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　　相對于07年主城區(qū)1652萬平米(月均約138萬平米)的供求規(guī)模，08年的新增供應(yīng)或許能夠延續(xù)，但成交規(guī)模必然是難以為繼，大致應(yīng)當(dāng)回落到05-06年間的銷售速度——事實上，告別“開盤即罄”，開盤銷售20%-30%的速度并不能算“地產(chǎn)業(yè)的失落”，而只是回歸到市場常態(tài)而已。只有在這種常態(tài)下，開發(fā)企業(yè)才有動力和壓力提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平；購房者亦能理性地選擇合適的樓盤與房型。

　　除了市場運(yùn)行軌跡，樓市外圍的政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境也值得注意：

　　一是“蓉十條”的效應(yīng)，該政策短期內(nèi)會加劇購房者的觀望，但這種觀望是一種積極的觀望，而非將置業(yè)計劃無限期延后，在考慮成熟或發(fā)現(xiàn)市場局部回暖時，此類購房需求將得到極大地釋放。

　　二是宏觀經(jīng)濟(jì)基本面中出現(xiàn)的一些影響因素，如(a)CPI、PPI持續(xù)上漲，建安成本攀升和開發(fā)利潤的下滑降低了購房者對商品房降價的預(yù)期；同時新增開發(fā)企業(yè)(項目)因預(yù)期行業(yè)利潤下調(diào)，可能會暫緩入市，從而減少了市場上的新增供應(yīng)。(b)股市持續(xù)低迷、債市、匯市、期貨市場投資渠道有限、實體經(jīng)濟(jì)景氣度下降，使得價格平穩(wěn)后的房地產(chǎn)市場依然存在著明顯的投資價值。(c)從近期的中央政策來看，管理層希望房地產(chǎn)市場盡快實現(xiàn)穩(wěn)定，而非蕭條和“崩盤”，具體表現(xiàn)在信貸規(guī)制將有所放松，加息利空可能仍然采取“不對稱”方式，擴(kuò)大匯率彈性將引發(fā)人民幣進(jìn)一步升值，都將有助于房地產(chǎn)價格的“止跌”。

　　其三，成都土地拍賣價的“見底”——宗地出讓多以起拍價成交，使得土地市場“利空出盡”。房產(chǎn)市場的交易主體數(shù)萬倍于土地交易者，其調(diào)整自然顯得相對滯緩，但本土房價泡沫初現(xiàn)即遭遇回調(diào)的壓力，恢復(fù)到穩(wěn)定的狀況不需要過長的時間。目前市場上藍(lán)光、萬科、中海、國嘉等開發(fā)商作出了降價行為，是因為其在售樓盤的拿地成本非常低廉，當(dāng)這些項目銷售怠盡而高價競得的地塊上市時，降價的可能性必然進(jìn)一步減小。結(jié)合市場狀況與政策趨勢來看，今年下半年成都市商品住宅市場將出現(xiàn)“橫盤整理”的格局，即房價逐步企穩(wěn)，成交小幅回升。預(yù)計08年下半年市區(qū)住宅的新增供應(yīng)將穩(wěn)定在100萬平米/月左右，成交規(guī)模則在60-80萬平米/月的區(qū)域內(nèi)震蕩，市區(qū)商品住宅的價格將回落至07年中期的水平，即5300元/平米左右。

　　圍繞5300元/平米這一價格預(yù)測，存在著兩種爭議，一是下半年上市項目中，屬于07年拿地的項目有所增加，其樓面地價的平均水平在2500元/平米之上，加上建安、稅費(fèi)和利潤后的成交均價必然超過6000元/平米；二是下半年市場全面回暖的希望不大，成都商品住宅的價格仍有可能面臨進(jìn)一步的回落，市區(qū)住宅成交均價有可能跌破5000元/平米，回歸到2006年的價格水平?，F(xiàn)實的估計是在這兩種極端的可能性之間，結(jié)合當(dāng)前價格運(yùn)行情況，對其進(jìn)行趨勢延伸與合理修正，5300元/平米的價格水平將是下半年成都住宅價格的均值水平上小波動的標(biāo)準(zhǔn)差不會超過200-300元/平米。

　　星彥地產(chǎn)研究中心 管乃生