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　　2008年6月13-16日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲圓滿結(jié)束。

　　作為于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最權(quán)威、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇，2008博鰲房地產(chǎn)論壇邀請(qǐng)樊綱、陳淮、聶梅生、孟曉蘇、陳啟宗、任志強(qiáng)、張玉良、胡葆森、張勇、鐘偉、朱武祥等國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)大腕、行業(yè)精英、專家學(xué)者親自為中國(guó)房地產(chǎn)把脈，共有來自政府、房產(chǎn)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、國(guó)內(nèi)著名地產(chǎn)企業(yè)家代表近600人出席了本次盛會(huì)。

　　房地產(chǎn)調(diào)整與理性回歸

　　艱難的2008，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心指數(shù)似乎降到近年來的最低點(diǎn)，樓市正在進(jìn)入一個(gè)下降通道已經(jīng)變成了一個(gè)普遍共識(shí)。

　　參加本屆論壇的嘉賓普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，行業(yè)正面臨著嚴(yán)重考驗(yàn)。

　　雖然有部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)下半年樓市發(fā)展仍持樂觀態(tài)度，認(rèn)為仍有上漲空間，但從目前持續(xù)觀望的局勢(shì)看，期望樓市這一波調(diào)整行情過后就恢復(fù)前兩年的暴漲而快速解套，是不可能的。

　　嘉賓普遍認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整，雖然給樓市和企業(yè)帶來一些困境，但在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整正當(dāng)其時(shí)，房?jī)r(jià)的理性回歸有利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展。

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，經(jīng)過去年下半年以來的市場(chǎng)清冷，以及各種宏觀政策效應(yīng)的集體爆發(fā)，應(yīng)該說房地產(chǎn)業(yè)從各方面都有了足夠教訓(xùn)。最近在有些城市特別是北京，樓市購(gòu)買力已明顯回升，但下半年應(yīng)該還是處于理性回歸階段，下半年老百姓不會(huì)像去年下半年那樣，而是會(huì)保持一個(gè)理智、成熟的心態(tài)，需要的時(shí)候才會(huì)去購(gòu)買，不需要的不會(huì)去跟風(fēng)搶購(gòu)，相信今年不會(huì)出現(xiàn)過度的波動(dòng)。

　　眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、銀行業(yè)知名人士及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)整期還將持續(xù)至少半年以上，2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來新的價(jià)格拐點(diǎn)。

　　模式之爭(zhēng)

　　進(jìn)入新世紀(jì)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高速繁榮，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)開始盲目囤地?cái)U(kuò)張，似乎不囤地便意味著落后。然而，高投資推動(dòng)高增長(zhǎng)的模式背后是持續(xù)的負(fù)現(xiàn)金流。一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)企業(yè)的自由現(xiàn)金流期限結(jié)構(gòu)模式，以往增長(zhǎng)模式和融資模式之間的不匹配迅速凸現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。

　　本屆博鰲論壇上，香港恒隆、河南建業(yè)與鑫苑置業(yè)三家房企向與會(huì)者展示了自己的獨(dú)特模式，引發(fā)了熱烈的討論。在當(dāng)今觀望濃郁的市場(chǎng)中，這幾個(gè)表達(dá)起來簡(jiǎn)潔利落、操作出來業(yè)績(jī)斐然的模式，無不令人感慨企業(yè)的先見與敢為(本期《觀點(diǎn)》雜志也將“房地產(chǎn)模式”作為“封面故事”進(jìn)行探討)。

　　以上三家企業(yè)發(fā)展模式雖各有所異，但有一點(diǎn)卻是驚人地相似：對(duì)某一領(lǐng)域的專注，以及對(duì)“囤地”的極少依賴性。

　　從這兩年地王頻出、“面粉比面包貴”的市場(chǎng)狀況，昭示了土地市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)性，這足以顯示，過去依賴囤地?cái)U(kuò)張、壯大規(guī)模的戰(zhàn)略，在許多方面，已經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)不過這些深耕細(xì)作、穩(wěn)健專注的新銳操作模式。

