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　　許家印精心布局的全國戰(zhàn)略與上市計(jì)劃其實(shí)并不復(fù)雜，其思路包括四步內(nèi)容：培養(yǎng)隊(duì)伍、打造品牌、尋找土地，同時(shí)找錢。

　　2004年，許家印將層層篩選出的第一批68人精英團(tuán)隊(duì)分派至全國10余個(gè)城市。在武漢、重慶、成都、沈陽等地，這些市場精英的首要任務(wù)是對當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌稣归_調(diào)研，以尋找可以收入囊中的土地項(xiàng)目。“拿地不是一時(shí)沖動，它需要一個(gè)漫長的考察與談判期，等到2007年前后，土地儲備版圖基本形成，恒大的上市之路也才步入正軌。”一位接近恒大的人士介紹。

　　整個(gè)2007年，中國樓市接二連三被恒大的消息覆蓋，同時(shí)并行的是兩輪私募的完成。2006年底，恒大以8.29億拿下武漢當(dāng)時(shí)的“地王”，即目前的武漢恒大華府；去年8月，恒大開出25.3億元競得重慶科技學(xué)院項(xiàng)目，被市場稱為天價(jià)；去年10月，恒大與穗華投資有限公司(香港)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，計(jì)劃以14億元收購上海源深路1號土地項(xiàng)目公司100%股權(quán)；到今年初，恒大以41億元高價(jià)拿到廣州絹麻廠地塊，晉升廣州新“地王”……

　　到2008年3月，恒大香港IPO招股說明書介紹，其土地儲備已經(jīng)高達(dá)4578萬平方米，短短兩年時(shí)間暴增近6倍。

　　根據(jù)土地出讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)規(guī)定，無論是土地出讓金還是股權(quán)購買款都有相應(yīng)的分期付款制度，這成為恒大運(yùn)用杠桿原理操作資金鏈的關(guān)鍵。“我們確實(shí)是先融錢再拿地。”許家印說，但顯然，和很多開發(fā)商們一樣，許家印走了一條少融資多拿地的路徑。去年3月，恒大引入第一批戰(zhàn)略投資者美林證券、德意志銀行和淡馬錫，融資4億美元，恒大合計(jì)讓出約8%股權(quán)。幾乎同時(shí)，瑞信牽頭為恒大發(fā)行了4.3億美元的公司債。此后不久，上述重慶、上海、廣州三個(gè)項(xiàng)目相續(xù)簽約。

　　而根據(jù)資料顯示，恒大為三個(gè)項(xiàng)目支付的保證金為數(shù)不多，其中上海項(xiàng)目3億元，廣州項(xiàng)目1.3億元、重慶項(xiàng)目2億元。余下70多億元的待付土地出讓金和購股款缺口需要填滿，而恒大此時(shí)已經(jīng)把寶壓在了即將拉開的香港IPO上。

　　“2006年6月開始正式談上市，到12月6日，第一批戰(zhàn)略投資者初步確定。”許家印向記者介紹，“實(shí)在不巧的是，我們在美國推介時(shí)恰好碰到了幾十年不遇的美國次貸危機(jī)。貝爾斯登轟然倒掉令美國各大基金驚惶失措，包括摩根士丹利。”回憶起那一刻，許家印仍歷歷在目。

　　國際基金背后是大量的中小投資者，他們也十分懼怕因房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的次貸危機(jī)會令投資血本無歸。于是，壓低招股價(jià)格成為大摩的殺手锏。“我們本來想融資15億美元，并且當(dāng)時(shí)已經(jīng)有了7至8億美元的定單。”許家印透露。然而，在大摩屢次提出壓低招股價(jià)格后，許家印最終選擇了拒絕。“當(dāng)時(shí)我們在美國開了個(gè)會，中午時(shí)分，我決定暫停。”這也是許家印首次披露IPO真實(shí)叫停的原因，同時(shí)澄清了此前關(guān)于認(rèn)購不足的傳言。

　　“不可否認(rèn)的是，上市叫停后，100到150億元的資金沒有了。”說到毅然放棄上市，許家印顯得不動聲色。但根據(jù)一位市場人士介紹，恒大對資金危機(jī)的考慮并不充分，“當(dāng)時(shí)確實(shí)沒想到會這么嚴(yán)重。”

　　私募之戰(zhàn)

　　正確答案“三選一” 巨鱷眼中的“肥肉”

　　敢說暫時(shí)不上市，許家印是做過謀劃的。“我們想到了三個(gè)暫停上市之后的解決措施。”許家印說。

　　一是拋盤。2007年，恒大在全國共開有36個(gè)樓盤，其中2/3以上、建筑面積超過400萬平方米進(jìn)入預(yù)售或可預(yù)售階段，在建工程更達(dá)到750萬平方米。“沒有賣不出去的樓盤，只有賣不出去的價(jià)格。”許家印這樣解釋大規(guī)模拋盤套現(xiàn)的可能性，而這句話，在此后的對話過程中，被他屢次提及。