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　　7月作為奧運(yùn)短租市場(chǎng)迎接客戶(hù)的最后沖刺期，并沒(méi)有出現(xiàn)短租需求集中入市的場(chǎng)面，相反隨著開(kāi)幕式的臨近，許多業(yè)主的短租夢(mèng)想逐漸破滅，開(kāi)始降低報(bào)價(jià)尋找長(zhǎng)租客戶(hù)，以避免更大的房屋閑置損失。

　　抗跌的二手房，也在尋找底部。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)，7月，京滬兩地二手房市場(chǎng)交易量均有所下滑，上海二手房?jī)r(jià)格整體上小幅上升的同時(shí)，區(qū)域價(jià)格漲跌各異，北京則隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近觀望氛圍更加濃重，二手房交易價(jià)格也出現(xiàn)了今年以來(lái)的首次下跌。

　　7月作為奧運(yùn)短租市場(chǎng)迎接客戶(hù)的最后沖刺期，并沒(méi)有出現(xiàn)短租需求集中入市的場(chǎng)面，相反隨著開(kāi)幕式的臨近，許多業(yè)主的短租夢(mèng)想逐漸破滅，開(kāi)始降低報(bào)價(jià)尋找長(zhǎng)租客戶(hù)，以避免更大的房屋閑置損失。

　　買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)：北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比首次下跌上海成交量再降二成

　　二手房市場(chǎng)曾經(jīng)比新房市場(chǎng)更為抗跌，但7月開(kāi)始放棄抵抗。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手商品住房買(mǎi)賣(mài)成交量環(huán)比6月下降了10.9%，成交價(jià)格下跌3.6%；上海7月二手商品住房成交面積環(huán)比6月下降21%，總體成交價(jià)格環(huán)比上漲2.4%，區(qū)域價(jià)格漲跌不一。

　　在新房不斷打折促銷(xiāo)中，北京二手房業(yè)主的心態(tài)有所動(dòng)搖，成交價(jià)格開(kāi)始打破僵局小幅下滑。經(jīng)過(guò)半年多的樓市觀望，短期持有的投機(jī)客大多已經(jīng)離場(chǎng)，目前掛出房源的業(yè)主主要是家庭有閑置房屋或是有房屋升級(jí)需求的自住型消費(fèi)者，購(gòu)房時(shí)間較早，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格也相對(duì)較低，因此房?jī)r(jià)的小幅下降對(duì)此類(lèi)業(yè)主來(lái)說(shuō)影響并不大，但是多數(shù)人對(duì)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)走勢(shì)并不樂(lè)觀，也確實(shí)對(duì)業(yè)主的心理產(chǎn)生了一定的沖擊，甚至使某些業(yè)主產(chǎn)生了恐慌的心理，少數(shù)物業(yè)成交價(jià)格出現(xiàn)了幅度較大的下調(diào)。以朝陽(yáng)公園板塊為例，觀湖國(guó)際作為該區(qū)域典型項(xiàng)目之一去年的交易價(jià)格最高可達(dá)21000元/平方米，近兩個(gè)月觀湖國(guó)際出現(xiàn)18000元/平方米的低價(jià)房，而該地區(qū)二手房單價(jià)目前仍在20000元/平方米以上，同時(shí)該地區(qū)的新房項(xiàng)目泛海國(guó)際居住區(qū)三期目前在32000元/平方米左右，因此18000元/平方米的價(jià)格顯然是低于目前市場(chǎng)平均價(jià)格水平。雖然弱市中的恐慌心理與強(qiáng)市中的非理性追漲同樣不可取，但確實(shí)給成熟的投資者以及有自住需求的購(gòu)房者提供了機(jī)會(huì)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，雖然長(zhǎng)期來(lái)看北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍被各方看好，但短期的價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)已然顯現(xiàn)，這既是對(duì)2007年房?jī)r(jià)非理性快速上漲的修復(fù)，也是對(duì)奧運(yùn)利好提前透支的彌補(bǔ)。但此次二手房市場(chǎng)交易價(jià)格的下降，依然是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，對(duì)于某些前期上漲過(guò)快且無(wú)實(shí)質(zhì)利好支撐的板塊，調(diào)整仍會(huì)延續(xù)，因此從整個(gè)行業(yè)來(lái)看房?jī)r(jià)的理性調(diào)整對(duì)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展是有好處的。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海7月二手房買(mǎi)賣(mài)成交面積下降21%，成交樓盤(pán)主要集中在寶山區(qū)、浦東區(qū)和楊浦區(qū)，這三個(gè)區(qū)域成交量占比超過(guò)總成交量的50%，這與浦東區(qū)域的配套齊全、區(qū)域成熟度高以及寶山區(qū)和楊浦區(qū)的房屋總價(jià)較低有著很大關(guān)系。7月上海二手房買(mǎi)賣(mài)均價(jià)雖有小幅上漲，但部分板塊由于自身的原因房?jī)r(jià)有所下滑。例如浦東區(qū)的世紀(jì)公園板塊，前期發(fā)展速度較快，吸引了較多的投資客，隨著市場(chǎng)觀望氛圍的加重，投資客手中部分房源降價(jià)釋放，從而拉低了板塊交易均價(jià)。

