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　　“因為房地產的周期性特別強，一定是在理性和不理性之間，最近剛聽別人說回歸理性，有什么大不了的，幾百年來其他經濟體的房地產都是這樣，理性、不理性來來往往。”——陳啟宗

　　住宅市場與土地市場的關系在2007年下半年到2008年上半年放大了。從某種程度上來說，作為投資商與生產商結合體的房地產開發(fā)商在2008年開始放慢了拿地的腳步。

　　如北師大金融中心主任鐘偉所言，開發(fā)商在2008年真正受制的并非是銀行貸款，而是銷售回款。此一部分，決定了2008年的地價。鐘偉的依據(jù)是2008年開發(fā)商銀行貸款比例有所上升，但是銷售回款創(chuàng)下歷史新低。

　　但從另一個層面而言，恒隆地產董事長在2008博鰲房地產論壇上批評鐘偉等專家，其認為理論和現(xiàn)實有所差距，因而專家的意見要聽，但不可全聽。

　　陳啟宗此一論斷的一個集中原因在于，2007年上半年真實支撐土地市場的并非完全是房地產開發(fā)企業(yè)的銷售回款，而更多的是資本市場融資。大企業(yè)尤其如是。

　　假設開發(fā)商的銷售回款足以支撐開發(fā)商應該支付的土地價格的話，哪么無疑中國房地產企業(yè)的財物都是健康的，而2008年的放緩拿地可以看做是策略性的保守，是一種穩(wěn)健的經營方式。但顯然現(xiàn)實情況并非如此。

　　土地市場的需求是與資本市場、銀行信貸及銷售回款三方相聯(lián)系的。房地產市場面臨的是一個雙方向的投資市場，一是土地市場，二是物業(yè)本身的市場。因而土地供應方、開發(fā)商及購房者之間形成了非常有趣的曖昧關系。無論是土地供應方，還是開發(fā)商，乃至不動產投資者，其最終的目的是在與市場的博弈中獲取投資收益。自住性需求僅在其中往往承擔了一個市場的基礎作用，即住宅市場因有人要住房子而起。

　　這種建立在投資基礎上的供需關系決定了房地產市場本身的周期性，因而陳啟宗在2008年博鰲房地產市場上說的最為重要的一句話為人們忽視了。

　　陳啟宗說：“因為房地產的周期性特別強，一定是在理性和不理性之間，最近剛聽別人說回歸理性，有什么大不了的，幾百年來其他經濟體的房地產都是這樣，理性、不理性來來往往。”

　　如果以此而言，當前中國的房地產市場的制度依然不是最為重要的討論話題，因為地方政府與中央政府在這個博弈當中的角色是既定的。

　　地方政府在房地產市場當中的角色無非是一個投資市場上的博弈者。地方政府在土地開發(fā)的過程當中同樣要承擔成本，也同時要面對土地市場的風險。從某種程度上而言，土地財政本身就是一個風險極大的投資，只不過地方政府在此種博弈當中處于強勢地位罷了。

　　開發(fā)商與投資者在博弈當中是處于弱勢地位的，至于誰更弱勢則無從談起。而自住性的購房者顯然是這種博弈關系當中最為弱勢的群體。

　　中央政府在其中是規(guī)則制定者的角色，其未必能夠從房地產市場當中獲得太多的真實利益。相反，其要考慮房地產行業(yè)稅收與房地產市場的平衡。從這個程度上而言，中央政府能夠從參與市場博弈的多方群體當中獲得利益，因而其所考慮的恰恰是讓這種利益穩(wěn)定并使得博弈各方的利益趨于平衡，因而我們基本可以認為中央政府的在面對房地產市場博弈各方的態(tài)度上是公允的。

　　問題是博弈各方在面對一個市場的時候所持有的態(tài)度是怎樣的。一如一個有趣的哲理：所有人知道自己必將面對死亡，但卻不知道死亡何時會來臨。事實上，大多數(shù)處于博弈的各方都知道房地產周期的存在，但誰也不知道房地產那個周期性的調整會在何時到來？

　　如陳啟宗所言，判斷房地產周期并不難，市場大漲的時候必然會有回調的拐點，市場大跌的時候必然會后回漲的拐點。

　　但事實的關鍵是你如何把握自己，你能否在其中理性的把握住在市場高速上漲的時候不追漲，而在市場下跌的時候及時的判斷出手的時機。

　　陳啟宗在1998年的經驗是，當市場上漲的時候絕不追漲。從1994年到1997年，陳啟宗未在香港土地市場上拿過一塊地。三年未曾拿地對房地產企業(yè)而言是非?？膳碌氖虑?。而更為重要的是出手時機。1998年，陳啟宗發(fā)現(xiàn)香港土地市場上居然無人拿地的時候，陳啟宗認為已無競爭者，因而可以拿地了。1998年陳啟宗在香港土地市場購入的土地為恒隆帶來了300億港元的盈利。

　　而2007年到2008年，我們所接觸過的開發(fā)商當中，陳啟宗所言的理性與內地開發(fā)商的心態(tài)形成了鮮明的對比。2007年市場上漲的時候，開發(fā)商，別人都漲價，我們不能不漲；別人都買地，我們怎么可能不買。而2008年的心態(tài)則是，或許土地市場還有繼續(xù)向下調整的可能。

　　這種心態(tài)現(xiàn)在看來和大多數(shù)一般的投資者的心態(tài)未有兩樣，更毋庸說把握投資的理性。

　　這是一批2000年后中國房地產市場黃金時期成長起來的房地產企業(yè)，也許是機會讓他們進入了行業(yè)，對于周期，他們未必有準備。

　　有趣的是，很多時候中國的開發(fā)商更愿意聽鐘偉這樣的投資性的指導意見，而不愿意真實的去思考和把握自己理性面對市場的能力。這就是我們今天中國房地產人的心態(tài)。

　　是的，市場會淘汰那些在市場當中非理性的企業(yè)。這原本是市場的規(guī)律。而也許未來若干長的時間里，依然要談投資與理性回歸。