行總額為2億元，期限為30個月的債權信托。

　　但在目前信托遭遇壓力收緊的背景下，南國置業(yè)為什么還要選擇信托融資呢？觀點新媒體為此致電南國置業(yè)，但是南國置業(yè)相關領導人以不方便透露為由，拒絕了采訪。

　　有業(yè)內(nèi)證券分析師表示，因為目前國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道比較窄，再融資與開發(fā)貸款被收緊后，現(xiàn)在合法解決現(xiàn)金流困難的途徑只剩信托這條途徑了。

　　雖然地產(chǎn)開發(fā)商也還可以通過民間借貸來解決現(xiàn)金流問題，但是畢竟民間借貸的利率也不低。綜合比較，開發(fā)商走信托融資還是比較安全，同時利率也相對比較低。

　　而西安某信托研究所相關人士也認為，類似南國置業(yè)這樣的中小型房企當然希望有更多的融資渠道，但是目前房地產(chǎn)主要的融資渠道都受到了很大的限制。除一些類似地下錢莊的途徑，中小房企目前就只能選擇信托融資的途徑。而現(xiàn)在看來，信托融資也是受到很大的限制的。

　　他認為，此次南國置業(yè)信托融資是否成功，將主要取決于南國置業(yè)選擇哪家信托公司，以及自身條件是否嚴格符合銀監(jiān)會關于信托融資方面的規(guī)定。

　　如果滿足以上條件，該人士認為南國置業(yè)的信托融資還是有可能通過的。