開(kāi)發(fā)商要放平心態(tài)，把錢拿回來(lái)才能抄底，如果你賣不出去的話你就沒(méi)有辦法抄底。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，更多的聲音是市場(chǎng)的整合。在大多數(shù)理解當(dāng)中，那些瘋狂進(jìn)行著區(qū)域擴(kuò)張的企業(yè)顯然對(duì)本土企業(yè)產(chǎn)生了劇烈的沖擊。于是在大多數(shù)時(shí)候，地域性的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)行業(yè)的認(rèn)知與理解，可能是他們?cè)诖篦{的夾縫中尋找生存空間，甚至做大做強(qiáng)的重要基礎(chǔ)。區(qū)域性的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)所表現(xiàn)出來(lái)的特性當(dāng)然是足夠的靈活。有時(shí)判斷中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整合的重要思考點(diǎn)也許在于，在一個(gè)擴(kuò)張性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，低成本、靈活性更高的中小房地產(chǎn)企業(yè)，是否真的沒(méi)有了生存空間。武漢福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理譚少群先生對(duì)市場(chǎng)的理解也許能讓我們從另一個(gè)角度去思考問(wèn)題。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)譚少群先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：怎樣看待2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的如此巨大的轉(zhuǎn)折？您對(duì)此次轉(zhuǎn)折過(guò)程當(dāng)中，印象最為深刻的事件是什么？

　　譚少群：2008年，對(duì)于全世界是不平常的一年，對(duì)于中國(guó)也是不平常的一年，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言更是不平凡的一年，經(jīng)歷了2007年的超速發(fā)展，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)受了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。08年以來(lái)，由于國(guó)際金融風(fēng)暴和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)衰退的影響，居民的消費(fèi)信心被抑制，房地產(chǎn)業(yè)正在面臨著“市場(chǎng)交易萎縮、開(kāi)發(fā)商資金緊缺”的非常時(shí)間，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很難恢復(fù)。2008年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，需求持續(xù)低迷。全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額雙雙下降，而調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。進(jìn)入09年，整個(gè)市場(chǎng)在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)刺激大背景下有回暖趨勢(shì)，現(xiàn)在政府在救市，其實(shí)不在于救房地產(chǎn)企業(yè)，而在于救經(jīng)濟(jì)。一個(gè)企業(yè)如果不做戰(zhàn)略的話，實(shí)際上就相當(dāng)于賭博，開(kāi)發(fā)商要放平心態(tài)，把錢拿回來(lái)才能抄底，如果你賣不出去的話你就沒(méi)有辦法抄底。這次印象最深的是萬(wàn)科這么大的企業(yè)在變化的市場(chǎng)中能夠快速、果斷、準(zhǔn)確的調(diào)整，十分靈活。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)在復(fù)蘇？對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)，還有何種擔(dān)心？

　　譚少群：這次回暖主要受益于國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策和樓盤實(shí)質(zhì)降價(jià)，政策利好作用發(fā)酵，積壓的剛性需求釋放，成為這一輪行情的三大推動(dòng)器。雖然有虛假按揭、自導(dǎo)自賣等丑聞，但居高不下的成交以及房企的銷售收入數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市回暖貨真價(jià)實(shí)。

　　主要的擔(dān)心是市場(chǎng)是否已經(jīng)完成調(diào)整，進(jìn)入成熟、理性發(fā)展，泡沫是否被擠掉。作為一家百?gòu)?qiáng)企業(yè)，保持穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是我們的目標(biāo)，我們也希望市場(chǎng)不要大起大落。

　　觀點(diǎn)新媒體：在此次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，有人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略具有滯后性，您是否這樣認(rèn)為？為什么？

　　譚少群：應(yīng)該說(shuō)有些企業(yè)反應(yīng)迅速，有些企業(yè)反應(yīng)遲緩，這是和每個(gè)企業(yè)的自身素質(zhì)和實(shí)力相關(guān)系的。在急劇變化的年代，許多清醒的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始“以變應(yīng)變”。2009年，盡管信貸緊縮局面有所松綁，市場(chǎng)快速回暖，但這種急劇的起落變化依然給人許多不確定性、不安全感。所以，那些強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制，放緩?fù)顿Y速度，提高內(nèi)功，以品牌建設(shè)、壓縮成本、戰(zhàn)略合作的房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)就比較及時(shí)有效。作為一家成熟企業(yè)，不僅是要做大，更要做強(qiáng)！外在環(huán)境的變化是很正常的，關(guān)鍵是企業(yè)自身的內(nèi)功和實(shí)力。有競(jìng)爭(zhēng)力、綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)在應(yīng)對(duì)危機(jī)時(shí)也更加快速和理性。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)是否出現(xiàn)了一些過(guò)熱的跡象？如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況？

