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　　2、開(kāi)發(fā)商跨區(qū)域投資長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)成趨勢(shì)

　　在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潮流中，很多的開(kāi)發(fā)商是由住宅起家，從而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，并且大多是跨區(qū)域投資，即走出自己所誕生和發(fā)展的土壤，到其他的城市開(kāi)發(fā)投資。上海的幾大開(kāi)發(fā)商就在長(zhǎng)三角等地大肆拿地，如復(fù)地、綠地、大華等，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商跨區(qū)域轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)將成為長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。主要基于以下幾個(gè)原因：

　?。?）商業(yè)地產(chǎn)能有效拓展行業(yè)發(fā)展空間

　　從行業(yè)發(fā)展空間的考慮，各種跡象表明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成熟期即將到來(lái)，進(jìn)入成熟期的房地產(chǎn)的發(fā)展空間將會(huì)大幅萎縮，作為這個(gè)行業(yè)中的大型企業(yè)，就必須提前考慮到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型問(wèn)題。而發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)正是發(fā)揚(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的成功轉(zhuǎn)型，同時(shí)成為拓展發(fā)展空間的有效手段。

　?。?）享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一次性的，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)來(lái)講利潤(rùn)比較豐厚再加上這幾年房?jī)r(jià)高企，大家都在批項(xiàng)目，但房地產(chǎn)的利潤(rùn)只是一次性的不會(huì)再持續(xù)。隨著全球人口的增加和資源的減少，資產(chǎn)價(jià)格在今后會(huì)長(zhǎng)期處于一種上升的趨勢(shì)。但是這種資產(chǎn)價(jià)格升值的利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是享受不到的，因?yàn)榇蟛糠肿≌嵌唐诋a(chǎn)品，開(kāi)發(fā)完進(jìn)行銷(xiāo)售，住宅資產(chǎn)價(jià)格的升值收益者更多的是購(gòu)房者，而如果戰(zhàn)略性的持有商業(yè)物業(yè)，那么除了每年可以收到穩(wěn)定的租金外，還能夠享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)。

　　（3）避免住宅開(kāi)發(fā)中激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

　　中國(guó)現(xiàn)在約有4萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，尤其土地的招拍掛制度出臺(tái)后，有些地塊要經(jīng)過(guò)幾十輪的競(jìng)價(jià)，如上海的新江灣城D1地塊，屢次竟價(jià)，最終樓面價(jià)達(dá)到2萬(wàn)/平方米，這已經(jīng)超過(guò)了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么激烈。截至到2007年，全國(guó)從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不到200家，而這200家中，目前大部分都局限在本區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)，跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)公司寥寥無(wú)幾。

　?。?）長(zhǎng)三角二三線城市商業(yè)地產(chǎn)投資成熱點(diǎn)

　　上海成熟、領(lǐng)先的國(guó)際化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式對(duì)周邊城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用，促使整個(gè)長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)不斷得到提升。據(jù)浙商房產(chǎn)研展部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：目前，一線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在6-8%，二線城市商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在10-12%，而三線城市，如果能在城市中心區(qū)域拿到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，其投資回報(bào)率將超過(guò)12%。從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式上看，上海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相較其他城市更加國(guó)際化，吸引了眾多跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求量也較大。長(zhǎng)三角的二三線城市緊隨一線城市經(jīng)濟(jì)步伐的腳步不斷加快，城際之間的外溢性開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，隨著長(zhǎng)三角城際交通的成熟，長(zhǎng)三角地產(chǎn)互融性會(huì)更強(qiáng)，將會(huì)更快推動(dòng)二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　3、長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為特色

