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　　1989年以后，受大陸政治風波及經(jīng)濟緊縮的影響，香港經(jīng)濟和地產(chǎn)市場受到波及，出現(xiàn)回調(diào)，1991年，受到政府推出的第一期公務員置業(yè)計劃和銀行降息的刺激，地產(chǎn)市場再度回升，市場繁榮更勝過前一階段，炒樓之風彌漫全港，現(xiàn)房市場炒房比例占55%以上，樓花（期房）達到70%。在社會輿論的壓力下，政府于1991年8月頒布了7項打擊炒樓活動的措施（相當于大陸的宏觀調(diào)控），包括：規(guī)定臨時訂金為總房款的5%，每人只可登記一次限購一套房，禁止使用授權(quán)書登記。措施出臺后，售樓程序有所好轉(zhuǎn)，炒風并未受到明顯抑制，樓價繼續(xù)急劇攀升。同年12月，政府再推出6項打擊炒房措施，包括向買賣樓花者征收相當于總房款2.75%的稅，禁止內(nèi)部轉(zhuǎn)讓樓花，使用銀行貸款成數(shù)由9成降為7成。1992年房價雖然繼續(xù)上揚，但是調(diào)控措施逐漸見效，需求下降，成交量大降，炒風收斂，中小戶型、低價格的住宅價格開始回調(diào)，但大型豪宅的價格開始攀升，開發(fā)商為了刺激購買，自行提供兩成按揭，在豪宅價格的帶動下，中小戶型住宅的價格再度飆升，到1994年初，平均售價以達5000元每平方尺，寫字樓和商鋪的價格和租金隨之上漲，商鋪最高價格達到19萬元每平方尺。

　　1994年上半年，香港地產(chǎn)市場明顯過熱，社會輿論強烈要求政府出面干預，政府隨即出臺了四項措施：增加土地供應，督促開發(fā)商的儲備土地盡快開發(fā)，加快香港房屋委員會建房速度，給土地發(fā)展公司和房屋委員會提供貸款，使其可以推出更多的住宅，改善市場供應。政府還特別聲明，這些措施只是第一階段措施，若不見效，將出臺更嚴厲的措施，在此情況下，樓市驟然降溫，住宅價格平均下跌30%。經(jīng)過一年多的調(diào)整，到1995年第四季度，房地產(chǎn)市場開始回暖，加上經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)和按揭利率的大幅度下調(diào)，政治前途進一步明朗，市民和投資者從對于回歸的恐懼轉(zhuǎn)變到對于未來的憧憬，海外和內(nèi)地資金也大量進入香港，推動香港房地產(chǎn)市場的又一次上升，同時，香港股市也形勢一片大好，節(jié)節(jié)攀升。這次上漲也是由豪宅帶動的。下面的這個例子很有代表性。1997年，新鴻基地產(chǎn)推出的一個項目，總共304套，在3日內(nèi)竟然有27132個意向購買者進行登記，超額登記88倍多，創(chuàng)造了國內(nèi)外樓房銷售的歷史記錄，由于投機的普遍存在而得不到遏止，非理性炒作和投資催生了嚴重的房地產(chǎn)“泡沫”。

　　繁榮原因

　　中英兩國在北京簽訂關(guān)于香港前途問題的《聯(lián)合聲明》，香港政治前途明朗化，香港市民和投資者對香港重新樹立了信心，帶動香港地產(chǎn)市場進入新一輪上升周期。1985年，《聯(lián)合聲明》簽定以后，隨著市場信心的恢復，地產(chǎn)業(yè)開始活躍，房價和租金逐漸回升，各類物業(yè)交易頻繁，期間，1987年10月全球性股災都未能阻止房地產(chǎn)市場的回暖。此外，香港經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型并快速增長，市民收入水平較高，同時，銀行利率水平降低，甚至出現(xiàn)了負利率，刺激了住房投資。