　　譚少群：從“百日巨變論”到現(xiàn)在房企普遍度過(guò)危機(jī)，包括股市反彈對(duì)上市房企形成強(qiáng)力支撐，都與天量信貸密不可分，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前6個(gè)月我國(guó)新增貸款規(guī)模已超過(guò)7萬(wàn)億元，提前超額完成全年5萬(wàn)億元的新增貸款目標(biāo)。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從成本上升、房?jī)r(jià)下降、銷售遲緩，到開(kāi)發(fā)企業(yè)資金危急，土地流拍的重重考驗(yàn)，如今終于迎來(lái)了有些久違的房屋熱銷、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、資金鏈逐漸寬裕，以及土地市場(chǎng)需求重現(xiàn)的復(fù)蘇景象。2009年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)注定是動(dòng)蕩的，它的走勢(shì)可能會(huì)讓早前的各家預(yù)言紛紛落空。

　　然而，僅僅通過(guò)交易稅費(fèi)以及信貸政策的支撐，樓市復(fù)蘇顯然不會(huì)持久，絕大多數(shù)房企低價(jià)回籠資金的目的達(dá)到后，也不可能長(zhǎng)期大幅降低利潤(rùn)傾銷，買賣雙方的矛盾就此產(chǎn)生，至少在價(jià)格上，企業(yè)趨漲心態(tài)將受到抑制。未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展有一定的不確定性。從長(zhǎng)期來(lái)看，樓市的真正回暖有賴于兩個(gè)主要根本推動(dòng)力：中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的整體復(fù)蘇以及房?jī)r(jià)的合理回歸。樓市真正的堅(jiān)挺需求仍然在于剛性購(gòu)買。不過(guò)，由于中國(guó)的城市化進(jìn)程還有很長(zhǎng)一段路要走，加上人口的龐大基數(shù)、土地資源稀缺、投資購(gòu)房的傳統(tǒng)觀念，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，剛性的需求都將十分堅(jiān)挺。市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間調(diào)整后將會(huì)步入一個(gè)健康穩(wěn)健發(fā)展的正常軌道。長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，對(duì)于有實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，存在巨大的發(fā)展機(jī)遇。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否認(rèn)為在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)還會(huì)有更大的調(diào)整，企業(yè)本身的應(yīng)對(duì)策略是什么？

　　譚少群：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，壓力依然巨大。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)只是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分，而全球經(jīng)濟(jì)疲軟的次生災(zāi)害，不能不影響到購(gòu)房者的信心和荷包，相對(duì)于對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展U、V、W、L等走勢(shì)的預(yù)測(cè)，如果運(yùn)用到樓市來(lái)看有可能的是波動(dòng)發(fā)展，并且，由于住房問(wèn)題的民生特性，以及城市化初級(jí)階段地方政府的利益訴求長(zhǎng)期存在，這種博弈

　　將導(dǎo)致中國(guó)樓市在今后5年甚至10年內(nèi)，依然會(huì)表現(xiàn)出起伏的波段發(fā)展特征。企業(yè)管理應(yīng)該注重在價(jià)值創(chuàng)造和風(fēng)險(xiǎn)管理之間實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，特別是在行業(yè)步入調(diào)整期的今天，注意風(fēng)險(xiǎn)管理，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)比快速擴(kuò)張更重要，要苦練內(nèi)功，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。要建立一套完善的管理體系，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力。外在環(huán)境的變化是很正常的，關(guān)鍵是企業(yè)自身的內(nèi)功和實(shí)力。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，表面看來(lái)是危險(xiǎn)的環(huán)境往往對(duì)有競(jìng)爭(zhēng)力、綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)是個(gè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。福星惠譽(yù)的企業(yè)管理注重在價(jià)值創(chuàng)造和風(fēng)險(xiǎn)管理之間實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，特別是在行業(yè)步入調(diào)整期的今天，公司領(lǐng)導(dǎo)層一致認(rèn)同風(fēng)險(xiǎn)管理比價(jià)值管理更重要，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)比快速擴(kuò)張更重要，確立了全面提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，苦練內(nèi)功，始終追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)的發(fā)展觀！