　　另外，萬科模式仍然是眾多開發(fā)商援引為范例的熱門模式。

　　資金與資本

　　另外，本次論壇還設(shè)立專題討論房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的問題。與以往不同的是，此次論壇不再聚焦采用何種渠道融資，而是強(qiáng)調(diào)通過改善企業(yè)內(nèi)部管理、調(diào)整業(yè)務(wù)組合等措施緩解資金壓力。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)需要大量時(shí)間和資本去消納“圈地”造成的高價(jià)土地，這造成了行業(yè)普遍資金緊張。

　　北師大金融中心主任鐘偉估測(cè)，開發(fā)商全年資金短缺的額度大概在4000-5000億元。

　　但清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士生導(dǎo)師朱武祥并不認(rèn)同“缺錢”這一說：“金融是趨利避害，沒有哪個(gè)是雪中送炭的。如果要說缺錢的話哪個(gè)行業(yè)都缺錢，但一說到創(chuàng)業(yè)板，現(xiàn)在的投資公司比飯館還多，缺錢嗎？不缺，我覺得核心概念還是市場(chǎng)，錢都在那兒等著。”

　　“現(xiàn)在所有的開發(fā)商都在關(guān)注怎么拼命做地、做資源的時(shí)候，有些開發(fā)商把大量的精力放到了資金突破上，我說這是開發(fā)商非常聰明的做法，先把資本打開。”永安信(北京)資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)喬志杰非?？粗仄髽I(yè)的融資能力。他表示，房企在思考其他發(fā)展的時(shí)候不要忘記資本市場(chǎng)的發(fā)展，但今年并不是一個(gè)上市的好時(shí)期，是一個(gè)做好上市準(zhǔn)備的好時(shí)期。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示：“一個(gè)好的地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該有一個(gè)好的金融架構(gòu)和多元化的融資策略，融資并不只銀行一條路，找不到錢是企業(yè)的融資能力問題，這樣的企業(yè)難免在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中被市場(chǎng)淘汰。”

　　走向世界的博鰲論壇

　　舉辦了八年的博鰲房地產(chǎn)論壇不僅僅受到國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的重視，而且越來越受到境外的關(guān)注。中國(guó)地產(chǎn)所蘊(yùn)含的機(jī)會(huì)，第一層面來自金融行業(yè)，國(guó)際金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)業(yè)的重視越來越體現(xiàn)在博鰲房地產(chǎn)論壇當(dāng)中。中國(guó)地產(chǎn)首先在金融領(lǐng)域融入世界資本市場(chǎng)。

　　第二個(gè)層面來自于境外房地產(chǎn)公司對(duì)境內(nèi)機(jī)會(huì)的重視。例如一直以來深耕香港地產(chǎn)市場(chǎng)的新鴻基似乎開始有意大力拓展國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

　　從另一個(gè)方向而言，2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回落，開發(fā)商資金鏈繃緊給境外金融機(jī)構(gòu)帶來了各種提供貸款的機(jī)會(huì)，同時(shí)也給境外房地產(chǎn)企業(yè)帶來逢低入市的機(jī)會(huì)。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇也許反映了當(dāng)前中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜心境。金融業(yè)的對(duì)外開放，也漸漸地將房地產(chǎn)帶到了一個(gè)世界性的資本市場(chǎng)當(dāng)中。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇如今更多地承擔(dān)中國(guó)地產(chǎn)與境外地產(chǎn)市場(chǎng)及境外金融市場(chǎng)對(duì)接平臺(tái)的作用。

　　精英對(duì)話上半場(chǎng)：

　　股票、房市、社會(huì)責(zé)任，最丑陋的地產(chǎn)商？

　　社會(huì)責(zé)任

　　胡葆森(建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng))：我覺得企業(yè)的社會(huì)責(zé)任應(yīng)該分為兩個(gè)層次，一個(gè)是規(guī)定動(dòng)作，一個(gè)是自選動(dòng)作。規(guī)定動(dòng)作是我們大家正在做的，比如納稅、解決就業(yè)等等。第二種就是自選動(dòng)作，就像賑災(zāi)的時(shí)候，你可以拿一個(gè)億，也可以拿一百萬，量力而行。

　　陳啟宗(恒隆地產(chǎn)有限公司、恒隆集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng))：賑災(zāi)的事，我是董事長(zhǎng)，可是錢不是我的，錢是股東的，我的責(zé)任是替他們賺錢，勸他們多捐。

