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　　分析師們認為，在這次深圳斷供潮中的“主力軍”應(yīng)該是那些炒房客，買房自住者應(yīng)該占很少比例。

　　在去年中國最火爆的地產(chǎn)市場深圳，出現(xiàn)了部分購房人因為房價縮水太快而拒絕還貸的現(xiàn)象。發(fā)生在深圳的這場房貸“斷供潮”到底有多嚴重？“斷供潮”會蔓延的其他城市嗎？這將給銀行和地產(chǎn)商帶來多大的風險？對地產(chǎn)業(yè)倚重頗深的地方政府會不會出手救市？專家們對此予以了全面的解讀。

　　“斷供”為什么爆發(fā)在深圳？

　　獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠把它歸結(jié)于“深圳的炒房投機現(xiàn)象比較嚴重”。來自仲量聯(lián)行廣州研究主管李暢處得到的研究數(shù)據(jù)則證明了謝國忠的看法。李暢表示，2007年以后的深圳購房者中有差不多50%的人是炒房客——因為數(shù)據(jù)顯示有30%左右的人是在購房后的兩至三個月內(nèi)再次進行交易，還有20%的人在一年內(nèi)再進行交易。針對當時深圳發(fā)生這種炒房猖獗的現(xiàn)象國務(wù)院還為此下派了工作組來調(diào)查。但李暢認為，2007年深圳出現(xiàn)房價漲幅70%，廣州漲幅50%的這種大的房價泡沫在全國是個案。

　　分析師們認為，在這次深圳斷供潮中的“主力軍”應(yīng)該是那些炒房客，買房自住者應(yīng)該占很少比例。“如果是自用而購房人的收入來源沒有疑慮的話，那他為什么要選擇斷供呢？負資產(chǎn)只是一時的，那并沒有影響他的現(xiàn)金流。如果是買房用來投資，那負資產(chǎn)后他斷供的誘因就相當大。一個基本概念是如果房價下跌50%的話，一般投資客通常斷供的機會就非常大。”瑞士信貸的分析師Sherry Lin說。

　　對比香港1997年出現(xiàn)的相似斷供情景，Sherry Lin說，香港1997年房價是掉到對半，但引發(fā)斷供的原因還要考慮當時是亞洲金融風暴，有很多失業(yè)的問題，而且很多炒樓的人是先炒股，然后再拿賺的錢去炒樓，所以那時是很多因素加起來的。而這次深圳的情況來看，當然股市也是跌了很多，但還沒有很大的失業(yè)問題，所以與香港的情況是有些不同的。

　　銀行與地產(chǎn)商的風險

　　中銀國際銀行業(yè)分析師袁琳認為，斷供對銀行的影響主要看對它權(quán)益和流動性的影響。這具體取決于各個銀行在深圳放的貸款有多少，而這些貸款中房貸占多少，這其中不規(guī)范放貸——比如零首付或是一成首付的貸款，又占了多大比重。

　　Sherry Lin表示，由于按揭本身是資產(chǎn)抵押的放款，如果斷供的話通常銀行會拿到樓的所有權(quán)，但由于有負資產(chǎn)的情況，即使銀行把房子拍賣掉還是不夠還購房人欠的貸款，所以會對銀行造成損失。但與別的市場相比，在中國最大的風險是銀行拿走房子的所有權(quán)然后作拍賣的這一套程序還沒有在樓市走過，所以從銀行作為投資人的角度來說就會有風險：一是時間會被拖得很長，二是拍賣的機制還不確定——是直接拿到市場還是要走法院的程序，這也會影響到拍賣的價格。所以通常如果買房人決定要斷供，會對銀行造成一定的沖擊。

　　對于應(yīng)該如何評估銀行承受此類風險的能力，Sherry Lin認為首先要看在當初銀行放貸時要求首付的比例有多高，首付比重越高銀行承受不動產(chǎn)價格下跌得能力就越大。還有就是當時在借貸人中到底投資客占多大比例。在成熟的市場，銀行會計算借貸者每月還貸的現(xiàn)金流和月收入的現(xiàn)金流的比列，通常不到1/2才是合理的。

　　謝國忠則提醒說要警惕現(xiàn)在“銀行出現(xiàn)新一輪的不良資產(chǎn)可能性是非常大的”，而這里面的關(guān)鍵人物不是斷供的買房者，而是地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)謝國忠估計，在中國的銀行里房貸約占其總貸款的3成，而其中的大頭是借給開發(fā)商的。

　　“房地產(chǎn)公司融資的需求很大，它會通過各種各樣的名目來借錢。深圳斷供潮只是反映了下游的問題，中國房地產(chǎn)的問題是它堵在了中間（房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)）的這一塊?？催@個問題要比較開發(fā)商賣房資金回籠多少，而他們買土地應(yīng)付款多少。每個房地產(chǎn)周期都會帶來不少壞帳，不知道這次有多高。” 謝國忠說。

　　又一個次貸危機？

　　渣打銀行房地產(chǎn)基金的中國區(qū)董事總經(jīng)理高世斌表示，以前中國其他城市并非沒出現(xiàn)過類似的斷供危機，但因為聯(lián)想到美國的次貸危機，致使這次深圳斷供被媒體過于渲染。“我個人認為這不是又一個次貸危機。首先這只是在深圳，而且即使在深圳，也是發(fā)生在幾個具體的項目上。從購房人來說，他應(yīng)該能認同房價的漲跌是一個市場行為。”