　　衰退原因

　　為了遏止炒房，改善嚴重供不應求的局面，香港政府宣布每年推出不少于85000套住宅單位供應市場，給開發(fā)商以重大打擊，使市場產(chǎn)生了觀望氣氛，不再瘋狂地搶房；此期間，又恰逢亞洲金融風暴發(fā)生，對東南亞國家經(jīng)濟造成沉重打擊，也對香港的金融和整體經(jīng)濟產(chǎn)生了沖擊，導致股市暴跌，同時，香港的匯率制度也受到?jīng)_擊，再加上當時的利率水平過高，也抑制了購買力，諸多因素的作用使香港地產(chǎn)市場掉頭向下，出現(xiàn)了衰退。國民生產(chǎn)總值也罕見地出現(xiàn)了負增長，經(jīng)濟陷入困境，房價跌幅將近70%，政府賣地收入也減少70%。開發(fā)商紛紛減價促銷。地產(chǎn)市場從此進入嚴冬，至今還為完全恢復到1997年水平。要不是1998年以后，大陸房地產(chǎn)市場迎來了發(fā)展的“黃金十年”，給香港地產(chǎn)商提供生存與發(fā)展的新機遇，香港許多地產(chǎn)大鱷如長江實業(yè)、新鴻基、新世界等可能還在“過冬”。

　　二、大陸房地產(chǎn)周期

　　自90年代以來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，特別是1998年7月住房體制改革獲得成功以后，伴隨著中國經(jīng)濟、社會的快速發(fā)展和城市化進程，房地產(chǎn)市場也發(fā)生了根本性變化。在十幾年中，中國房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了大起大落，特別是1992年——1997年南方沿海地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫以及隨后的蕭條讓人記憶猶新，個別地方至今未能撫平所泡沫破滅造成的傷害。

　　第一個繁榮期：1992年2月——1994年3月，以海南和北海為代表的城市和地區(qū)，房地產(chǎn)空前繁榮，房價和租金、地價暴漲，炒房、炒地風盛行，土地管理失控、城市規(guī)劃失控、金融領(lǐng)域混亂。

　　繁榮原因

　　鄧小平同志的南巡講話進一步鼓舞了人們對于改革開放的信心，中國經(jīng)濟開始復蘇，西方國家逐漸解除了對于中國的制裁，海南建省并成為中國最大的特區(qū)、北海建大西南出?？?，享有許多政策優(yōu)惠，展示出美好前景，給了人們極大的想象空間，短時間內(nèi)大量人員涌入海南等沿海地區(qū)，造成了房荒，銀行資金巨量進入房地產(chǎn)行業(yè)，參與炒房、炒地，危及金融穩(wěn)定和安全，信托投資公司和信用等金融機構(gòu)過多過濫，短期拆借利率高達60%也不罕見。

　　衰退原因

　　處于住房雙軌制階段，人們的購房意愿和購買力都不強，市場缺乏最終需求。政府出臺嚴厲的打壓政策“十六條”，要求國有銀行限期撤回所貸出、拆借的資金，否則領(lǐng)導要被撤職、坐牢甚至殺頭，在強大的政策壓力下，短期內(nèi)銀行資金紛紛撤走，炒房炒地失去了資金來源和承接者，真正的開發(fā)商資金鏈斷裂，項目銷售幾乎停止，工程停工。在住房雙軌制時代，沒有推行銀行按揭，老百姓購買力極為有限，失去炒家之后，市場立即陷入蕭條。許多投機者也離開了，租金也驟然下降，下降幅度達80%，許多寫字樓甚至免收租金，只要交納物業(yè)管理費和水電費即可。

　　第二個繁榮期：1998年—2007年12月，這是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年，十年間，行業(yè)規(guī)?？焖贁U張，交易量成倍增加，房價與地價也成倍上漲，居民人均居住面積也增加了一倍有余，城市面貌發(fā)生了天翻地覆的變化，房地產(chǎn)業(yè)也成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了一大批富豪和一大批積聚了相當實力的企業(yè)，政府、開發(fā)商和銀行是主要的即得利益集團，老百姓分為兩大集團，已經(jīng)購房的也算是既得利益者，沒有購房的顯然是高房價和高地價的受害者。

　　繁榮原因

　　●停止實物分房，實行住房貨幣化，打破了老百姓指望國家分房的預期，給市場創(chuàng)造了巨大的潛在需求；

　　●銀行開始實行個人購房貸款，放大了市場購買力；

　　●經(jīng)濟開始進入高速發(fā)展階段，老百姓收入水平提高；

　　●快速城市化；

　　●較低的利率水平。

　　調(diào)整原因

　　●房價、地價上漲過快，對資源消耗過大，投資過熱，危及國民經(jīng)濟；

　　●銀行一肩挑著開發(fā)商和購房者兩頭，擴張過快蘊藏著巨大的金融風險；

　　●制度缺陷導致房地產(chǎn)行業(yè)財富創(chuàng)造機制畸形，拉大了社會貧富差距，造成了代內(nèi)和代際的不公平；

　　●房價過高抑制了一定的需求；

　　●社會輿論壓力太大，迫使政府不得不加大干預力度，幾年來政府不斷地出臺宏觀調(diào)控措施，特別是2007年9月27日出臺的《關(guān)于加強商業(yè)性住房貸款管理的通知》所規(guī)定的第二套房貸款提高首付和增加利息的措施猶為見效。