　　奧運(yùn)短租緣何不如預(yù)期

　　7月底，奧運(yùn)短租市場(chǎng)露出淺灘。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手商品房租賃市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格與6月相比基本持平，高檔商品房租金小幅上漲1.4%；同期上海租賃市場(chǎng)成交量在畢業(yè)生和購(gòu)轉(zhuǎn)租客戶(hù)的帶動(dòng)下上漲了3%，成交價(jià)格也有了小幅上漲。

　　今年上半年開(kāi)始，北京奧運(yùn)短租市場(chǎng)成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，3-5倍甚至更高的租金回報(bào)讓許多業(yè)主對(duì)短租充滿期待，并為此對(duì)房屋進(jìn)行了重新裝修，但隨著7月這一奧運(yùn)短租高峰期的結(jié)束，成交并未如預(yù)期。據(jù)奧組委和北京市旅游局預(yù)計(jì)，奧運(yùn)期間每天最大的住宿需求應(yīng)該是22.6萬(wàn)間客房，而北京已經(jīng)準(zhǔn)備了33.6萬(wàn)間客房，其中包括星級(jí)賓館、經(jīng)濟(jì)型酒店、青年旅社、四合院酒店以及奧運(yùn)人家，可謂檔次齊全，各具特色。充足的房源供應(yīng)將大多數(shù)民間房源擠出了短租市場(chǎng)之外，這也是短租未如預(yù)期的主要原因。

　　新房市場(chǎng)：北京8月供給將繼續(xù)縮減

　　7月，買(mǎi)方市場(chǎng)特色更明顯，供應(yīng)量將持續(xù)縮減。

　　值得注意的是，成交量下降的北京樓市，7月的預(yù)售均價(jià)在上漲。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京新建商品住宅(期房、現(xiàn)房)網(wǎng)上簽約6226套，與6月份的9138套相比減少了31.9%，簽約面積78萬(wàn)平米，環(huán)比上月的106.2萬(wàn)平米減少了26.6%，同比去年7月簽約套數(shù)減少59.7%，簽約面積減少60.4%。同月，北京市共有38個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積192.7萬(wàn)平米，預(yù)售均價(jià)19263元/平方米，較上月15250元/平方米的預(yù)售均價(jià)上漲了26.3%；其中住宅及公寓項(xiàng)目33個(gè)，預(yù)售均價(jià)為19279元/平方米，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積168.2萬(wàn)平米，占總準(zhǔn)許預(yù)售面積的87.3%，同比去年的147萬(wàn)平米增加了14.4%，環(huán)比6月的164.8萬(wàn)平米增加了2.1%。

　　7月份，北京城八區(qū)開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目22個(gè)，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積126.1萬(wàn)平米，占總住宅準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積的75%，環(huán)比6月的95.8萬(wàn)平米增加了31.6%；四環(huán)外開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目21個(gè)，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積72.4萬(wàn)平米，占總住宅準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積的43%，環(huán)比6月的130萬(wàn)平米減少了44.3%。

　　上海成交量如期萎縮。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，7月份上海住宅新房成交11207套，118.7萬(wàn)平方米，環(huán)比6月的13819套，149.3萬(wàn)平方米分別下降了18.9%和20.5%。

　　京滬兩地7月新房交易量環(huán)比紛紛下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛圍依然濃重，北京住宅準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積環(huán)比小幅增加2.1%，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)速度明顯放慢。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇預(yù)計(jì)，8月受奧運(yùn)會(huì)影響，消費(fèi)者購(gòu)房熱情仍會(huì)降低，開(kāi)發(fā)商放盤(pán)數(shù)量也會(huì)繼續(xù)縮減。