　　有突發(fā)事情的時(shí)候，譬如說四川的地震，這個(gè)不是平常的事，是突發(fā)的，在那個(gè)環(huán)境里我認(rèn)為企業(yè)還是應(yīng)該盡可能的參與，我相信我們的股民就是我們的幕后老板也會(huì)諒解我們所做的事，而且對(duì)整體社會(huì)也是個(gè)好事。

　　張玉良(上海綠地(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)、總裁)：第一、我覺得社會(huì)責(zé)任首先是成為自覺行動(dòng)，從企業(yè)家開始到企業(yè)到所有的員工應(yīng)該自覺的始終想著社會(huì)責(zé)任。第二、你盡力了我就覺得你是做到了，你沒盡力就沒有做好。

　　樊綱(央行貨幣政策委員會(huì)委員，中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng))：剛才陳總說的那句話非常重要，企業(yè)嚴(yán)格來講不是利潤(rùn)，利潤(rùn)是要分掉，最后財(cái)產(chǎn)能夠捐的是股東。

　　我不太關(guān)注網(wǎng)上炒的那些事情，比如說排行、地震的爭(zhēng)議很多，講規(guī)則的話里面有好幾個(gè)層次的事情，不要把個(gè)人和企業(yè)混淆起來，把企業(yè)多方面的考慮，不要把它的本職工作和社會(huì)的事情混淆起來，公眾對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的理解也有待改善的地方。

　　時(shí)寒冰(南京大學(xué)客座教授、中國(guó)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員、上海證券報(bào)評(píng)論主編)：開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感最主要的先把房子建好，房子質(zhì)量有保證然后再說社會(huì)責(zé)任，你本來是建房子的但房子都建不好還到處說社會(huì)責(zé)任感，你沒有資格講社會(huì)責(zé)任感。

　　房地產(chǎn)走勢(shì)

　　陳啟宗：第一我不懂得看短線；第二我也不去看短線；第三我走的策略就是恒隆的策略，就是剛才說的第二個(gè)策略，也不需要看短線。我就避免了短線，所以別人的爭(zhēng)議對(duì)我來說沒什么大不了。在香港我也不喜歡看香港的短線。

　　孟曉蘇(中房集團(tuán)理事長(zhǎng))：我認(rèn)為目前的情況和今年下半年的走勢(shì)主要體現(xiàn)為理性的回歸。因?yàn)榉抢硇缘恼邔?dǎo)致了供應(yīng)短缺和老百姓需求的不對(duì)稱，導(dǎo)致去年下半年房?jī)r(jià)飛漲。在經(jīng)歷了這一番急劇上漲以后，我相信下半年會(huì)表現(xiàn)出多方面的理性。

　　陳啟宗：我從來不買股票，我要買股票的話還是買那兩家，我認(rèn)為在中國(guó)內(nèi)地最合理、管理比較完善的一家是萬科，總有一天該入場(chǎng)去買萬科；第二家是恒隆，我現(xiàn)在非常客觀、中肯，我認(rèn)為香港那么多房地產(chǎn)公司，在內(nèi)地沒有看到一家公司歷史上證明它能夠在內(nèi)地長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展下去，而恒隆的策略是我在內(nèi)地還沒有看到第二家公司采取同樣的策略，也就是比較好的差異性。

　　調(diào)整、拐點(diǎn)、觀望，恒隆與萬科模式之辯

　　房企調(diào)整

　　任志強(qiáng)(華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng))：大多數(shù)企業(yè)去年的瘋賣讓今年亂了，今年的利潤(rùn)大部分是去年的利潤(rùn)。剛才說輿論環(huán)境不好，最多銀行受到了一些緊縮，本來十二點(diǎn)幾的準(zhǔn)備金率，大報(bào)、小報(bào)都開始登了，早就該開始跌，和起來才能戰(zhàn)勝困難，我覺得地震體現(xiàn)了和。你一定能找到一個(gè)伙伴的話，不管是春天夏天還是秋天冬天都能走得出去。