　?。?）長(zhǎng)三角是紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最密集和最活躍的地方

　　近年長(zhǎng)三角的新老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨以激烈，中國(guó)輕紡城、東方絲綢市場(chǎng)、四季青服裝市場(chǎng)等老市場(chǎng)依舊統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)，新興市場(chǎng)則分布在老市場(chǎng)周邊。新的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)理念以及涵蓋的多種功能的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的推進(jìn)速度有所加快。一些新市場(chǎng)，如鵬欣國(guó)際家紡中心、上海服裝城、宿遷泗陽(yáng)縣的“上海紡織城”、蘇州吳江市盛澤鎮(zhèn)的“國(guó)際紡織城”項(xiàng)目、揚(yáng)州高郵經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的“國(guó)際服裝商貿(mào)城”、無(wú)錫的新世界國(guó)際紡織服裝城和東方國(guó)際輕紡城、南通中國(guó)蘇通輕紡城等均采用全新的經(jīng)營(yíng)模式，促使老市場(chǎng)也加緊升級(jí)步伐，例如中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)和時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，常熟招商城等老市場(chǎng)也投入巨資進(jìn)行改造。

　?。?）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)向規(guī)?；团l(fā)功能方向發(fā)展

　　國(guó)內(nèi)的商品交易市場(chǎng)越來(lái)越向?qū)I(yè)化市場(chǎng)方面轉(zhuǎn)換，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也越來(lái)越向批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量、營(yíng)業(yè)面積逐年上升，成交額大幅上漲，而綜合市場(chǎng)則逐年萎縮。一方面，規(guī)模大的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大和隨著交通的改善不斷增強(qiáng)輻射范圍，另一方面，中小企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，所提供的產(chǎn)品規(guī)模也在迅速擴(kuò)大。長(zhǎng)三角地區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)如義烏中國(guó)小商品城、紹興中國(guó)輕紡城等，作為年交易額超過(guò)百億元的航母級(jí)重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，它們將發(fā)揮重要的商品集散樞紐、進(jìn)出口基地和批發(fā)輻射中心功能。而規(guī)?；陌l(fā)展，又必然會(huì)導(dǎo)致大型或超大型專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)越來(lái)越轉(zhuǎn)向批發(fā)輻射功能，并逐漸把銷(xiāo)售的末端留給零售商業(yè)和小型市場(chǎng)，散、亂、臟、差的中小批發(fā)市場(chǎng)將逐漸減少和搬離市區(qū)。

　?。?）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)逐漸趨向細(xì)分化和專(zhuān)業(yè)化

　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，將迫使很多商品交易市場(chǎng)不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這將導(dǎo)致市場(chǎng)之間在經(jīng)營(yíng)范圍和產(chǎn)品品類(lèi)上的分化和區(qū)隔越來(lái)越細(xì)，集中銷(xiāo)售某一類(lèi)別或某一區(qū)域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)，獲得最大的輻射廣度和強(qiáng)度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這必然是相當(dāng)多的商品交易市場(chǎng)的發(fā)展方向，在長(zhǎng)三角等地區(qū)已可以明顯看出。除了傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)外，許多只是內(nèi)地綜合市場(chǎng)或零售市場(chǎng)中一小類(lèi)的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等，在長(zhǎng)三角已發(fā)展成為非常專(zhuān)業(yè)、規(guī)模龐大的產(chǎn)業(yè)集群鏈專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

　　（4）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將向品牌化和優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品集散地轉(zhuǎn)變

　　過(guò)去一提到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，就容易與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起，特別是小商品市場(chǎng)表現(xiàn)更為突出，嚴(yán)重?fù)p害了批發(fā)市場(chǎng)聲譽(yù)。近年來(lái)，一些市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品質(zhì)量的重要性，采取了一些措施，但力度不夠，假冒偽劣商品仍然在相當(dāng)一部分市場(chǎng)中存在。近些年開(kāi)展的百城萬(wàn)店無(wú)假貨向?qū)I(yè)市場(chǎng)延伸的活動(dòng)，目的就是提高專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)商品的質(zhì)量和誠(chéng)信，在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中逐步杜絕假冒偽劣商品，樹(shù)立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的新形象，將更加重視規(guī)劃設(shè)計(jì)和品牌推廣，千店一面、毫無(wú)特色的局面將改變。一些注重品牌化、連鎖化、優(yōu)質(zhì)化管理的規(guī)范專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和輻射能力將不斷加強(qiáng)，將兼并和淘汰一批管理不規(guī)范、市場(chǎng)環(huán)境和秩序混亂的中小市場(chǎng)。