　　三、香港房地產(chǎn)周期對中國大陸房地產(chǎn)市場的啟示

　　綜觀香港自二戰(zhàn)以后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，可以總結(jié)出以下經(jīng)驗：

　　房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟形勢、股市、利率和土地供應制度又非常密切的關(guān)系。在房地產(chǎn)市場處于繁榮期時，國際經(jīng)濟環(huán)境和當?shù)氐慕?jīng)濟形勢都處于景氣時期，往往實行低利率政策，股市非常繁榮，熱錢大量涌入，并導致投機風盛行，房價、地價和租金高漲。經(jīng)過政府調(diào)控或市場自身的調(diào)整后，往往又會迎來新一輪更大規(guī)模的上升浪潮，房價、地價上漲到新的高度。在每一個循環(huán)周期，往往呈現(xiàn)出上升期長、回調(diào)期短的特點。在上升浪中，房價上漲速度遠遠超過居民收入增長幅度，買不起房的居民比例越來越高，迫使政府的保障面越來越大，土地壟斷供應制度下，政府是房地產(chǎn)繁榮的最大收益者，獲取了較高的土地收益，有能力給予更多居民保障。在房地產(chǎn)周期式發(fā)展過程中，行業(yè)重組和兼并加劇，集中趨勢明顯，一大批中小開發(fā)企業(yè)在行業(yè)發(fā)展過程中消亡。

　　對中國大陸房地產(chǎn)市場的啟示

　　大陸在房地產(chǎn)總體運行制度、土地使用制度、管理制度和供應制度是在改革開放過程中從香港學習過來的，與香港具有一定的共性。香港房地產(chǎn)業(yè)走過的路，大陸也可能會走一遍。

　　土地壟斷制度最后必然走向高房價和高地價制度，能夠買得起商品房的人比例會下降，政府通過土地壟斷，聚集了巨額財力，有能力解決越來越多人的住房保障問題。但是，大陸與香港最大的不同點在于，香港是一個城市經(jīng)濟體，已經(jīng)完成了城市化進程，人口增長較為緩慢，政府的保障壓力不會太大，至少不會越來越大。而大陸還處于城市化快速推進階段，城市人口機械性增長很快，需要政府保障的人口會越來越多，即使政府實行土地壟斷和高地價高房價政策，所積聚的財力難以滿足住房保障的需要。

　　房地產(chǎn)市場與股市具有互動性，股市繁榮，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供重要的融資渠道并為市場帶來巨大的購買力，股市蕭條，房地產(chǎn)企業(yè)既失去了重要的融資渠道，又面臨潛在需求的萎縮，現(xiàn)今，股市處于大熊階段，走牛遙遙無期，因此，房地產(chǎn)企業(yè)若還想重溫2006——2007年繁榮火爆的舊夢，無異于癡人說夢。

　　房地產(chǎn)有兩大核心要素問題，一個是土地問題，另一個是金融問題，調(diào)控房地產(chǎn)市場最有效的工具也就是土地杠桿和金融杠桿。土地供不應求、低利率會帶來地產(chǎn)市場的高漲和繁榮，增加土地供應、提高利率水平、緊縮信貸、提高按揭貸款門檻是抑制投機和市場過熱的最有效武器。

　　住房保障制度能夠解決許多中低收入居民的住房困難問題，增加社會和諧，但不能解決高房價問題，恰恰相反，政府住房保障的資金來源往往依賴于高地價和高房價的產(chǎn)生的收入。

　　從供應角度看，調(diào)整時期也就是地產(chǎn)商重組與兼并的時期，大批企業(yè)包括一些大型企業(yè)將在低谷期死亡，行業(yè)集中和寡頭壟斷化趨勢不可避免。

　　高房價使政府時時面臨巨大的輿論壓力，政府的決策很大程度上受輿論左右，因此，出臺的許多宏觀調(diào)控措施具有應急性、被動性的特點，缺乏長遠考慮。