　　梁上燕(星河灣地產(chǎn)副總裁、品牌代言人)：來到海南，以前來的很匆忙，穿的很正裝匆忙來回，今天是這三年以來穿得很休閑來這里走一走，就像我們平常不休，一休下來就得病，我想如果我們平常注意調(diào)節(jié)一下、放緩一些身體會(huì)更健康，我想企業(yè)也是這樣子。

　　鄒麗華(浙江新湖中寶股份有限公司董事長(zhǎng))：我覺得在商人眼里商機(jī)永遠(yuǎn)是無限的，商機(jī)不會(huì)因?yàn)樘鞛?zāi)人禍、也不會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控或美國(guó)次貸就失去了，這是我想的。

　　上市：

　　張勇(鑫苑(中國(guó))置業(yè)公司董事長(zhǎng)、總裁)：次貸危機(jī)對(duì)我們是有一定影響的，如果我們?cè)鐜讉€(gè)月上市發(fā)行價(jià)格會(huì)高一些，12月份正是金融政策最低谷的時(shí)候，但我們鑫苑有非常清晰的上市模式，給投資者、行業(yè)清晰的思考，鑫苑十幾年來形成了一套商業(yè)模式方法。

　　鐘偉(北京師范大學(xué)金融研究中心主任)：香港上市和內(nèi)地的情況，從今年1-4月份的情況看除非你心里確實(shí)有困難或者不是特別有信心，目前上市對(duì)企業(yè)并不是特別有利的時(shí)機(jī)。

　　企業(yè)的出路

　　陳淮(建設(shè)部政策研究中心主任)：我舉個(gè)例子，實(shí)際上主持人最想問的是什么時(shí)候到底？一個(gè)正面結(jié)果找不著的時(shí)候就到底了，如果這種狀況持續(xù)三個(gè)月了就到了鐵底了。有個(gè)著名的評(píng)論家叫易先生，和鐘偉先生同行，他經(jīng)常出去散步，他說一個(gè)故事是看見一個(gè)開發(fā)商拍賣房子低價(jià)甩賣，買了一套多少平米的房子，那個(gè)時(shí)候到底了。還有2003年非典的時(shí)候大家都不出門，這個(gè)時(shí)候看房子可以很舒服的把所有都看一遍，那就到底了。你發(fā)現(xiàn)看房處沒什么人的時(shí)候就到底了，謝謝。

　　陳啟宗：房地產(chǎn)很簡(jiǎn)單，別人瘋狂的時(shí)候你不要瘋狂，別人不買的時(shí)候你買，但是要注意在某個(gè)時(shí)期跟著市場(chǎng)，別人都買的時(shí)候不買，但是你要頭腦清醒，你要觀察那些不理性的現(xiàn)象從而給自己留警覺性，這個(gè)難度大吧？大。難度太高，不容易做。以往18年恒隆在我的管理之下沒有犯過錯(cuò)誤。理論家講的東西跟實(shí)踐遇到的東西有時(shí)候是有出入的，我們有時(shí)候聽他們的，但有時(shí)候也不完全聽。

　　2008中國(guó)資本論壇：

　　自救與自贖，錢從哪里來？

　　鐘偉(北京師范大學(xué)金融研究中心主任)：第一、目前房地產(chǎn)企業(yè)并不是缺錢，市場(chǎng)缺的是人氣，也就是銷售在急劇的下降，這兩者之間形成了非常大的反差，導(dǎo)致了2008年開發(fā)商面對(duì)著至少萎縮了40-50%的需求，現(xiàn)在不是面臨缺錢的問題，而是缺少需求。

　　喬志杰(永安信(北京)資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng))：房地產(chǎn)行業(yè)并不是缺錢的行業(yè)，我認(rèn)為資金的使用和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了不合理性，導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)缺錢。與其我們拼命想一些方法找錢，不如靜下來思考調(diào)整，這兩個(gè)觀點(diǎn)我是非常贊成的。

