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　　一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　上半年廣東宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行降溫，完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值16018億元，同比增長(zhǎng)10.7%，增幅回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4547億元，同比增長(zhǎng)18.0%，增幅下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10294元，同比增長(zhǎng)10.8%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)3.8%。

　　二、數(shù)據(jù)分析

　　(一)房地產(chǎn)投資

　　1、完成開(kāi)發(fā)投資

　　廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資1342.87億元，同比增長(zhǎng)34.13%，與全國(guó)增長(zhǎng)大體持平；增幅同比上升2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重為8.38%，同比高出1.46個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)水平1.72個(gè)百分點(diǎn)(見(jiàn)表1)。

　　圖一：廣東固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)比較圖

　　按用途劃分的完成開(kāi)發(fā)投資當(dāng)中，住宅增幅在上年同期增長(zhǎng)32.41%的基礎(chǔ)上，又有36.22%的增長(zhǎng)；辦公樓、商業(yè)用房同比分別增長(zhǎng)-11.34%、5.98%，與上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降較大；其他投資增長(zhǎng)54.17%，同比提高近10個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)表明，投資者進(jìn)一步加大了對(duì)住宅的開(kāi)發(fā)投資，其它投資則成為新的投資熱點(diǎn)(見(jiàn)表2)。

　　2、開(kāi)發(fā)資金來(lái)源

　　上半年到位資金1900.23億元，同比增長(zhǎng)16.42%，同比增幅下降8.73個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款445.43億元，同比增長(zhǎng)18.18%，占本年到位資金的比重基本持平，增幅同比下降6.32個(gè)百分點(diǎn)；外資34.77億元，同比下降27.93%，占本年到位資金比重下降1.13個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金690.98億元，同比增長(zhǎng)60.93%，占本年到位資金比重增加10.65個(gè)百分點(diǎn)；定金和預(yù)付款729.04億元，同比下降6.26%，占本年到位資金比重下降9.28個(gè)百分點(diǎn)。(見(jiàn)表3)

　　圖二：廣東房地產(chǎn)到位資金占開(kāi)發(fā)資金比重圖

　　圖三：廣東房地產(chǎn)資金總額及增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)圖

　　圖四：廣東房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)圖

　　(二)購(gòu)置土地與購(gòu)置單價(jià)

　　與上年同期相比，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)49.76%，應(yīng)與去年大量購(gòu)置土地后辦手續(xù)原因延后統(tǒng)計(jì)有關(guān)。購(gòu)置金額增長(zhǎng)46.27%，增幅減少近40個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)置單價(jià)同比下降2.52%，增幅大幅度下滑48個(gè)百分點(diǎn)。(見(jiàn)表4)。

　　圖五：廣東房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積和單價(jià)走勢(shì)圖

　　(三)商品房建設(shè)

　　商品房施工面積同比增長(zhǎng)35.18%，增幅增加24.95個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)18.5%，增幅下降7.42個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積增長(zhǎng)4.04%，與去年同期下降3.81%對(duì)比，增幅明顯。

　　商品住宅施工面積同比增長(zhǎng)36.01%，竣工面積同比增長(zhǎng)4.99%，未來(lái)一段時(shí)間住宅市場(chǎng)供應(yīng)加大(見(jiàn)表5)。

　　圖六：廣東商品房建設(shè)狀況圖

　　(四)商品房交易

　　商品房銷(xiāo)售面積2012.58萬(wàn)平方米，同比下降20.35%；銷(xiāo)售額1180.2億元，同比下降20.66%。其中，第二季度銷(xiāo)售面積1199.84萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47.63%；銷(xiāo)售額720.17億元，環(huán)比增長(zhǎng)56.55%。上半年商品房均價(jià)是5864元/平方米，同比微降0.39%，環(huán)比下降0.51%；其中第二季度6002元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.04%。

　　商品住宅均價(jià)5711元/平方米，同比增長(zhǎng)2.77%，環(huán)比下降0.12%；其中第二季度均價(jià)5821元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.96%(見(jiàn)表6)。

　　圖七：廣東商品住宅銷(xiāo)售狀況圖

　　(五)市場(chǎng)消化系數(shù)

　　市場(chǎng)消化系數(shù)(注1)越大，說(shuō)明市場(chǎng)越活躍，消化能力越強(qiáng)。與上年同期相比，上半年市場(chǎng)整體消化系數(shù)均為負(fù)增長(zhǎng)，下降0.4270，反映市場(chǎng)活躍程度不夠，消化能力較差(見(jiàn)表7)。

