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　　說(shuō)到底，這是一個(gè)信心問(wèn)題。假如你相信地產(chǎn)春天遲早會(huì)來(lái)（無(wú)論冬天里會(huì)倒下多少家小地產(chǎn)商），那么你最在意的指標(biāo)就應(yīng)該是萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率，而不是別的。

　　萬(wàn)科2008年中報(bào)出來(lái)了，各項(xiàng)指標(biāo)都披露出來(lái)了，看最簡(jiǎn)單的盈利指標(biāo)，明明是增長(zhǎng)——2008年上半年凈利潤(rùn)20.6億元、較上年同期增長(zhǎng)23.6%，但為8月5日何披露當(dāng)天萬(wàn)科卻暴跌6.26%，跌破8元大關(guān)，再創(chuàng)新低？究竟對(duì)我們來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的哪項(xiàng)指標(biāo)才是最重要的？是凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度？還是現(xiàn)金流？或是市場(chǎng)占有率……

　　關(guān)于增長(zhǎng)

　　究竟是凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度重要呢？還是結(jié)算收入增長(zhǎng)更重要？幸好，這兩項(xiàng)指標(biāo)，萬(wàn)科都完成得比較漂亮。上半年，公司營(yíng)業(yè)收入172.6億元，凈利潤(rùn)20.6億元，較上年同期分別增長(zhǎng)55.5%和23.6%。上半年，公司結(jié)算面積和結(jié)算收入分別為208.1萬(wàn)平方米和170.1億元，同比增長(zhǎng)69.7%和55.5%。更令人安心的是家里還有“隔夜糧”：期末，公司尚有319.8萬(wàn)平方米已售面積未參與本期結(jié)算，合同金額合計(jì)約286.4億元。

　　不過(guò)，也有遺憾，雖然1-6月的各項(xiàng)指標(biāo)不錯(cuò)，但5、6、7三個(gè)月的增長(zhǎng)速度卻顯得很難看，無(wú)論是環(huán)比、還是同比，都呈下降趨勢(shì)：今年5月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積58.3萬(wàn)平方米，銷售金額53.4億元，分別比07年同期增長(zhǎng)-5.5%和13.4%；6月份實(shí)現(xiàn)銷售面積44.8萬(wàn)平方米，銷售金額43.7億元，分別比2007年同期減少38%和22.8%；7月份實(shí)現(xiàn)銷售面積36.0萬(wàn)平方米，銷售金額31.1億元，分別比2007年同期減少27.0%和15.0%。

　　關(guān)于現(xiàn)金流

　　今年以來(lái)，大家最擔(dān)心的便是地產(chǎn)公司的資金鏈情況。萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流一直是負(fù)數(shù)，這不是太好看，2008年6月底經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-14.88億元（每股為-0.14元），不過(guò)，比起上年同期（-29.78億元），已經(jīng)大為改善。雖然資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)67.76%，不過(guò)，地產(chǎn)公司有其特殊性，截止2008年6月底，萬(wàn)科的預(yù)收帳款265億元，占負(fù)債總額的35%，該等預(yù)收帳款將隨著項(xiàng)目的竣工結(jié)算轉(zhuǎn)為本公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。在負(fù)債結(jié)構(gòu)上，公司有息負(fù)債中47.79%屬于長(zhǎng)期負(fù)債，短期負(fù)債占52.21%，償債壓力相對(duì)較低。截至報(bào)告期末，公司的凈負(fù)債率為37.10%，持有現(xiàn)金153.7億元。這153.7億元，意味著什么呢？意味著在別人撐不下的時(shí)候，萬(wàn)科可以去買便宜公司拿便宜地。

　　大魚吃小魚

　　下段這段數(shù)據(jù)顯示萬(wàn)科在樓市冬天里撿到的便宜：2008年1--6月，公司76.2%的項(xiàng)目資源通過(guò)合作方式獲取，新增土地平均成本約2155元/平方米，遠(yuǎn)低于去年平均水平。對(duì)于目前國(guó)內(nèi)樓市的困境，萬(wàn)通馮侖的態(tài)度是“不用救市”，萬(wàn)科雖未表態(tài)，但估計(jì)與其異曲同工，以下這段中報(bào)里的語(yǔ)言充份顯示其“大魚吃小魚”的準(zhǔn)備——“盡管資金緊張的局面，至少在目前并不會(huì)導(dǎo)致行業(yè)資金鏈面臨普遍性風(fēng)險(xiǎn)，但卻足以對(duì)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系產(chǎn)生深刻影響。報(bào)告期內(nèi)，各地土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而隨后存量土地市場(chǎng)的整合進(jìn)程很可能進(jìn)一步加速，具有良好資信能力和廣泛融資渠道的企業(yè)，既具備更大的騰挪空間，同時(shí)也在行業(yè)格局的重構(gòu)中占據(jù)有利的地位”。

　　如何過(guò)個(gè)好冬

　　乍一看萬(wàn)科的這個(gè)計(jì)劃調(diào)整，的確能感受到嚴(yán)冬的寒意——公司將對(duì)下半年的開竣工計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的萬(wàn)科全年開工面積將為683萬(wàn)平方米（較年初計(jì)劃減少165萬(wàn)平方米），竣工面積將為586萬(wàn)平方米（較年初計(jì)劃減少103萬(wàn)平方米）。與這個(gè)削減計(jì)劃相對(duì)應(yīng)的是王石的公開表態(tài)，2008年8月4日在香港舉行的2008年中報(bào)發(fā)布會(huì)上，王石表示：“下半年的形勢(shì)可能比我們想象的更嚴(yán)重，為此萬(wàn)科做好了最壞的打算。”不過(guò)，話又說(shuō)回來(lái)，同樣是過(guò)冬，只要萬(wàn)科比別的地產(chǎn)商撐得更久一些，那就足夠了。數(shù)據(jù)顯示，在這場(chǎng)冬天里，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率在一步步提高——

　　2005年為0.94%、2006年為1.25%，2007年為2.07%，2008年6月底已經(jīng)提升到2.7%（與2007年上半年的1.9%相比，提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)）。

　　對(duì)我們來(lái)說(shuō)，什么是萬(wàn)科最主要的指標(biāo)？是2008年上半年已經(jīng)取得的利潤(rùn)增長(zhǎng)呢？還是最近三個(gè)月連續(xù)下降的銷售指標(biāo)？是在意整個(gè)行業(yè)面臨的冬天？還是看重萬(wàn)科趁亂搶到的市場(chǎng)占有率？以上各類指標(biāo)，有的增長(zhǎng)、有的下降，有的走好、有的走壞，哪個(gè)指標(biāo)才是你最在意的？說(shuō)到底，這是一個(gè)信心問(wèn)題。假如你相信地產(chǎn)春天遲早會(huì)來(lái)（無(wú)論冬天里會(huì)倒下多少家小地產(chǎn)商），那么你最在意的指標(biāo)就應(yīng)該是萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率，而不是別的。