　　朱武祥(清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院公司金融教授，博士生導(dǎo)師，金融系副主任)：企業(yè)是不是錢少？一個(gè)方面是由于國(guó)家政策、房地產(chǎn)開發(fā)模式極大改變，這是一個(gè)大的改變。二是外面的環(huán)境購(gòu)買欲望受到了影響，包括銀行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影響，金融是趨利避害，沒有哪個(gè)是雪中送炭的，解決錢的核心還是解決市場(chǎng)的問題。如果要說缺錢的話哪個(gè)行業(yè)都缺錢，但一說到創(chuàng)業(yè)板，現(xiàn)在的投資公司比飯館還多？缺錢嗎？不缺，我覺得核心概念還是市場(chǎng)，政府要想穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)從需求開始，錢都在那兒等著，只要一開閘，也許到明年情況就不一樣了。

　　袁浩(德意志銀行董事)：在現(xiàn)有情況下房地產(chǎn)企業(yè)有什么辦法拓寬自己的渠道呢？不外乎幾點(diǎn)：一、考慮把自己的資本或項(xiàng)目拿出來出售；二、找一些戰(zhàn)略合作伙伴，戰(zhàn)略合作伙伴包括銀行、信用公司、外資銀行、基金，也可能是競(jìng)爭(zhēng)者、投行，這不外乎一個(gè)辦法，至少在一定時(shí)間內(nèi)可以對(duì)資金周轉(zhuǎn)有一定的幫助。公開市場(chǎng)方面，上市確實(shí)是一個(gè)渠道、辦法。我們看到的上市情況是這樣的，在香港上市的公司挑戰(zhàn)性比較強(qiáng)，可能調(diào)整時(shí)間更長(zhǎng)一些，我覺得挑戰(zhàn)性還是比較強(qiáng)的，時(shí)間準(zhǔn)備的長(zhǎng)一些。

　　房地產(chǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說肯定是一個(gè)朝陽(yáng)，它隨著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)民收入提高行業(yè)本身會(huì)逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)長(zhǎng)期是會(huì)增值的，短期必然會(huì)波動(dòng)，這種波動(dòng)也為創(chuàng)造了一些機(jī)會(huì)，為大家創(chuàng)造了調(diào)整。

　　張勇(鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司董事長(zhǎng))：上市是要做企業(yè)，做企業(yè)就要考慮持續(xù)性經(jīng)營(yíng)、持續(xù)性盈利意義商業(yè)模式、戰(zhàn)略和宏觀大背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)有效結(jié)合。做企業(yè)和做生意有本身的區(qū)別，在未來十年、五年的行業(yè)發(fā)展格局下怎么定位自己，所謂的投行、資本投資者不會(huì)找非連續(xù)性經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，當(dāng)然我們知道能上市的企業(yè)非常少

　　王敬(宏夢(mèng)卡通CEO)：過去總喊增值的模式，土地增值的模式可能是比較大的，包括管理輕資產(chǎn)的模式、零庫(kù)存的模式，我覺得都是在產(chǎn)品模式上的選擇，在企業(yè)家里這也是很重要的。在美國(guó)土地開發(fā)格局里主要是由專業(yè)開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)管理者來組成的，事實(shí)上在美國(guó)有很多的成熟市場(chǎng)是由很少的特大企業(yè)干這一切的，我是投資人、又是開發(fā)商然后又有金融衍生工具，這是很少的。如果自己不是一個(gè)很專業(yè)的人，選擇一個(gè)投資人也不錯(cuò)，我不做將來有更專業(yè)的開發(fā)商去做。這是我作為圈外人從戰(zhàn)略上談的一點(diǎn)感想。

　　陳啟宗：最可靠的模式(恒隆地產(chǎn)有限公司、恒隆集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng))

　　陳啟宗認(rèn)為，盡管面臨調(diào)整，但房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇還是很多。按照他的觀察有兩個(gè)模式是最可靠的，第一種是萬科模式，就是買土地蓋房子，蓋好了就賣，但是薄利多銷，可以賺很多錢。前提是公司必須管理非常優(yōu)良、必須有非常好的制度。中國(guó)地很大、人又多，一個(gè)萬科滿足不了國(guó)家的需要，其實(shí)100個(gè)萬科也不多。

　　第二種模式是以商業(yè)管理為主，而且是以租為主，這樣的公司長(zhǎng)遠(yuǎn)來看在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上升過程中，他們會(huì)得到房地產(chǎn)價(jià)格上升的好處，租金越來越上升，前提是必須自主化，必須反應(yīng)快，市場(chǎng)好。