　　圖八：廣東商品房消化系數(shù)走勢(shì)圖

　　(六)二手房交易

　　上半年全省二手房銷(xiāo)售面積1645.54萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額434.40億元，同比分別下降24.79%和32.61%；銷(xiāo)售均價(jià)2640元/平方米，同比下降10.39%。其中廣州、深圳二手房銷(xiāo)售面積分別為327.71萬(wàn)平方米和224.94萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售額分別為142.64億元和128.71億元；銷(xiāo)售均價(jià)分別為4353元/平方米、5722元/平方米；同比分別增長(zhǎng)17.08%和9.87%。

　　第二季度廣州、深圳二手房銷(xiāo)售面積分別為168.61萬(wàn)平方米、140.36萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)5.98%和65.95%；銷(xiāo)售額分別為74.26億元、75.67億元；環(huán)比分別增長(zhǎng)8.61%和42.69%。二季度廣州二手房均價(jià)4404元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.48%；深圳二手房均價(jià)5391元/平方米，環(huán)比下滑14.02%(見(jiàn)表8)。

　　(七)商品房空置

　　上半年末商品房空置總量1586.42萬(wàn)平方米，較2007年末增加7.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.46%。其中住宅空置增加60.35萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.03%。值得關(guān)注的是，其他物業(yè)待銷(xiāo)面積大幅度減少，滯銷(xiāo)和積壓面積大幅度增加，反映其空置的時(shí)間結(jié)構(gòu)惡化(見(jiàn)表9)。

　　圖九：廣東商品房空置狀況變動(dòng)圖

　　三、結(jié)論

　　1、關(guān)于資金供應(yīng)和土地供應(yīng)。在商品房施工面積大幅度增加的同時(shí)，開(kāi)發(fā)到位資金增幅下滑近9個(gè)百分點(diǎn)；到位資金占開(kāi)發(fā)資金的比例下降至2003年上半年以來(lái)最低。從資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款增幅放緩，定金、預(yù)付款負(fù)增長(zhǎng)，自籌資金增速加快，增幅達(dá)2003年上半年以來(lái)最高，顯示整個(gè)資金鏈條趨緊。土地購(gòu)置單價(jià)從連續(xù)3年(上半年)高位增幅逆轉(zhuǎn)為輕微跌幅(-2.52%)。

　　2、關(guān)于開(kāi)發(fā)投資和商品房供應(yīng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅為2003年上半年以來(lái)最大，考慮到建材和人工漲幅高，開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增幅應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。商品房施工面積增幅為近年最大，應(yīng)與閑置土地政策收緊有關(guān)，將會(huì)加大后市的銷(xiāo)售壓力。

　　3、關(guān)于銷(xiāo)售和空置狀況。商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比均下降兩成，為近5年(上半年)來(lái)首次降幅。市場(chǎng)消化系數(shù)自2003年上半年不斷攀升以來(lái)首次下滑，低于2006年上半年水平。商品住宅空置量出現(xiàn)近5年(上半年)來(lái)首次增長(zhǎng)。二手房銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額同比分別下降25%和33%。

　　4、關(guān)于房?jī)r(jià)。商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比環(huán)比均微降，基本回落到去年同期水平。二手房均價(jià)同比下降一成。

　　5、綜上所述，除開(kāi)發(fā)投資額、商品房施工面積等項(xiàng)增幅較大外，其余各項(xiàng)指標(biāo)與2003年以來(lái)各年度的上半年相比，均呈現(xiàn)較低的增幅，甚至出現(xiàn)跌幅，反映出市場(chǎng)延續(xù)去年四季度以來(lái)繼續(xù)深度調(diào)整。當(dāng)前狀況如果延續(xù)，隨著去年企業(yè)擴(kuò)張帶來(lái)后市供應(yīng)量的增加，下半年商品房空置量有增大趨勢(shì)。

　　注1：“市場(chǎng)消化系數(shù)”是通過(guò)計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場(chǎng)供應(yīng)量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。

　　市場(chǎng)消化系數(shù)計(jì)算公式：銷(xiāo)售面積/(k×竣工面積+待銷(xiāo)面積×以月為單位的時(shí)段數(shù)/12)。

　　一般公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量。

　　系數(shù)的分子為銷(xiāo)售面積，含現(xiàn)樓和預(yù)售；分母為新竣工面積(由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)?，因此可銷(xiāo)比例k取為0.8)＋待銷(xiāo)面積(小于1年的空置量)。

　　廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組

　　(廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處)