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香港房地產(chǎn)周期對大陸房地產(chǎn)市場的啟示
第二個繁榮期：1998年—2007年12月，這是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年，十年間，行業(yè)規(guī)?？焖贁U張，交易量成倍增加，房價與地價也成倍上漲，居民人均居住面積也增加了一倍有余，城市面貌發(fā)生了天翻地覆的變化，房地產(chǎn)業(yè)也成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了一大批富豪和一大批積聚了相當實力的企業(yè)，政府、開發(fā)商和銀行是主要的即得利益集團，老百姓分為兩大集團，已經(jīng)購房的也算是既得利益者，沒有購房的顯然是高房價和高地價的受害者。
繁榮原因
●停止實物分房，實行住房貨幣化，打破了老百姓指望國家分房的預期，給市場創(chuàng)造了巨大的潛在需求；
●銀行開始實行個人購房貸款，放大了市場購買力；
●經(jīng)濟開始進入高速發(fā)展階段，老百姓收入水平提高；
●快速城市化；
●較低的利率水平。
調(diào)整原因
●房價、地價上漲過快，對資源消耗過大，投資過熱，危及國民經(jīng)濟；
●銀行一肩挑著開發(fā)商和購房者兩頭，擴張過快蘊藏著巨大的金融風險；
●制度缺陷導致房地產(chǎn)行業(yè)財富創(chuàng)造機制畸形，拉大了社會貧富差距，造成了代內(nèi)和代際的不公平；
●房價過高抑制了一定的需求；
●社會輿論壓力太大，迫使政府不得不加大干預力度，幾年來政府不斷地出臺宏觀調(diào)控措施，特別是2007年9月27日出臺的《關于加強商業(yè)性住房貸款管理的通知》所規(guī)定的第二套房貸款提高首付和增加利息的措施猶為見效。
三、香港房地產(chǎn)周期對中國大陸房地產(chǎn)市場的啟示
綜觀香港自二戰(zhàn)以后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，可以總結出以下經(jīng)驗：
房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟形勢、股市、利率和土地供應制度又非常密切的關系。在房地產(chǎn)市場處于繁榮期時，國際經(jīng)濟環(huán)境和當?shù)氐慕?jīng)濟形勢都處于景氣時期，往往實行低利率政策，股市非常繁榮，熱錢大量涌入，并導致投機風盛行，房價、地價和租金高漲。經(jīng)過政府調(diào)控或市場自身的調(diào)整后，往往又會迎來新一輪更大規(guī)模的上升浪潮，房價、地價上漲到新的高度。在每一個循環(huán)周期，往往呈現(xiàn)出上升期長、回調(diào)期短的特點。在上升浪中，房價上漲速度遠遠超過居民收入增長幅度，買不起房的居民比例越來越高，迫使政府的保障面越來越大，土地壟斷供應制度下，政府是房地產(chǎn)繁榮的最大收益者，獲取了較高的土地收益，有能力給予更多居民保障。在房地產(chǎn)周期式發(fā)展過程中，行業(yè)重組和兼并加劇，集中趨勢明顯，一大批中小開發(fā)企業(yè)在行業(yè)發(fā)展過程中消亡。
對中國大陸房地產(chǎn)市場的啟示
大陸在房地產(chǎn)總體運行制度、土地使用制度、管理制度和供應制度是在改革開放過程中從香港學習過來的，與香港具有一定的共性。香港房地產(chǎn)業(yè)走過的路，大陸也可能會走一遍。
土地壟斷制度最后必然走向高房價和高地價制度，能夠買得起商品房的人比例會下降，政府通過土地壟斷，聚集了巨額財力，有能力解決越來越多人的住房保障問題。但是，大陸與香港最大的不同點在于，香港是一個城市經(jīng)濟體，已經(jīng)完成了城市化進程，人口增長較為緩慢，政府的保障壓力不會太大，至少不會越來越大。而大陸還處于城市化快速推進階段，城市人口機械性增長很快，需要政府保障的人口會越來越多，即使政府實行土地壟斷和高地價高房價政策，所積聚的財力難以滿足住房保障的需要。
房地產(chǎn)市場與股市具有互動性，股市繁榮，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供重要的融資渠道并為市場帶來巨大的購買力，股市蕭條，房地產(chǎn)企業(yè)既失去了重要的融資渠道，又面臨潛在需求的萎縮，現(xiàn)今，股市處于大熊階段，走牛遙遙無期，因此，房地產(chǎn)企業(yè)若還想重溫2006——2007年繁榮火爆的舊夢，無異于癡人說夢。
房地產(chǎn)有兩大核心要素問題，一個是土地問題，另一個是金融問題，調(diào)控房地產(chǎn)市場最有效的工具也就是土地杠桿和金融杠桿。土地供不應求、低利率會帶來地產(chǎn)市場的高漲和繁榮，增加土地供應、提高利率水平、緊縮信貸、提高按揭貸款門檻是抑制投機和市場過熱的最有效武器。
住房保障制度能夠解決許多中低收入居民的住房困難問題，增加社會和諧，但不能解決高房價問題，恰恰相反，政府住房保障的資金來源往往依賴于高地價和高房價的產(chǎn)生的收入。
從供應角度看，調(diào)整時期也就是地產(chǎn)商重組與兼并的時期，大批企業(yè)包括一些大型企業(yè)將在低谷期死亡，行業(yè)集中和寡頭壟斷化趨勢不可避免。
高房價使政府時時面臨巨大的輿論壓力，政府的決策很大程度上受輿論左右，因此，出臺的許多宏觀調(diào)控措施具有應急性、被動性的特點，缺乏長遠考慮。
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