　　任志強(qiáng)：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)向何處去(華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng))

　　任志強(qiáng)坦言，自己根本不清楚房地產(chǎn)業(yè)會(huì)走向何方，“這取決于中央政府”。“現(xiàn)在央行的小錘晃來晃去，不知道會(huì)落在哪。”對(duì)于政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的調(diào)控，任志強(qiáng)如此評(píng)價(jià)。

　　對(duì)過去十年來公共產(chǎn)品的缺失及“雙限房政策”，任志強(qiáng)說：“房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，公共產(chǎn)品上欠了十年的債。后來出臺(tái)的一系列保障性住房政策，是一種被迫的選擇。”

　　他認(rèn)為“雙限房政策”是一種倒退，不僅不會(huì)給市場(chǎng)帶來新的格局，而且也不會(huì)是國(guó)家長(zhǎng)期采取的戰(zhàn)略。

　　“如果商品房越來越少，導(dǎo)致的結(jié)果將是房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。”任志強(qiáng)說。

　　聶梅生：08年為07年的透支付出代價(jià)(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng))

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的演講從房地產(chǎn)與四個(gè)方面的關(guān)系進(jìn)行了剖析，她認(rèn)為，今年政府從緊的貨幣政策不會(huì)放松，市場(chǎng)很難再現(xiàn)去年下半年的熱鬧局面。

　　“地產(chǎn)界需要時(shí)間消化2007年‘圈地風(fēng)暴’造成的行業(yè)透支，2008年正在為此付出代價(jià)！”聶梅生所稱的“代價(jià)”，在一定程度上指的是投資額和房?jī)r(jià)的雙雙下挫。

　　聶梅生說，房地產(chǎn)業(yè)未來走勢(shì)取決于政策走向、市場(chǎng)形勢(shì)以及開發(fā)商資金鏈三方面。她認(rèn)為，從一些經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)來看，盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過熱問題得到了緩解，但熱錢涌入速度不減，且CPI漲幅還未進(jìn)入安全區(qū)，所以今年政策從緊的基調(diào)應(yīng)不會(huì)放松。房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的現(xiàn)象有減緩的趨勢(shì)，交易量萎縮，而房?jī)r(jià)還居高不下，這就造成了房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的“初期滯脹”局面。

　　孟曉蘇：物業(yè)稅從小產(chǎn)權(quán)房開征(中房集團(tuán)理事長(zhǎng))

　　孟曉蘇表示，小產(chǎn)權(quán)房遲早要被承認(rèn)，建議先從城里人住的小產(chǎn)權(quán)房，也就是沒交過土地出讓金的那部分人開始征收物業(yè)稅，并借此推動(dòng)中國(guó)的產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新。

　　他認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)“小產(chǎn)權(quán)房”已占居民樓盤很大比例，拆除或?qū)⑿‘a(chǎn)權(quán)房使用權(quán)征為國(guó)有不能從根本上解決問題。目前可行的是推動(dòng)征地制度的改革和創(chuàng)新，通過承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房推動(dòng)中國(guó)的產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新。

　　他表示，“物業(yè)稅的出臺(tái)有利于平衡貧富，在征收物業(yè)稅的同時(shí)，可以同時(shí)降低房地產(chǎn)其他生產(chǎn)環(huán)節(jié)的征稅。”

　　樊綱：避免樓市更大的泡沫(央行貨幣政策委員會(huì)委員，中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng))

　　樊綱指出，美國(guó)的次貸危機(jī)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的破裂，而時(shí)下，這種破裂仍在繼續(xù)中，次貸危機(jī)、房產(chǎn)泡沫破裂的危害還沒有完全表現(xiàn)出來。由此反觀國(guó)內(nèi)，樓市調(diào)整相對(duì)及時(shí)，避免了樓市奔向一個(gè)更大的泡沫。

　　樊綱表示，他依然相信有些區(qū)域的房?jī)r(jià)不會(huì)跌，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐氖杖胫瘟水?dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，但有些收入與房?jī)r(jià)不成比、房?jī)r(jià)畸高的城市就一定要調(diào)整。

　　“正如股市一樣，當(dāng)股市60、70倍市盈率不調(diào)什么時(shí)候調(diào)？六千點(diǎn)不調(diào)還要等到八千點(diǎn)、九千點(diǎn)？”樊綱指出，樓市與股市是同樣的道理，矯枉過正的調(diào)整將非?？膳?，而適時(shí)調(diào)整后的市場(chǎng)則是健康的。

　　胡葆森：上市的故事(建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng))

　　胡葆森講述了上市成功秘訣，他的故事是這樣的：河南地處中原腹地，擁有1億人口，毗鄰多個(gè)省份，且擁有全國(guó)里程最多的高速公路網(wǎng)絡(luò)。

　　他表示，1億人口代表本地市場(chǎng)，高速公路代表輻射半徑的延伸，而中原腹地的地理位置就意味著以鄭州為核心，建業(yè)完全有可能不斷地延伸公司的發(fā)展半徑。“從鄭州到河南省的邊界城市，最遠(yuǎn)的距離大約為300公里。那么以鄭州為中心，以300公里為半徑，畫了一個(gè)圓。隨著我的管理能力、系統(tǒng)控制能力、品牌影響力得到提升，我會(huì)在四五年后把開發(fā)半徑擴(kuò)大到350公里。在8到10年后，擴(kuò)大到400公里。300公里的時(shí)候是一億兩三千萬人，擴(kuò)大到400公里后就是兩億人口。”

　　張玉良：當(dāng)代中國(guó)企業(yè)家的社會(huì)責(zé)任(上海綠地(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)、總裁)

　　我認(rèn)為企業(yè)家是有膽有識(shí)、敢于冒風(fēng)險(xiǎn)、敢于承擔(dān)責(zé)任的人，其中有膽是指有勇氣、有魄力、做事果斷、雷厲風(fēng)行，有識(shí)是指有智慧、有建設(shè)、有主見，能夠洞察未來，決勝千里。

　　對(duì)于企業(yè)家而言膽和識(shí)兩者是必須兼而有之的，缺一不可，有膽無識(shí)則是一個(gè)莽夫，有識(shí)無膽則是無能的人。此外，企業(yè)家還應(yīng)該敢于冒險(xiǎn)，因?yàn)闄C(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)是一對(duì)孿生兄弟，總是結(jié)伴而行，如果想抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)大的發(fā)展就必然會(huì)存在冒險(xiǎn)，敢于冒險(xiǎn)那就是要敢為人先，不怕挫折和責(zé)備正是企業(yè)家的精神，這也是企業(yè)家最核心的要素。

　　朱武祥：遭遇“地震”的房地產(chǎn)業(yè)的自救(清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院公司金融教授，博士生導(dǎo)師，金融系副主任)

　　我的想法是現(xiàn)在政府提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，意味著房地產(chǎn)也不能持續(xù)地下跌，就像股票一樣有一個(gè)底線，就像以前國(guó)有企業(yè)困境、銀行困境、證券公司困境一樣，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇空前的“地震”和即將陷入普遍困境，眼看著地震來了沒有辦法救援。房地產(chǎn)企業(yè)首先需要自救，行業(yè)整合，如果這一輪過去挺過來了，企業(yè)可能要轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)模式，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，獲得資金，渡過難關(guān)。從長(zhǎng)期來看地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過洗牌以后能夠形成比較穩(wěn)健的企業(yè)。這一輪過去以后可能有些地產(chǎn)企業(yè)維持企業(yè)融資前的現(xiàn)金平衡作為企業(yè)增長(zhǎng)模式的重要原則，有幾種方式：除了鑫苑的模式以外，可以零庫(kù)存也可以不零庫(kù)存，關(guān)鍵看金融工具的匹配，地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)投資是混合經(jīng)營(yíng)的模式——產(chǎn)生豐厚現(xiàn)金流的資產(chǎn)組合(新鴻基)香港地產(chǎn)商在幾十年的浮沉拼殺中形成的維持資金的平衡風(fēng)險(xiǎn)管理模式。另外靠資產(chǎn)收放之間嚴(yán)格的先進(jìn)平衡，美國(guó)LENNAR公司就是這樣的，也很成功。